如此高企的價格，絕非一般工薪階層能承受得起。三亞地產市場在哪里？

　　銷售：不需要政府救市

　　近年，三亞房產的成交量不降反升，成為全國樓市的一個另類。

　　2006年，三亞批準預售商品住房面積為80.17萬平方米，總套數為9544套。去年，這兩個數字分別為92.08萬平方米和10204套。今年上半年，分別為73.49萬平方米和8412套。

　　實際銷售呢？房管部門的登記銷售率約為93%，而且8成以上的購買者來自島外。最近兩、三年，國外購買者也逐漸增多，已占到3%左右。

　　受全球金融危機影響，國內不少城市的房地產受到較大影響。但三亞卻逆市而上，今年國慶黃金周期間，以“半山半島”為領頭羊，三亞各樓盤就賣了301套。無論是銷售面積、銷售額還是均價，均比去年同期大幅增長。一些三亞房地產商甚至表示，三亞房地產不需要政府救市。

　　在戶型結構上，90平方米以下的小戶型倍受青睞，今年前9個月就賣了5955套，占總銷售套數的62%以上。眾多開發商推出此類戶型，緣于三亞地產大多為度假型的第二套住宅。

　　從2006年至今年6月份的兩年半時間里，三亞共推出了28169套商品住房。但銀監局三亞監管分局調查報告顯示，截至今年6月底，共有12518戶在全市201個樓盤進行商業性個人購房貸款。其中，外省消費者貸款戶數為10160戶，三亞本地消費者貸款戶僅為1407戶。而且，其不良貸款率只有0.19%，完全在可控范圍內。

　　雖然調查沒能得到2006年前推向市場的商品房購房貸款數據，但至少可以說明，通過銀行貸款按揭購房的比率不會超過44%。這也表明，三亞地產的另一個顯著特點是：吸收了全國許多民間資金，而且購房一次性付款率較大。

　　這也導致了一個現象，房地產已成為三亞最主要的支柱產業。今年上半年，三亞房地產稅收入為65165萬元，約占地方財政收入的58%。

　　土地的稀缺，注定房地產不可能無限度開發。三亞房地產這根“拐杖”能拄多久？

　　前景：一年百萬平方米？

　　依存于旅游業，三亞房地產反而超越旅游，成為第一稅源。這出乎很多人的意料。

　　10年后的今天，探尋當地官方的城市營銷軌跡，可以如此描述：充分利用其獨特的熱帶濱海旅游城市的特色與稟賦，不斷造環境、辦活動，完善城市功能配套，增加城市的知名度，提升城市價值與居住適宜度。

　　從目前形勢看，盡管三亞房地產沒有出現明顯的價跌量縮的情況，但或多或少仍會受到全國形勢的影響，只是程度不同而已。記者與政府有關部門及地產企業界人員廣泛探尋三亞房地產前景，得出一個基本結論：基.0于三亞政府適度發展高端房地產業的考量，綜合這些年的發展，每年投入市場的新建商品住房面積宜控制在100萬平方米左右。

　　他們認為，政府應根據市場需求，在土地供應、商品房報建審批等環節適度控制，以保持三亞地產業的供需平衡。并且，應將更多精力轉為城市功能的配套與提升。

　　此話有道理！總體而言，醫療與教育水平是三亞城市配套的兩大短腿，很多外地購房者擔心得不到較好的醫療保障，也無法讓小孩得到良好的教育。很多看上去頗為高端的小區，實際的居住率并不高，或者一年只住幾個月。

　　或許，若干年后看，2008年又是三亞房地產的另一個拐點年。

　　(本報三亞11月13日電)

　　【采訪原委】

　　1998年，國家把海南作為處置積壓房地產試點工作地區，三亞房地產走出了一條強勁復蘇之路。當今，全國不少城市樓市低迷，政府紛紛出手救市。但中國最南端的城市三亞卻表現出“一枝獨秀”之勢。

　　10年間，房地產緣何能成為三亞的主導產業？10年間，三亞商品房價格翻了幾番？10年間，三亞房地產與銀行的依存度到底幾許？10年間，三亞房地產如何成為全國樓市的一個“另類”？所有這些，都備受社會各界關注。

　　記者截取以“海南1998處置年”為始點的10年，通過大量數據分析，試圖揭開這一系列“謎團”……

　　【新聞背景】

　　三亞房地產起步于上世紀90年代初，1992年出現了第一次高潮。但在國家宏觀調控下，很快就陷入低迷，留下了約120萬平方米停緩建工程，城區隨處可見爛尾樓。

　　1998年，獲得國家特許政策后，三亞依法收回了約1.4萬畝閑置土地。一個開全國先河的動作就是，炸掉大東海的一幢爛尾樓，揭開了處置半拉子樓的大幕。

　　2000年，三亞全市固定資產投資13.4億元，其中房地產只有0.17億元。2007年，這兩個數字分別為109億元和51.39億元。今年上半年，房地產投資已達34.4億元，占固定資產投資比例高達54%。八、九年的時間，三亞房地產就表現出強勁的投資熱情。

　　從2000年至今年上半年，房地產累計投資超過了130億元。此前長達8年時間，三亞幾乎沒有新開發的商品房，2002年，開發商推出一批具有一定規模的海景住宅小區。從此，三亞房地產進入了一個全新的時代。

　　很多開發商認為，2002年是三亞房地產業的分水嶺，隨著半拉子樓處置完成，一個狂熱的時代結束了，一個更加理性的時代也開始了。經過房地產泡沫的淘洗，大批房地產企業撤離或出局，只有少部分堅守下來了。蘭海、昌達等就是其中的代表。至今，蘭海已在三亞灣濱海區域推出了5期項目。在一定程度上，蘭海樓盤已成為觀察三亞房地產發展歷程的一個樣板。

　　也許是吸取了第一波房地產瘋狂的教訓，此次房地產企業的銀行貸款比例均不高，而是走出了一條自我滾動發展的模式。本報綜合分析了2000年以來的房地產企業資金來源情況，所有資金中銀行貸款比例為25%左右，大部分都是企業自籌與其他資金。

　　從每平方米千元到每平方米萬元