本報記者 唐文祺

　　上海二手房交易“全資金監(jiān)管”模式日前出臺，其中最抓人眼球的規(guī)定莫過于“在系統(tǒng)內(nèi)交易的二手房不需要還清貸款就可以過戶”。雖然名義上是對交易資金進行了全程監(jiān)管，但細(xì)究其操作方式卻不難看出，這正是與之前叫停的“"轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)相類似。正因為此，有業(yè)內(nèi)人士表示，新交易方式有可能帶有“救市”意圖。

　　新系統(tǒng)認(rèn)同帶貸款過戶

　　據(jù)了解，該套系統(tǒng)“與眾不同”之處在于，原先賣方必須付清銀行貸款才能出讓物業(yè)，如今在新系統(tǒng)中可以“攜帶”貸款直接過戶。而在去年9月份，央行、銀監(jiān)會曾經(jīng)聯(lián)合下發(fā)359號文，明確叫停“個人住房循環(huán)貸”、“加按揭”等業(yè)務(wù)。隨后，央行又將非交易類貸款“轉(zhuǎn)按揭”叫停。

　　據(jù)上海代書投資咨詢有限公司副總經(jīng)理趙曉霞介紹，非交易類的同名“轉(zhuǎn)按揭”貸款是指，同一貸款人將住房按揭貸款從一家銀行轉(zhuǎn)至另一家銀行，貸款額度可以增加，其實質(zhì)就是跳行按揭，以選擇更高的貸款額度，在此過程中通常會出現(xiàn)虛高沽價并將貸款差額套現(xiàn)的情況。“雖然明令是禁止非交易類轉(zhuǎn)按揭，便實際上也等于是‘一刀切’將交易類轉(zhuǎn)按揭限制掉了。”一名貸款服務(wù)機構(gòu)人士稱。

　　變相放開轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)

　　由上海市房地產(chǎn)交易中心帶頭發(fā)起的二手房交易全資金監(jiān)管新系統(tǒng)，從原先的二手房資金監(jiān)管貸款部分?jǐn)U展到了交易的全過程。從目前的業(yè)務(wù)參與各方來看，包括有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等9家金融企業(yè)，此外還有21世紀(jì)不動產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、信義房產(chǎn)等9家中介。

　　據(jù)了解，在二手房交易過程中會出現(xiàn)一段真空期，即買家在付款之后，不能馬上得到產(chǎn)權(quán)證，這也是資金出現(xiàn)風(fēng)險最大的時期。以往通常是由買家或者第三方機構(gòu)進行墊資，將物業(yè)貸款還清之后，才能夠予以過戶。“對于買家來說，由于缺乏資金監(jiān)管，反而風(fēng)險性增加了。”偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司殷麗娟表示。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“這段時期主要發(fā)生在房地產(chǎn)交易中心操作階段，現(xiàn)在由房地產(chǎn)交易中心牽頭，也容易出效果。”

　　但值得一提的是，雖然交易類轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)屬于被“波及”，但也有業(yè)內(nèi)人士表示，對于銀行來說，一般是“見到抵押物才放款”，而交易類轉(zhuǎn)按揭同樣牽涉到“提前放貸”的風(fēng)險問題。該人士直言不諱，上海二手房交易“全資金監(jiān)管模式”就是等同于交易類轉(zhuǎn)按揭公開化。

　　新政為樓市取暖？

　　記者詢問了幾家試點銀行，“現(xiàn)在還只是在試點階段，有些銀行的系統(tǒng)還沒有完善，所以還不能說操作過程中會出現(xiàn)什么問題。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)悉，6月23日上海市房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)召集銀行等交易相關(guān)方進行了試點培訓(xùn)，新的交易方式于6月29日正式上線。

　　上海早先曾在部分區(qū)域和機構(gòu)之間實行二手房交易中“貸款環(huán)節(jié)的監(jiān)管”，如今新交易系統(tǒng)擴展到“全資金的監(jiān)管”。房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)二手房過戶，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行，銀行負(fù)責(zé)資金安全及款項劃撥。“在目前樓市僵持的情況下，這種松動對于銀行來說還是歡迎的。”業(yè)內(nèi)人士稱。

小調(diào)查（二）

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