深圳樓市在買賣雙方博弈中不斷消漲，投資客隊伍開始分化。

　　采訪·撰文=周穎

　　“回暖不代表樓市的真實走勢，深圳樓市必跌無疑。”

　　盡管從數據上看，第一季度深圳樓市有回暖跡象，然而有專家認為，這種現象并非是真實的體現。一直跟蹤、研究熱錢動向的廣東省社科院產業經濟研究所副所長黎友煥接受記者采訪時說，廣東、深圳樓市的回暖與否，不能從成交量來看，因為成交量仍然有虛假嫌疑。在缺少買方的情況下，開發商(或中介)采用的是左手倒右手的方式，不能反映真實的銷售狀況。”根據我們的研究，“國內一線城市的房價必跌無疑”。

　　姑且不去評論這樣的判斷正確與否，事實證明，參與炒樓的部分投資客已經深度套牢。尤為明顯的是，曾經轟轟烈烈的購房團之命運發生了根本性改變，而在這背后，是深圳市場上5.7萬套待售的樓房。在冷清的樓市里，這一數據多了幾分沉悶，少了幾分過往的喧囂。

　　26個新盤入市 供大于求凸顯樓市失衡

　　深圳世華地產研究中心的數據顯示，2008年一季度，深圳共有26個新盤入市，總推盤面積將近90萬平方米，為全市提供了8733套商品房住宅。再加上截至2008年1月1日國土局數據，2007年深圳依然還有不少新盤存量，其中可售住宅面積506.66萬平方米，可售套數49266套。這就是說，整個一季度，深圳全市新盤有近600萬平方米的在售面積，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的銷售套數僅為50598套，這就說明，即使今年其他三個季度深圳不推出新盤，僅目前現有的存量就足夠銷售一年多。

　　深圳樓市供大于求的局面并未有根本性改變，在這樣一個背景下，降價是吸引消費者最好的方式之一。深圳中原深港研究中心的研究顯示，樓市回暖的最主要原因是春節過后萬科、金地等一線發展商采取降價措施，一步到位調整銷售價格，使部分購房需求得到釋放。萬科、金地降價后，南山后海、寶安中心區、西鄉、龍華、龍崗中心城等區域陸續有項目跟進加入降價行列，下降幅度在2-3成不等。從市場反映看，房價下降后，各項目的售樓現場又開始出現排隊買房的火爆場面，現場龐大的客戶人群顯示深圳住房需求相當可觀，而且成交結果也顯示客戶的購買意愿較強。這說明開發商依靠自身力量展開的市場自救行動取得了比較好的效果，已經明顯促成了成交。

　　深圳樓市第一季度的相對走高，似乎又讓深圳的投資客心頭一亮。

　　深圳世華地產研究中心總監肖小平對記者說，雖然2008年一季度銷售面積和套數都較去年同期大幅減少，但是具體到單個月份來看，2008年一季度市場依然出現了明顯的回暖跡象。自去年7月市場調控開始，一手住宅銷售情況逐月走低，尤其是去年第四季度，每個月的銷售面積均不足20萬平方米，銷售持續在低位徘徊。進入2008年出現明顯的復蘇跡象，1月份銷售面積達到23.39萬平方米，隨后2月受春節的影響，成交量有所減少，但是到了3月，市場迅速回暖，僅前24天銷售面積就達到31.97萬平方米，與去年9月份銷售情況相當。從目前的市場情況來看，市場信心正在逐漸復蘇。

　　“目前說回暖的結論為時過早。”深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕對記者表示。有數據顯示，今年深圳的樓盤供應量仍會創歷史新高，在目前的市場條件下，開發商要想獲得市場回暖，降價還是第一位的營銷策略。但是，一季度所形成的51.94萬平方米的住宅總銷量，與500萬平方米的市場存量相比，能夠很明確地看出，現在的價格下降只是一個并不穩定的假象。

　　要求開發商補償差價 深圳樓市購房團或成歷史

　　這個并不穩定假象的背后，實際上是買賣雙方的心理博弈。深圳知名地產專家、戴欣明策劃機構首席戰略顧問戴欣明對記者表示，現在買賣雙方處在一個博弈過程中，對于外部資金來說更多是還是觀望。根據我的了解，并沒有外部資金(包括境外熱錢)在目前的時機下進入樓市，他們多是擇機而入。

　　相持過程中，最受傷的則是組團購房成員。戴欣明對記者表示，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，目前這些資金幾乎全部被深度套牢。雖然第一季度數據顯示有回暖跡象，但并不能說是真正的回暖。當然，還有一部分投資客并不急于出售，因為他們對后市看好，這部分投資客的比例約有20%左右。其資金來源主要是自有資金，他們有的不向銀行借貸，另一方面，即使向銀行借貸，他們仍然有足夠的支付能力，因此銀行政策的影響對他們非常有限。

　　甚至一年之前，組團購房帶給地產開發商的不僅僅是欣喜，更讓組團購房成員受益匪淺，他們從一線城市開始延伸二、三線城市，但是，這樣的日子很快打破。進入2007年下半年以來，隨著廣東、深圳樓市的下跌，購房團成員出現了資金壓力和還貸難題。這一現象，在進入2008年后尤為突出。

　　有最新的消息指出，2007年在深圳組建的購房團，很多人面臨著還貸壓力和樓市降價帶來的巨額損失。以深圳蛇口的半島城邦為例，2007年的價格是3.5萬/平方米，而進入2008年后直線下降，4月中旬時價格已跌至不到2萬/平方米，這讓組團購房成員的資產迅速縮水并且面臨著巨大還貸壓力。要么忍痛清盤，要么背負巨大的還款壓力，但無論選擇哪種方式，無一例外的結局都是財富縮水。

　　深圳一家地產開發商的營銷總監表示，目前即使降價促銷，組團購房的現象也越來越少了。一是政策環境更為嚴厲；二是銀行借貸政策如果沒有改變的話，組團購房也許將成為歷史，但無論怎樣改變，也不可能出現以往組團購房現象，因為風險還是比較大。

　　要求開發商補償，也是深圳樓市中的一大特色。3月22日上午，百名業主涌入了位于深圳關外的民治街道金地梅隴鎮花園售樓處，要求地產商退房或者現金補償差價，或者送精裝修、管理費、車位等。原因就是，去年7月，金地梅隴鎮二期第二批開盤，均價約為每平方米1.56萬元，好的戶型和樓層達到每平方米1.7萬元。今年2月24日,金地梅隴鎮三期開盤，價格比二期二批低了約4000元。

　　“購房不到一年還沒入住，房價就被開發商降成了這樣，我們要求開發商補償差價！”這幾乎代表了深圳所有被套投資客的一種真實想法。

　　即使是國內知名地產商深圳萬科，亦因為樓市下跌而遭到購房者的聲討。位于深圳關外的萬科第五園，2007年9月8日三期開盤，高層單位映月居和攬月居以毛坯房形式推出，均價每平方米14800元；而今年3月1日，萬科第五園對后期推出的撫月居以及映月居、攬月居剩余單位以全新精裝修的形式銷售，均價下調到每平方米 11500元，下降了3000多元，由此引起了在高價位購買此房投資者們的不滿。

　　然而，深圳萬科地產副總經理張酹的回復是，對第五園部分業主提出的補差價、免物業管理費和免費車位等要求，公司很難給予滿足。