“在‘弱市’的時候，對于市場的判斷依據不能是價格，而應該是成交量。從今年4、5月份的成交數據來看，市場成交量同比是萎縮的。而目前支撐市場的大多以高價豪宅以及低價商品房的成交為主，中間的大多數則都處于觀望狀態�！�

　　在目前房地產市場觀望氣氛越來越濃之時，上海6月份第一周商品住宅(剔除動遷配套房，下同)成交均價環比大幅上升17%。

　　據佑威房地產研究中心的監測數據：6月第一周上海市商品住宅的成交量環比上升10%，達26.76萬平方米；均價則高達17296元/平方米，環比大幅上升17%。而據中房指數上海辦公室的數據，5月份上海全市新建商品住宅成交規模179.9萬平方米、17620套，較4月分別增加32.6萬平方米、3470套，保持了市場的穩定。根據該辦公室上月對142個總規模1050.4萬平方米的樣本樓盤所作的調查，有41%的公寓樓盤出現價格上漲，平均漲幅為3.9%，最大漲幅8.1%；有9%的公寓樓盤出現價格下跌，平均跌幅1.9%，最大跌幅5.7%。

　　對此，佑威房地產研究中心主任薛建雄指出，6月第一周出現如此大的漲幅主要原因是該周出現了三宗比較大的高檔豪宅交易事件，由此使得量價齊升。

　　6月7日，位于上海內環的徐匯濱江尚海灣豪庭13、15兩棟樓的183套房源以3.2萬元/平方米的價格集中成交，該樓盤售樓人員對《第一財經日報》確認，當日這筆高達9.2億元的交易為整體收購，收購方為香港某集團，目前整體收購后的用途不詳。

　　“兩棟樓一直在零售，從去年開始，2.7萬～2.9萬元/平方米，一度實際成交價格為2.6萬元/平方米。”薛建雄對記者表示。對于這棟樓的實際情況，該樓盤售樓人員對記者確認，去年下半年的最早開盤價格在2.8萬元/平方米左右，這一價格之后經過逐步提升，在2個月之前，售價已經達到3.2萬元/平方米。

　　還有一個不容忽略的細節是，此次整體收購的兩棟樓，位于小區中心，靠近景觀帶。售樓人員坦言這兩棟樓在小區中位置優越，而且相對目前的零售價格，整體收購價格并不高。“成交之后，這兩棟樓將作何使用目前我們并不知曉�！笔蹣侨藛T稱。

　　業內人士認為，低進高出成為整體收購的最終目的，為此，他們通常會持有商業物業一段時間，然后等價格提升后再拋售。

　　“做酒店式公寓的可能性較大�！毖�建雄對記者分析說。從目前該項目情況分析來看，整個項目中還規劃了一家美國五星級酒店和寫字樓，而原本該樓盤的精裝修定位，也比較適合作為酒店式公寓進行操作。

　　“更為重要的是，將項目作為酒店式公寓整體操作經營，有利于提高樓盤的市場價值，最終實現低進高出。”薛建雄分析。

　　其實，這種運作模式在之前已有先例。2006年，擁有美資背景的基匯資本以6億元總價購入翠湖天地御苑18號，在被打造成頂級酒店式公寓經營之后，今年3月份該項目被證實轉手給韓國未來資產(Mirae Asset)，轉讓總價高達9億元。按照賣出價格計算，單個項目的收益率接近50%。從今年以來的幾個收購案來看，購入的物業價格相對零售價格也并不高。例如財富海景一棟樓單日成交過百套，成交均價在2.8萬元/平方米左右。但是該物業當時的市場均價在5.6萬元/平方米左右。業內人士認為此類物業的價格上升空間很大。

　　“一般這種機構投資人的持有周期在2年左右�，F在預估看來，如果尚海灣豪庭仍以同樣的方式進行市場操作，2年后再次賣出的價格可能在4.5萬元到5萬元/平方米上下�！毖�建雄對記者粗略估計說。

　　“在‘弱市’的時候，對于市場的判斷依據不能是價格，而應該是成交量。從今年4、5月份的成交數據來看，市場成交量同比是萎縮的。而目前支撐市場的大多以高價豪宅以及低價商品房的成交為主，中間的大多數則都處于觀望狀態�！笔腊钗豪硎俗≌�項目營銷部高級董事陳煒對記者表示。

　　陳煒還認為，大宗交易雖然存在2年期低進高出的嫌疑，但是并不能成為市場主旋律�！跋啾葋砜�，散戶炒家所占比例更大。若這些散戶集中拋盤，可能會對市場帶來更大影響�！标悷樥f。郝倩

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