國土局數據顯示，今年前五個月全市新建商品住宅銷售面積逐月放大。這也使得業內出現樓市回暖的說法。

　　然而，深圳市國土與房產局的報告顯示，前五個月特區內外繼續分化，特區內商品住宅批準預售面積為30.62萬平方米，同期的銷售面積為29.78萬平方米，新增供應基本被消化。而特區外，商品住宅批準預售面積為159.99萬平方米，實際銷售面積為94.01萬平方米，累積下大量存貨。

　　中原地產的一份報告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅至少要消化10個月，今年5月至12月全市預計有591萬平方米新增一手住宅供應，未來幾個月寶安、龍崗和南山等區一手住宅競爭將十分激烈，房價存在繼續下行的可能。

　　深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕指出，成交量雖然是判斷樓市是否回暖的重要指標，但也要分析其占有市場存量的比例。高海燕認為，去年5月市場存量少，而今年5月市場存量大，不能單純比較二者的成交量。如果6月份市場存量能消化掉40%，這可能才是市場真正回暖的跡象。

　　另有專家認為，單月成交面積達到去年90萬平方米的平均水平，才可以確認深圳樓市已經回暖，而5月份深圳市住宅成交總面積只有38.48萬平方米，斷定回暖為時尚早。

　　市場步入理性軌道

　　“不想再等了，我們各自準備了一千多萬買別墅。”兩位頗有實力的購房人告訴記者，他們經過考察發現，高端豪宅已有回暖的跡象。

　　他們所指的正是目前深圳樓市成交中的“兩頭熱”現象：高端別墅火爆成交，萬元以下低價住宅也熱銷，而萬元以上的普通住宅的銷售則較為冷清。

　　深圳3個近期入市的別墅項目受到追捧。5月25日波托菲諾·純水岸五期開盤，當天24席TOWN-HOUSE全被認購一空；5月28日，東部華僑城天麓七區56套別墅推出，當天銷售率達七成；5月31日龍華今年首個別墅項目水榭山開盤，當日首批24套別墅單位銷售近九成。有專家表示，合理的定價是熱銷的主要因素。

　　萬元以下的普通住宅同樣表現不俗，銷售速度遠快于萬元以上的普通住宅。5月中旬，位于寶安區松崗的集信名城二期，大戶型產品以7600元/平方米均價入市，兩天內賣出近300套；隨后，寶安金港華庭開盤，折后均價8800元/平方米，銷售超過三成；刷新寶安區最低入市價的中海西岸華府，5500元/平方米起價，當日銷售136套。

　　業內人士認為，“兩頭熱”現象是深圳樓市步入理性的表現。“普通住宅以價格為導向，想賣得好必須降價；別墅項目不完全以價格為導向，但需要市場明朗化，豪宅的保值性讓高端客戶看到了入市的信心。”高海燕表示。

　　但深圳中原地產總經理李耀智指出，別墅和低價樓盤的熱銷并不能說明樓市已回暖，而說明投資客已大量退場。他表示，去年很多實力較弱的投資客炒房都被套牢，現在市場上剩下的都是自住客，這讓高低端用戶的剛性需求得以釋放。

　　聯合證券：開發商目的已達到

　　聯合證券在5月份房地產市場報告中表示，如以成交套數來看，深圳市場無疑已回暖，市場的回暖以房價的持續下跌為代價，以小戶型等自用剛性需求入市為特征。該報告稱，深圳一手商品房5月份成交套數比去年同期上升5%，成交套數的顯著上升與套均成交面積以及房價的顯著下降緊密相關。

　　此外，聯合證券還注意到一手商品房月度成交金額的持續回升。他們認為這一指標更好地反映了開發商的總體現金回流情況。5月份深圳的一手商品房月均成交金額達到45億元，已超越去年8月，表明開發商通過降價來催發自用需求的策略的確達到了刺激市場和自救目的。聯合證券重點跟蹤的上市公司中，萬科開發的萬科城以及金地開發的梅隴鎮銷售相對突出，目前兩樓盤今年已開盤部分銷售率分別達到69%與54%。