“新客戶不多，主要是對經濟前景的預期不好。”周曜表示，想購買120—140平方米的改善性住房客戶，是深圳的“夾心階層”，這一群體不是特別富有，但又比普通白領強，包括企業高管、私企老板等。但在目前金融危機影響下，這一潛在購房群體中，有的被股市套牢，有的面臨裁員風險，有的實體產業遭遇損失，這一群體對住房的改善性需求，很難在短期內被激發出來。

　　基于以上判斷，周曜將當前的短期成交上漲僅看作是一段“小陽春”，畢竟之前的市場交易量太少了，人們的需求被壓抑太久。估計12月這種行情還可以得到持續，但隨后進入元旦后就是傳統的售樓淡季，也就說深圳樓市成交放量陽線可能只會延續兩個月。到明年3、4月份，預計深圳樓市前景又會不妙，“存量很大，同時，人們對未來的預期很差。”要等到經濟形勢開始明朗之后，樓市才會真正好轉起來。

　　與地產中介的悲觀預期相反，開發商的心態表現得更為樂觀。澳達實業行政總裁羅振坤博士表示，深圳樓市的成交結構，已在逐步發生變化。事實上，深圳許多銀行的房貸政策已經放松，除了對90平方米以下的住房給予首付兩成，利率七折的優惠外，實際上144平米以下的房屋貸款也可以拿到同樣的優惠。“現在很多購房者還不知道這種情況，過一段時間會有更多人購買大戶型的房子。”目前，澳城作為一個大戶型的樓盤，其銷售狀況日漸良好，上一周其銷售超過40套，比前周增長一倍。

　　除了改善性需求之外，引領樓市回暖的另一大因素就是投資性需求。據記者考察，目前在深圳市場，投資需求還沒有被激發出來。

　　“現在投資樓市還不是時候。”羅振坤表示，在當前深圳樓市“冷暖空氣的交叉”之下，市場仍在波動，很多開發商的樓盤并沒有將價格下調到合適的價位，所以現在投資入場就會有較大風險。當然，這也要依據投資的時間預期而定，如果想投資半年到一年就賣，當前肯定不合適，如果是想長期投資，現在可以考慮。

　　“房價還有10%左右的降價空間”

　　對當前市場的看法，在深圳業界出現分化。世聯地產董事長陳勁松表示，深圳的市場已經開始見底，成交量開始放大就是證明。但是，成交量的回暖雖是市場見底的信號，但并不是說見底了價格一定回升。陳勁松解釋，可能會出現這種價跌量升的情況，是滯銷的房子需要降價處理，帶動成交量。

　　資深地產研究人士戴欣明表示，房價“下降走勢”并不是下降到底就行，而是穿底(慣性所致)，他認為深圳房價跌至2003年均價也不是沒有可能。從工資水平看消費能力，深圳房價關內均價6000元左右，關外4000元左右均價非常合理。

　　長城證券房產分析師劉昆認為，由于當前深圳房價還未企穩，投資需求沒有被激發，明年深圳房價不會上漲，成交表現可能比較平穩。從房價收入比來看，與深圳2003-2004年相比較，2009年，如果人們的收入增長5%，央行降息50個基點，那么深圳房價還有10%左右的降價空間。

　　聯合證券房產分析師魚晉華對記者表示，房價下降、利率下調以及信貸的寬松都有助于促進樓市復蘇。而當房價與按揭貸款利率調整到可以租養供的水平，如果宏觀經濟和收入預期較為穩定，那么投資性需求有動機在此時出手購樓。這樣，供需關系可得以改善，而市場也有望在投資性需求入市后見底。

　　在此邏輯框架下，聯合證券測算了房價的下降和利率的下調對租金與月供的影響(樣本采集時間為2008年10月，全部為二手商品住宅)。測算結果顯示，當按揭貸款利率降低到4%時，北京二手房價比10月均價再下跌20%，而深圳房價下跌5%，可以達到以租養供的狀態，也即可達到房價的理論底部。