開發商步步為營御“寒冬”

　　深圳樓市觀望氣氛濃厚，開發商面臨的壓力也空前加大。國泰君安一份行業分析報告指出，今年房地產業資金缺口達7100億元，相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內資開發商資金缺口達1201萬元，相當于去年全年銷售收入的24%。

　　資金鏈越繃越緊的跡象在一些小房地產商身上表現得更為明顯。深圳的陳小姐告訴記者，去年八月份曾與朋友一起將600萬元借給一位小地產商，借期八個月，月息2.5%，為了順利借到這一筆錢，該地產商還將名下的一部分商業地產抵押給她。但今年五月份，這位小地產商卻因為銀行貸款未能到位而要求延期，盡管陳小姐心里有些不安，害怕房地產商攜款潛逃，但考慮到開發商樓盤將近封頂，為了順利取回本錢，她還是答應了地產商的條件。

　　據記者了解，目前珠三角的一些小房地產公司由于銀行貸款收緊，只能通過民間借貸填補資金缺口，年利率大多在25%以上。

　　同時，房地產企業銷售出現了明顯的下滑，銷售回籠資金也不容樂觀。從萬科發布的上半年銷售數據看，累計銷售面積及銷售金額，比去年同期增長15.0%和38.1%。但自6月起銷售面積及銷售金額出現同比連續下滑的情況。房地產業務的毛利率也下降4.63個百分點。

　　金地集團上半年同樣銷量不佳，銷售面積較上年同期下降11.97%。而深長城則表示，因上半年無房地產項目結算，業績預計虧損3000萬元左右。根據申銀萬國分析，由于結算滯后于銷售，目前大多數城市房價的調整將反映到地產公司未來的毛利水平變化中，未來一年，地產公司的結算毛利將進一步下降到26%—27%，而去年同期結算毛利一般在35%左右。

　　萬科總裁郁亮指出，由于宏觀環境的復雜性和不確定性，此次行業調整的時間可能會延長，部分地區甚至可能出現過度調整。金地集團總裁張華綱也坦言，本次調整可能會持續到明年年中。

　　市場低迷，前景難以判斷，開發商步步為營，只能小心地調整著經營策略。萬科已表示，增加小戶型比例，并減少開工面積、減緩竣工速度，控制拿地面積。深振業更是放慢了今年的進展，將在建項目與新開工項目施工面積由原定的130萬平方米減少至118萬平方米，房地產直接投資由原定的16億元減少至11億元。

　　國泰君安房地產行業分析師孫建平認為，今年7至9月將成為中小開發商的一個檻，去年高價拿地的企業屆時將面臨付清土地出讓金的壓力，如果成交量不能保持和增強回暖趨勢，7至9月將會是開發商資金鏈最緊張的時候。

　　房市何時止跌回升？

　　目前來看，深圳樓市的不確定因素在增多，對價格漲跌的博弈也在加大。

　　深圳房地產信息網發布的三級市場報告稱，上半年深圳市共發布168萬多條住宅出售房源信息，比去年下半年多出4萬條，其中有超過7成的房源在關內，掛牌均價下降幅度較大。記者在龍華坂田片區的地產中介看到，樓齡在兩三年的二手房掛牌增多，投資客對后市明顯信心不足，甚至有一些去年年中剛收樓的盤源，也遭到一些投資客的拋售。

　　“這個小復式，賣家每平方米一萬元買的，現在掛牌每平方米一萬一，算上稅費，基本上不賺錢�！痹诟Ｌ飬^，一位中介銷售人員這么說。他透露，由于一些短期無法脫手的房子只能轉賣為租，于是租金也呈現跌勢。世華地產研究報告指出，3月份最高時月租金達到37.8元/平方米，隨后幾個月逐漸下降，6月份時為33.2元/平方米，降幅為12.2%。

　　國家統計局剛剛發布的經濟述評稱，目前無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續高漲，“房地產的暴利時代已經終結，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產市場開始向理性回歸�！�

　　從深圳樓市成交量看，3月份以來銷售量有所回升，受春交會影響，5月份銷售量達到上半年高點，6、7月份又大幅回落。位于寶安區的泰華陽光海灣花園，盡管較最高峰時的16000元/平方米下跌了近50%，但由于位置偏遠，片區內新盤較多，價格缺乏明顯優勢，依舊難以旺銷。而以5500元/平方米最低價入市的中海西岸華府，雖然開盤時吸引不少看房客，但隨著其他新盤的入市和房價預期的走低，實際成交寥寥。

　　市場低迷重挫開發商信心，但仍有不少開發商懷抱著后市看漲的希望，推遲項目上市，“捂盤”死扛不降價等待市場轉機。水藍灣原定7月開盤推遲至8月，中糧瀾山4月底就聲稱入市，至今仍未有動靜，宇宏公元盛世計劃6月入市也推遲至8月。

　　有最新數據顯示，雖然深圳樓市前期跌幅較大，但5月份以來連續三個月價格橫盤甚至微升，市場驚嘆房價或將止跌回升。資深業內人士指出，近三個月成交的多為別墅豪宅，其中或有貓膩，普通投資者其實并不買賬。看來在奧運過后，等來的究竟是市場回暖，還是繼續下行，恐怕仍然是一個大大的問號。