開發商“價格戰”失靈 上海樓市觀望加劇

　　一二手房價“倒掛”也在沖擊二手房市場

　　⊙本報記者 柯鵬

　　全國樓市看上海，上海樓市看三林。

　　作為數年來浦東甚至全上海交投最為活躍的板塊，如今的三林再次因為幾大開發商的“價格戰”，站在了樓市的風口浪尖上。但是，上海證券報記者這些天的調查發現，經過明爭暗斗、相繼調整售價之后，三林板塊的各個在售新盤并未能夠像預期般迅速擴大銷量，反而有更多市民對后市信心不足、看跌情緒明顯蔓延，甚至沖擊到二手房市場。

　　近期的上海房價堅冰松動令人關注。上海浦東三林板塊內的主要在售新房之一的萬科金色雅筑，之前突然進行價格調整，單套房最多可優惠10萬元，給市場造成不小的震動；幾乎是同時，身處此地的另一巨頭金地集團則以每平方米低于市場價格2000元的“特價”推出金地灣流域——兩大地產巨頭回籠資金的意圖相當明顯。對此，21世紀不動產上海區域市場中心分析師認為，除開發企業自身需要加快回籠資金外，三林板塊近幾年來的房價漲幅過快、遠超全市平均水平是該板塊成為目前上海外環線內房價調整最明顯區域的另一個主要原因。

　　但是，降價效果依舊不是非常明顯。上海官方的“網上房地產”數據顯示：萬科金色雅筑自今年3月下旬開盤以來，共計推出885套房源，截至8月19日還有331套房源可售。近期該案房源銷售的量、價下滑態勢均十分明顯，銷售業績并未在調價后取得迅速攀升的最佳效果。7月份，金色雅筑售出89套住宅房源；8月份，(截至8月19日，下同)也僅售出68套房源。平均價格上，該案今年上半年為18083元/平方米、7月為16036元/平方米、8月則為15606元/平方米。另一個板塊內的重量級樓盤金地灣流域的近況也相似：7月該案的公寓成交套數和成交均價分別為56套、22082元/平方米；8月份，這兩個數字分別為是25套、16814元/平方米。

　　值得關注的是，這種一二手房價的“倒掛”，也使得區域內的二手房市場交易受到不小的沖擊。目前三林板塊品質較高的次新房源比新建商品住宅報價普遍高出1000~1500元左右/平方米。面對可能即將投入開發商“懷抱”的客戶，部分二手房東也被迫調低總價。在記者發現的近期一個二手房成交案例中，原本上家已接受3萬元定金、并以205萬元的總價售出1套中房櫻桃苑的3房房源。但在新房降價的沖擊之下，該案房東最終應上家要求將總價下調3萬元，被迫接受降價的事實。

　　業內專家指出，在樓市調整的大趨勢下，一二手房的價格聯動效應更為明顯，板塊內新建商品住宅的價格調整使得各在售新盤之間產生更為激烈的競爭，也讓價格較高的待售二手房市場受到一定的沖擊。同時，眾多購房者對后市的看跌情緒反而有所加劇，一些在售新盤的房源銷售未能加速，一些甚至出現不同程度的階段性萎縮，開發商徹底打破僵局的預期未能實現。