20%投資人堅守看多 樓市投資客分化離場觀望

　　看著身邊一幕幕現實劇，深圳樓市在買賣雙方博弈的心理下，投資客的隊伍中出現了分化。

　　深圳中原深港研究中心研究表明，由于國內住房制度的重大調整以及金融環境的改變，2008年深圳房地產市場已經大大不同于2007年。很多投資客已經慢慢離開市場了，選擇離開主要有兩個方面的原因：從利率角度來說，2007年連續加息，目前首次置業的按揭貸款利率達到6.65%，二次置業的按揭貸款利率更高達8.61%，供房成本大增；其次從租金角度考慮，2007年的深圳樓價漲幅過快，而租金卻保持相對穩定，租金回報率下降，對樓市投資者不再具有吸引力。

　　“2004年有個投資人把一套房子以40萬元的價格出售，2007年底又經我手，以70萬元的價格再次買了回來。他的理由是如果不買樓還能買什么？股市的投資風險也同樣存在，在投資渠道相對有限的情況下，投資人仍然看好樓市的回報率和未來預期，所以還是堅定選擇樓市。這部分群體在深圳投資客的比率中占據約20%的比例。”深圳一家地產中介置業顧問說。

　　這一說法，得到了業內人士的認同。高海燕分析，雖然沒有準確的量化指標來統計到底有多少人繼續看好深圳樓市，但由于深圳市近幾年的高速發展，有相當一部分投資客具有一定的經濟實力，20%的投資人看多樓市這一比例是存在的。

　　肖小平對記者說，深圳住宅市場在經歷了漫長的市場調控期以后，投資型置業者逐漸淡出市場，眼下市場上多以自住型買家為主。從置業目的來看，目前市場上的買家主要分為兩種類型：第一種是首次置業者，多為較年輕的白領。第二種是換房客。這類買家中，中年人居多，由于家庭居住需求升級等原因，再次置業。這類買家一般選擇購買較大戶型物業。

　　與以往不同的是，市場成交量的回升并沒有引來大量跟風，很多投資者理性對待。世華地產的研究顯示，3月份，在深圳整體價格已經出現明顯下跌，以及剛性需求的共同作用下，不少買家出手，從而使得成交量出現明顯回升，樓市出現回暖跡象。在此情況下，更多的買家持謹慎態度開始進入市場，但是隨著他們對物業價格的深入了解，他們發現目前跌幅較明顯的是一些配套相對較差的樓盤，而他們心儀的配套好、品質高的樓盤降價并不十分明顯，或者降價幅度并沒有達到他們的心理預期，他們又不愿意以高于自己心里預期的價格購買，并且態度強硬。這樣的形勢下，部分買家只好選擇繼續持幣觀望。

　　以深圳南山為例，市場調查表明，目前態度強硬的買家，正是出于對市場未來前景的不看好，尤其是深圳南山的置業者。其主要原因在于，他們認為，南山之前的投資成分太高，上漲速度過快，導致價格的泡沫成分很大。而且南山的剛性置業需求又相對弱于福田和羅湖，且租賃市場相對而言，也沒有這兩個區域發達。另一方面，目前南山區又充斥著大量的有效賣盤，供過于求現象十分明顯，且買家普遍對目前的價格接受程度不高，成交活躍度十分有限。

　　這種情況下，他們認為南山區的物業繼續降價的可能性很大，因此他們目前并不急于出手，而是選擇繼續觀望。

　　關外二手房價格同比漲22% 關內二手房成交同比降70%

　　觀望氛圍愈是濃厚，市場活躍程度則愈淡，與之有聯帶效應的二手房交易同樣低迷。

　　肖小平分，2008年1季度深圳關內二手住宅成交非常低迷，關內成交面積約為40.42萬平方米，同比下降69.1%，幾乎回落至2004年同期水平。從2007年開始房地產調控后，二手成交大幅下滑，2008年1季度更是同比下降近7成。目前，房貸等調控政策嚴厲，房價連續幾個月出現下滑，市場信心不足，客戶觀望氣氛濃重，是造成二手成交低迷的主要原因。

　　近幾年，深圳關內二手住宅成交量一直占到總成交量的60%以上，這說明關內依然是二手住宅市場的主戰場。但隨著深圳城市的外延發展，關外的房地產市場也日益紅火，二手住宅成交所占比例有所增加。可以預計，在人們對關外置業需求增多的情況下，關外二手樓將愈發受到重視，且關內二手樓市場潛力有限的客觀因素，都會導致關外成交比例的繼續增大。

　　值得注意的是，雖然深圳關外二手住宅市場成交均價自2007年年底開始下跌，但跌幅并不大。據世華成交系統數據顯示，2008年1季度深圳關外二手住宅成交均價為7658元/平方米，與2007年一季度相比，上漲22.7%。

　　通過世華當地地鋪的調查發現，深圳關外二手住宅的客戶以當地人士為主，占到總客群的7成左右。他們多是當地的政府或機關的工作人員、企業高層、生意人等。而關內人也有去關外置業的，他們更看重的是關外住宅的價格優勢。

　　目前，深圳關外的二手住宅市場中，投資成分較小，更多的是用來自住。據統計，自住型購買成交量與投資型購買的比例為8：2。這些自住需求主要來自結婚、子女教育、房屋升級換代等剛性需求。

　　肖小平分析，在2007年投資客大量入市的情況下，深圳關外二手住宅市場產生供不應求的局面，一般區域的供需比例超過了1：2，價格不斷攀升。下半年客戶開始觀望，需求急劇減少，一些投資客的拋盤導致市場上有效盤源數量的增加，供過于求，價格又開始下滑。隨著2008年1季度自住剛性需求的放量，供需矛盾出現緩和，二手房價也開始止跌轉穩。在2007年的樓市發展教訓后，2008年將不會出現樓市投資過度的局面，也就不會產生嚴重的供需矛盾，二手房價將會平穩發展。

　　熱錢繼續伺機而動 深圳樓市后市有望繼續降價

　　目前來看，深圳樓市存在的矛盾之一就是供過于求，這種現象在觀望氛圍濃厚的情形下，就更加突出。在交投清淡、降價促銷的時機下，熱錢或大量的外部資金是否會進入，成為更多投資者觀察樓市的風向標。

　　來自官方的聲音，顯然為過去的2006和2007年熱錢進入房地產行業下了定論。3月12日，中國商務部長陳德銘透露，去年有高達800億美元熱錢流入中國房地產市場。

　　去年統計顯示，中國對外貿易順差總額為2600億美元，但外匯存底卻爆增約4600億美元。當中約2000億美金的差額從哪來？陳德銘指出，“40%是通過房地產這條線進來的熱錢。”按商務部粗步估算，光去年一年就有高達800億美元的熱錢流入中國房地產市場。陪同陳德銘出席記者會的商務部外國投資管理司長李志群表示，中國從2006年以來，發布一系行規范和加強對外商投資房地產領域的管理文檔，目的是要防止投機性資金進入中國房地產領域。

　　“我認為熱錢目前不可能進入深圳樓市，他們也在觀望并尋找最好的時機。” 戴欣明說，根據我的判斷，很多資金有可能在4個月后進入深圳樓市，時間大概在7月、8月份，這是因為市場經過一段時間的變化以后，投資人會選擇一個認為比較好的時機。從目前的價格走勢來看，未來可能還會有一些降價促銷的可能，也許會是投資客的進入時機。

　　至少目前看來，深圳樓市在降價促銷中迎來了一個相對的銷售高峰，這似乎讓投資者看到了一線轉暖希望。但是，仍有不同的聲音在提醒投資者，深圳房價還會走跌。

　　黎煥友對記者表示，深圳有些新開盤的樓盤入住率不到20%，其余的部分都是投資客，這是一種畸形的市場。不僅僅是深圳，全國一線城市的房價今年下跌無疑，二線城市可能會繼續上漲，但今年年底可能就會出現下跌拐點，三線城市則是普漲勢頭，這是因為過去的房價過低，預計2009年三線城市還會繼續上漲。

　　就深圳市場而言，在新盤供應充裕，以及政策調控等因素的影響下，未來新房面臨很大的銷售壓力。肖小平分析，在這種情況下，開發商要想提高銷售率，盡快回籠資金，那么只有通過繼續降價吸引置業者，所以未來不排除新房可能還會繼續降價。事實上，從近期樓盤的銷售情況也可以看出，定價合理的低價盤比較受歡迎，不少新盤在降低銷售價格以后，銷售率有明顯上升。

　　“如果目前市場狀況持續半年，我認為會有很多樓盤降價。”高海燕說，從開發商的角度來看，他們仍然在追求利潤最大化，不愿降低利潤，但市場環境今非昔比，就目前的市場情況看，出現開發商所期待效果的可能性極小。

　　4月11日，高海燕在他的博客中寫道：累計加息形成的利率水平已經讓很多普通置業者不堪重負。未來，加息還將繼續，對投資者而言，中期投資性價比不高，短期投機沒有機會。