[風險剖析]更可怕的是開發商資金鏈斷裂

　　早報特派記者 劉秀浩 發自深圳

　　究竟有多少人會走上斷供的路，早報記者在采訪中發現，真正走極端的人并不多。

　　實際上，如今一些樓盤的業主集體斷供，是把矛頭指向了開發商。在央視曝光的樓盤英郡年華，已經有十多名業主斷供。“我們都是普通的自住客，我們希望開發商能夠重視我們的問題。”一名購房者的話顯現出了此次業主斷供潮中的利益關系。

　　真正斷供比例很小

　　坤祥投資副總柯學斌在房地產開發界人源廣泛，在他看來，大量購房者實際上將斷供作為了一種與開發商談條件的手段，對于一手樓盤的開發商來講，銷售時，由于按揭貸款時房產還不具備抵押資格，開發商必須和按揭銀行簽訂擔保合同，明確在樓盤辦理完產證之前，開發商必須對這筆貸款進行擔保，在此期間一旦出現房貸違約，則開發商必須將所抵押的房產進行回購。

　　這種情況下，業主往往只是針對開發商而非針對銀行，以此次集體斷供的碧水龍庭而言，多名購房者表示，誰也不想自己辛苦一輩子的積蓄付之東流，只要開發商改善環境被給予一定補償，他們還是愿意收房并入住。

　　柯學斌稱，對于大部分購房者而言，還是非常清楚斷供之后的代價的，總的看來，真正的斷供比例絕對不可能形成“斷供潮”的程度。

　　有業內人士算了一筆賬。截至今年5月，央行深圳中心支行公布的深圳金融機構5月份經營數據：個人住房貸款余額為2291.85億元。整個深圳房貸余額的2291億元，能夠有多少是有風險的呢？2005年央行提高首付以前，房貸最低首付是二成(這部分貸款一是貸款人還款已經至少3年時間，加上首付，銀行承擔的風險已經很少；二是這部分房屋，到目前為止，至少都增值一倍以上，因而是不可能存在危機的)，到2007年10月開始針對第二套住宅提高到四成，銀行所承擔的，只是60%的風險。

　　需要指出的是，即便目前房價下跌幅度最大的深圳，其價格也只不過是跌回一年之前的價格，蒸發的只是虛高的泡沫，存在負資產可能的只是極少數人。一年之前購買的房屋，并不存在負資產問題，而就算是在樓市泡沫最高的時候購買的那一批人，在2007年10月以后，其房屋需要支付4成首付，房價跌三分之一，房屋至少還有一成首付，加上近期的月供，銀行還是沒有任何風險。

　　也就是說，深圳房貸的風險，主要存在于2007年下半年以來買房的人，房貸周期大部分為20年，深圳總的貸款余額才2291億元，2007年下半年以來所放的貸款，所占比例極小。中國人民銀行深圳中心發布的最新統計數據顯示，5月末個人住房貸款的不良率只比年初輕微上升了0.04%達0.67%，不良貸款余額截至今年5月為13.36億元左右。

　　深圳大學國際金融研究所所長國世平也表示，斷供不會太嚴重，最近傳言的數據有些夸大。

　　從經驗來看，個人房貸問題并不會給金融系統帶來特別巨大的問題。

　　根據香港金融管理局的資料顯示，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105,697宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元，意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞帳風險。香港金融管理局披露共有105679宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，但盡管如此，當年香港銀行整體的不良個貸率也僅有2%。在所有的負資產按揭中，以斷供收尾的情況僅是少數。香港中原集團主席施永青先生在近期的一次媒體采訪中分析香港人在負資產的情況下繼續供樓的原因時，表示這主要得益于香港的信用體系，“他是跑不掉的，銀行要追他的，他就想辦法繼續供”，銀行要告到他破產為止的，所以如果還有錢就不敢斷供。