券商行業研究

　　11個重點城市近兩周樓市成交量占去年同期成交總量的63%，較過去兩周的51%有所回升。其中，上海房價下降，住宅成交量萎縮；深圳成交量放大，房價向下調整；北京成交量環比萎縮，價格小幅上漲。

　　從土地供給方面來看，廣州、北京、深圳住宅用地供給減少，上海近期土地供給有所增加。

　　我們預計，8月份樓市銷售平淡，期待9-10月份銷售能有反彈。但北京、上海等前期房價沒有調整的城市，在未來6個月房價下跌風險大，預計跌幅在15%左右。

　　近兩周上海一手商品房、住宅成交環比萎縮，一手商品房近期供需基本平衡，市場觀望氣氛增加。

　　長三角觀望氣氛進一步增加，降價現象從周邊城市蔓延到上海，我們再次對上海樓市提出預警，上海房價下降的風險越來越大。未來五年上海將新建經濟適用房30萬套、約2000萬平方米，解決人均建筑面積14平方米以下、人均月收入低于2100元以及家庭金融資產為20萬元以下無力購買商品房的家庭住房問題。2008年開工建設的經濟適用房面積計劃是400萬平方米，首批160萬平方米經濟適用房將于三季度開工。

　　因目前房價調整并不充分，開發商也尚未出現優勝劣汰，所以預計短期內、甚至是三季度，中央都不太可能出臺專門針對房地產行業的貸款放松政策。對開發商來說，改變牛市思維，自救才是出路，例如樓盤降價加快現金回籠，銷售有剛性需求支撐的中小戶型。

　　我們維持行業“增持”評級，但偏謹慎，建議適度低配或標配。

　　上市公司層面，我們關注在這輪行業調整中能夠獲得更大成長的公司。以萬科類公司和非萬科類公司來分類，萬科類公司追求規模和周轉，通過預售2008年業績鎖定性越好的公司，2009年獲得超越行業平均增長的條件就越充分，這類公司以保利地產(600048)、華發股份(600325)、萬科(000002)為代表；非萬科類公司追求毛利率和高附加值，因為歷史、模式和產品等多方面原因他們所開發的項目毛利率高，這類公司以張江高科(600895)、華僑城(000069)、中糧地產(000031)、金融街(000402)、招商地產(000024)為代表。國泰君安