本報記者 林喆

　　北京房地產(chǎn)市場在“冰封”數(shù)月后出現(xiàn)回暖跡象；3月份，在整體房價依然僵持的同時，北京商品房成交量環(huán)比大幅上升。這是否意味著北京樓市將由此逐步“走出低谷”，抑或這僅僅是市場中長期調(diào)整內(nèi)的短暫反彈？

　　市場人士分析，目前北京房地產(chǎn)市場在“價”和“量”方面的走向依然充滿變數(shù)；但是在產(chǎn)品類型和地理區(qū)位上的結(jié)構(gòu)性分化正在顯現(xiàn)。在宏觀調(diào)控和住房保障預期下，普通商品住宅的價格已基本“見頂”，并開始出現(xiàn)下行趨勢；今后，以保障性住房和中低價位住房為主的大眾化產(chǎn)品，將隨著供應的上升而“價跌量漲”。而位于中心城區(qū)的高檔住宅、公寓和商業(yè)物業(yè)，由于財富效應和城市化進程，其稀缺性和金融屬性將日益凸顯，這類產(chǎn)品的價格和成交量在很大程度上將由投資品市場的法則決定。

　　近期市場形勢尚不明朗

　　從2月下旬開始，北京市新建商品房的成交面積和套數(shù)呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢，銷售明顯好轉(zhuǎn)。其中，北京市住宅銷售量連續(xù)數(shù)周創(chuàng)出年內(nèi)新高。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建商品住宅簽約7740套，簽約面積98.7萬平方米，與2月份相比簽約套數(shù)增加4866套，漲幅達169.3%，簽約面積增加64.9萬平方米，環(huán)比增長192.0%。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，由于1、2月份是傳統(tǒng)淡季，加上信貸緊縮和市場觀望情緒濃重等因素的影響，環(huán)比的基數(shù)本身就很低。就目前而言，決定房地產(chǎn)市場走勢的因素很多，成交量的反彈也不可能一蹴而就；4月初，由于清明因素，成交量有所回調(diào)。所以今后北京房地產(chǎn)市場的走勢還不明朗，需要進一步跟蹤。

　　從3月份和一季度的同比數(shù)據(jù)看，北京商品房成交量依然下滑明顯。數(shù)據(jù)顯示，3月簽約套數(shù)同比減少20.2%，而簽約面積則同比減少49.6%。今年一季度，北京期房住宅共計成交13763套，同比下降了38.2%，現(xiàn)房住宅成交3781套，同比下降26.8%。期房與現(xiàn)房住宅合計成交17544套，同比下降36.1%。

　　不過，有專家認為，近期北京房地產(chǎn)市場的初步回暖，對于判斷北京旺盛的實際住房需求有重要意義。另外，3月份北京房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)一定程度的反彈，也與前期房價回落有關(guān)。而小幅下跌后成交量就有反彈的現(xiàn)實表明，北京房地產(chǎn)市場依然有真實需求的支撐。

　　普通住宅供應放量是趨勢

　　市場人士指出，3月份北京商品房銷售呈現(xiàn)較為明顯的特征是，中低價格、中小戶型普通住宅項目的銷售好于預期，而高檔商品房銷售則十分緩慢。這主要是因為，普通住宅供應量在3月份大幅增加，而價格則已經(jīng)在各種打折等優(yōu)惠措施中下跌。此外，這一特征也表明，目前北京市場主要以自住性購房需求為主，而投資性需求受到了明顯的抑制。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京市共有36個項目獲得預售許可證，獲準銷售面積101.89萬平方米；其中普通住宅項目26個，環(huán)比增加85.7%，獲準銷售面積69.70萬平方米，占總準許預售面積的68.4%，環(huán)比2月的29.70萬平方米增加了243%。其中，北京城八區(qū)開盤住宅項目14個，準許銷售面積43.34萬平方米，占住宅準許銷售總面積的62.2%，環(huán)比增加250.5%。從環(huán)線分布情況看，三月的開盤的項目有60%的項目在五環(huán)外，且多為普通住宅項目。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，從短期看，普通住宅供應大幅上漲，主要是因為今年國家為抑制通貨膨脹繼續(xù)實行從緊的貨幣政策，中小型開發(fā)商的融資渠道收窄造成了資金鏈的緊張，為了盡快回籠資金開發(fā)商不得不加快開盤入市的步伐。不過，從長期看，這是一種必然趨勢。

　　去年以來政府對房地產(chǎn)調(diào)控的目標已經(jīng)清晰。一是重點解決低收入家庭的住房保障問題；二是針對商品房市場，增強有效供給，合理引導消費需求，抑制投機投資需求。

　　萬通地產(chǎn)董事長馮侖認為，隨著政府重視廉租房和經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設，房地產(chǎn)市場三七開的格局漸趨成型，即市場由70%的保障性住房和中低價位住房、30%的商品房兩部分構(gòu)成。到明年上半年，這70%的供應量在北京等一線城市將明顯提升。

　　2008年，北京市計劃新建住房2750萬平方米，其中政策類住房1150萬平方米，并啟動一定數(shù)量的政策性租賃房。根據(jù)計劃，今后套型面積90平方米以下的住房占新建住房總量的70%以上；安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和套型建筑面積90平方米以下的其他商品房用地達到居住用地供應總量的70%以上。