今年底明年初，北京房價將可能跌去一成，隨后將現回升之勢；源源不斷的需求仍將支撐北京樓市未來發展；別指望房價跳水，買房要因循你未來5年的人生規劃。

　　理性看待降價 需求仍然強勁 北京房價將上演觸底反彈

　　張思　張涵　白鶴　攝影劉志堅

　　北京匯集了來自全國的各個層次的房地產需求，這些需求眼下只是受到抑制，并未消失；2008年內，北京房價有可能在現在的水平上下調近10%，但2009年春將逐漸回升。

　　難得一見的是，當楊少鋒這次提出“中國房價年內到底”時，他幾乎史無前例地挨了“嫉惡如仇”的網民們的罵。

　　“老楊被收買了”，“又一個以前還是站著的人開始墮落了”。8月21日，當身為北京四方聯達房地產經紀公司總經理的楊少鋒把這篇文章發表在自己的博客之后，這樣的聲音迅速如漩渦般襲來。

　　楊少鋒挨罵的原因，是因為他在提到年內房價“到底”之后，又進一步提出“房價會降但不會一降多年”，將在2009年第一季度之后逐步回升，這讓剛剛因眼下市場低迷看到一點希望的網民們如何容忍？不少網友在評論留言中提出“房價才剛開始降”，“中國房價一定會一降10年”，“北京還沒怎么降呢談什么到底”等觀點。

　　有人用“背叛”形容楊少鋒，他們仿佛是某種宗教的信眾，心里珍藏著房價暴跌的幻夢，面對昔日的精神領袖突然“變節”，憤怒就此產生。

　　非理性的降價預期不止表現在網上，這種預期早已形成波及甚廣的觀望甚至對峙情緒，然而，經過本刊記者的調查和采訪發現，2008年下半年到2009年一季度，北京的房價或許會有10%以內的盤整，但這種下降勢頭的確很難延續到2009年以后。

　　北京房價會降嗎？

　　楊少鋒表示：“北京房價將在目前的基礎上下降10%~15%。”。搜房控股有限公司董事長兼首席執行官莫天全告訴本刊記者：“下降10%我不是很確定，但我認為說下降5%是一個很可靠的數字。”中原地產華北區董事總經理李文杰也表示：“北京樓市到年底前應該還有10%的減價空間。”

　　李文杰在自己的博客中這樣解釋北京房價下行10%的原因，8月北京樓市的成交價格已經比年初跌去了10%~15%，同時月均成交量同比約減少50%以上。因此北京購房投資者所占的比重應該比原先業內估計的更大，或許超過40%甚至更多，“這一輪的回調始于成交量，始于擠掉投資者的泡沫。”李文杰說。

　　而楊少鋒則認為，2007年前三個季度房價的快速上漲，起源于“股地拉扯”，即上市房地產企業為囤積大量土地，需要增發和再融資，因而試圖通過抬高在售項目價格，提高期內盈利預期，從而為增發和再融資創造條件。

　　“2007年以前，北京房價上調很少有一次超過1000元幅度的，而2007年，一些上市公司的項目調價動輒每次三五千元。”楊少鋒說：“泛海建設名下的泛海國際就曾經在一個月內上漲5000元/平米，這個項目從開盤的15000元/平米上漲到現在的33000元/平米；萬科東第2007年4月16500元/平米，3個月后就漲到23000元/平米以上，部分戶型甚至達25000元/平米。”

　　楊少鋒認為，2007年上市公司為推升股價而不計銷售結果地抬高房價，造成大量企業跟進，形成了行業哄抬價格的態勢。而其后央行第二套房貸政策出臺，緊縮的基調被確定，房地產行業資金缺口乍現，據SOHO中國董事長潘石屹稱，其數額達1.5萬億元。土地突然變成負擔，2007年在香港聯交所上市的碧桂園，其最大股東楊惠妍至今仍為中國首富，但碧桂園2008年中報顯示，土地儲備較年初增加近760萬平方米，借款半年內激增570億元。

　　“2008年底到2009年一季度，將是房價最低的時候。”楊少鋒認為，由于資金鏈的緊繃，開發商必然在2008年全力推動銷售，無奈市場低迷，上半年上市房地產企業的財報普遍都很“難看”。“每年12月到次年3月，是開發企業資金最為緊張的時候，同時又是拼搶時間完成全年業績目標的時候，如果下半年表現繼續糟糕，上市房地產企業明年將很難獲得投資者的青睞。”

　　當然，楊少鋒也表示，所謂“房價到底”，是指在這輪回落中達到谷底，而不是歷史低點，這與李文杰的“擠出泡沫”的說法較為類似，即房價雖降，但并未到讓行業傷筋動骨的時候。

　　而來自開發商的看法則認為，降價不會是普降。北京萬年基業建設投資集團有限公司運營總經理黃璽慶認為：“像萬年花城一樣，很多樓盤的所謂降價都是尾盤和不好賣的戶型，好房子的價格很難下降。”

　　對于降價的周期，莫天全的看法是可能延續2009年全年，而李文杰則認為：“如果今年價格一次調整到位，2009年可以預見將會平穩發展，如果今年仍舊未調整到底，那么2009年這種調整將還會持續。”

　　供應真的過剩嗎？

　　“北京將成為此輪降價的重災區，因為市場上供過于求十分明顯。”楊少鋒說。

　　根據年初的統計數字，北京市場上2007年遺留的已經進入銷售階段的商品房為69685套。此外，通常北京每年新開工面積也將達到1600萬~1800萬平米，“由于90/70政策(建設部規定新建住宅中70%以上應為90平方米以下戶型)的影響，這些面積形成的房屋套數將達到16萬套。”楊少鋒說。

　　此外，根據本刊記者從房管局得到的消息，奧運之后，北京將有約3萬套保障性住房投入市場，其中經濟適用房、限價房各不低于1萬套，廉租房約8000套。

　　以上累加，將形成總計約26萬套的新增一手住宅供應量，而從今年上半年的銷售情況看，北京市共完成3.9萬套住宅銷售，比去年同期下降約37%。在不考慮任何促銷手段、僅以往年經驗計算的情況下，全年一手住宅成交應該不會超過8.5萬套。

　　照此數據計算，北京2008年新增住宅與需求比可能達到3:1，即3套房對應一個購房者。“如此一來，即便不考慮保障性住房，北京市場上也有10萬套左右的過剩新房供應，這是一個非常恐怖的數字。”楊少鋒說。

　　非常罕見的是，今年北京市場上的二手房也出現了供大于求的狀況。來自中介機構的數據顯示，從2007年12月開始，北京市場上的二手房供應歷史性地出現了掛牌房源數量大于成交數量的情況。“以往房源與客戶的對比是1:1.2到1:1.5，到了今年這個比例完全倒過來了，現在是房源數量變成了1.2到1.5。”我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉說。

　　今年前7個月，我愛我家二手房源的供應量比去年同期增加61.20%，據胡景暉介紹，今年供應市場的二手房的一個突出特征是5年以內的次新房增加，這在一定程度上顯示出投資者以及職業炒家離場套現的狀況。

　　或許，從另外一個角度審視供應，我們會有不同的結論。目前，來自官方的數據是北京市場上已經有500萬套存量房，按照2007年統計的數據，北京單個家庭平均人口為2.71人，也就是說，目前的存量房已經可以解決近1400萬人的居住，新增的供應量主要用于滿足每年涌入北京的外來人口和北京本地的婚育、改善居住等購房需求，這樣一來，每年約15~16萬套的新增供應，反而顯得相對有限。