需求真的萎靡嗎？

　　在供應(yīng)量如此龐大的情況下，成交量卻始終保持低迷和萎縮的狀態(tài)，北京市場(chǎng)的需求嚴(yán)重疲軟了嗎？在種種抑制需求的政策中，最具有殺傷力的是央行出臺(tái)的提高首付和二套房貸的新政，以往的調(diào)控都集中在供應(yīng)端，而這兩項(xiàng)政策直接對(duì)需求開(kāi)刀。

　　“根據(jù)我自己研發(fā)的經(jīng)濟(jì)模型計(jì)算，首付比例每提高10%，需求將被抑制20%，而當(dāng)首付比例提高20%的情況下，需求將被抑制50%。”楊少鋒表示，他把北京市場(chǎng)的需求劃分為四類，即投資投機(jī)、升級(jí)換代、恐慌購(gòu)買(指擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，而在沒(méi)有迫切需求的情況下進(jìn)行購(gòu)買)和剛性需求，“只有當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，前三類購(gòu)買者才會(huì)出手。”楊少鋒說(shuō)，他認(rèn)為投資投機(jī)和升級(jí)換代的需求約為1/3，此外恐慌購(gòu)買和剛性需求各占1/3。

　　在分析需求的過(guò)程中，從數(shù)據(jù)上進(jìn)行分析，有兩個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)。其一是無(wú)論一手還是二手市場(chǎng)，需求量均被以成交套數(shù)代替，也就是說(shuō)，僅僅是眼下買了房的人才被市場(chǎng)和分析師認(rèn)為是有需求的人，這種計(jì)算完全忽略了市場(chǎng)里大量有購(gòu)買欲望和購(gòu)買力的人群，而這將是北京房?jī)r(jià)最大的變數(shù)之一。胡景暉認(rèn)為：“所謂持幣觀望，就是說(shuō)有購(gòu)買力，也關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)。”

　　其二，在上半年北京一手房成交下挫37%的情況下，二手房交易幾乎未受影響。

　　“相比一手房市場(chǎng)，北京上半年二手房的成交量?jī)H下滑了6.7%。”胡景暉表示。在部分月份，二手房的成交量超過(guò)了一手房。據(jù)我愛(ài)我家研究中心的秦瑞介紹：“2008年1~7月二手房成交了43306套，交易價(jià)格比去年同期上漲了8.73%；一手房前7個(gè)月成交45167套，同比去年下降41.35%。一二手成交比從去年的1.62:1下降到了目前的1.04:1。”

　　二手房市場(chǎng)的相對(duì)堅(jiān)挺從一個(gè)側(cè)面表明，目前發(fā)生在北京一手房市場(chǎng)的情況實(shí)際上很大程度是因?yàn)檎�策和�?jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，以及降價(jià)的預(yù)期，而真正的剛性需求仍然存在。實(shí)際上，最被忽略的需求，是北京作為吸納人才和資金的洼地，匯集了各個(gè)層次的需求。

　　首先，每年大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入北京工作的畢業(yè)生約為40~50萬(wàn)人；其次，2008年預(yù)計(jì)將有20萬(wàn)對(duì)新婚夫婦，同時(shí)將誕生14萬(wàn)個(gè)“奧運(yùn)寶寶”，而胡景暉表示，未來(lái)每年都將保持近20萬(wàn)對(duì)新人的結(jié)婚率。

　　再次，居住在城區(qū)的人群總是對(duì)享受高度現(xiàn)代化的都市生活抱有無(wú)法動(dòng)搖的情結(jié)，據(jù)中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，2008年上半年二手房市場(chǎng)的觀望情緒在中心四城區(qū)和近郊、遠(yuǎn)郊區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯，而在地域廣闊、交通配套完善、商業(yè)氣息濃厚的朝陽(yáng)和海淀區(qū)則交易活躍，且觀望情緒呈現(xiàn)從中心四城區(qū)向近郊、遠(yuǎn)郊逐步增強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。

　　此外，部分富裕階層的“質(zhì)變性”改善需求，也絲毫沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)低迷而退卻。2008年上半年北京樓市銷售額位列第四的龍湖·滟瀾山銷售額超過(guò)10億元，該公司的數(shù)個(gè)項(xiàng)目前七個(gè)月在北京市場(chǎng)已將70億元銷售額攬入囊中。

　　由此可見(jiàn)，支撐市場(chǎng)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際表現(xiàn)出來(lái)的成交量，而有趣的是，幾乎以上所有具有剛性的需求，都與個(gè)人的人生規(guī)劃和轉(zhuǎn)折點(diǎn)相關(guān)，因此，我們不能輕易斷言需求的疲軟，即便是習(xí)慣“唱空”的楊少鋒也認(rèn)為：“北京市場(chǎng)的實(shí)際需求非常旺盛。”

　　除去購(gòu)買第一套房的需求，北京樓市上還同時(shí)涌動(dòng)著不同層次的需求，而這些需求對(duì)于特定的人群，在特定的人生周期里都是剛性的。“如果真的有剛性需求這種說(shuō)法的話，那么北京的剛性需求是永遠(yuǎn)存在的。”黃璽慶說(shuō)，“不要指望北京房?jī)r(jià)跳水。”

　　開(kāi)發(fā)商扛得住嗎？

　　黃璽慶的話說(shuō)得很實(shí)在，而幾乎所有被訪人士，都不認(rèn)為北京房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)劇烈下挫，當(dāng)然，具體項(xiàng)目的降價(jià)造成的北京平均房?jī)r(jià)下降是有可能的，而這取決于開(kāi)發(fā)商是否能扛過(guò)荒年。

　　楊少鋒認(rèn)為，眼下業(yè)內(nèi)面臨壓力最大的是上市地產(chǎn)企業(yè)。“2007年萬(wàn)科、保利、金地這些上市房企在全國(guó)大量拿地，獲土地儲(chǔ)備越多的開(kāi)發(fā)商，今年需要交納的土地出讓金越多，資金壓力越大。在交完土地出讓金之后，還要馬上面臨動(dòng)工問(wèn)題，資金鏈將更加緊張。”

　　鵬潤(rùn)地產(chǎn)國(guó)美第一城總經(jīng)理陳云峰對(duì)此也持相同看法：“其實(shí)小企業(yè)的處境要比大企業(yè)好。大企業(yè)攤子大，往往有多個(gè)項(xiàng)目要兼顧，負(fù)擔(dān)很重，而且大企業(yè)必須規(guī)范運(yùn)作。”另有不具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“小企業(yè)在‘8.31(國(guó)土部要求自2004年8月31日起，經(jīng)營(yíng)性土地一律競(jìng)價(jià)出讓)’前后就死了一批了，現(xiàn)在能活下來(lái)的往往是手里有土地或者項(xiàng)目，他們可以觀察形勢(shì)，能弄到錢就開(kāi)發(fā)，否則就轉(zhuǎn)讓，進(jìn)退自如。”

　　“經(jīng)歷過(guò)8.31大限能夠繼續(xù)‘玩’地產(chǎn)的人，都不會(huì)面臨生與死的抉擇，他們要考慮的是在當(dāng)前成交量緩慢的情況下多賣房以便保持激進(jìn)的快速發(fā)展，還是捂住樓盤，放緩腳步。”黃璽慶也表示：“也就是說(shuō)，你是否要為了一個(gè)新項(xiàng)目而損失現(xiàn)在的項(xiàng)目。”

　　因而，地產(chǎn)企業(yè)的壓力更多地表現(xiàn)在激進(jìn)擴(kuò)張和快速成長(zhǎng)型企業(yè)身上。例如富力集團(tuán)，由于2007年為回歸A股而積累了大片的土地，富力原本緊繃的資金鏈條又收緊了一環(huán)。富力地產(chǎn)截至6月底的土地儲(chǔ)備達(dá)到2617萬(wàn)平方米，幾乎夠縮減了開(kāi)工面積的萬(wàn)科開(kāi)發(fā)4年。

　　在香港聯(lián)交所上市的富力地產(chǎn)發(fā)布的半年財(cái)報(bào)中顯示，上半年富力地產(chǎn)完成了79億元(人民幣，下同)的銷售額，占其全年銷售任務(wù)的32.91%，獲得純利15.57億元。但是總負(fù)債達(dá)437.5億元，上半年負(fù)債率達(dá)到130%，其中預(yù)提和應(yīng)付賬款達(dá)到93.9億元，流動(dòng)負(fù)債為29.1億元。

　　對(duì)于這類開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，眼下的首要任務(wù)是想盡一切辦法促進(jìn)銷售，而由于上半年普遍業(yè)績(jī)不佳，在年底進(jìn)行“突擊”的需求就更為迫切。

　　在楊少鋒看來(lái)，度過(guò)2009年第一季度，很多開(kāi)發(fā)商就“緩過(guò)來(lái)”了。“因?yàn)殍b于2007年底的市場(chǎng)低迷和今年的供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)縮減開(kāi)工面積，供應(yīng)量會(huì)變少。”楊少鋒說(shuō)：“同時(shí)，我預(yù)計(jì)今年10月前后，緊縮的政策會(huì)有所松動(dòng)，很可能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款會(huì)有所放開(kāi)。”當(dāng)記者詢問(wèn)他如何得出這一結(jié)論，或者消息來(lái)源是否可靠時(shí)，楊少鋒沒(méi)有作答。