本報(bào)訊 (記者/吳哲陳韓暉) 房地產(chǎn)的話題總是牽動很多人的心。昨日下午，省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在廣州召開2008廣東房地產(chǎn)市場景氣分析會，邀請省內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)專家及房地產(chǎn)市場專家，就國家從緊貨幣政策下房地產(chǎn)市場的走向、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的重大影響等諸多方面進(jìn)行解讀，并對廣東省及廣州、深圳等地區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢作出預(yù)測。會上隨后還舉行了《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書2008》的首發(fā)儀式。

　　購地和開發(fā)成本大幅增加

　　“廣東土地市場去年先熱后暖，年尾出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象”，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會昨日首發(fā)的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，在已過去的一年中，開發(fā)商購置和開發(fā)土地的成本均大幅增加，存量土地也有所增長。

　　據(jù)《藍(lán)皮書》披露，2007年全省出讓土地15884公頃，出讓價(jià)款1121.71億元；其中招拍掛出讓土地5787公頃，占全省出讓土地總量的36.43%，價(jià)款達(dá)876.56億元，占全省出讓土地總價(jià)款的78.14%。前三季度，各地土地拍賣天價(jià)頻出，而年尾土地市場則出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

　　在已過去的2007年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積3038.49萬平方米，同比增長22.4%；土地購置費(fèi)408.75億元，同比增長62.5%；土地開發(fā)投資增長66.94%，而土地開發(fā)面積卻下降3.7%。數(shù)據(jù)表明，開發(fā)企業(yè)的土地購置成本大幅上升。此外，全省開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積共5581.46萬平方米，同比增長19.8%。

　　廣深房市觀望加重

　　廣州市房地產(chǎn)一手市場交易雖然在去年10月以后進(jìn)入觀望狀態(tài)，但全年二手房成交量仍呈大幅上升，突破1000萬平方米，同比增加18.4%。預(yù)測今年二手樓價(jià)整體水平將高于去年，但波動幅度減小；投資性需求將大幅降低，自住需求絕對主導(dǎo)市場。

　　而深圳市場自去年下半年以來市場觀望氣氛不斷加劇。二手住房市場自8月份以后銷售量開始出現(xiàn)大幅回落，11月、12月，每月交易量均在40萬平方米以內(nèi)的較低水平。而新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)波動調(diào)整和回落，先是從1月的10872元/平方米上升到10月的17350元/平方米，此后市場出現(xiàn)調(diào)整，11月房價(jià)為15069元/平方米，12月房價(jià)繼續(xù)保持15000元/平方米左右的水平。藍(lán)皮書分析，供求關(guān)系的緊張是房價(jià)快速上漲的主要原因，住房市場投資、投機(jī)需求的增長，加速了房價(jià)上升。預(yù)測深圳今年樓價(jià)不會出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。

　　各地將對房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行全面清查

　　《藍(lán)皮書》透露，各地政府將在今年對房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行一次全面清查；嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地，增加民生用地；嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積，對成片土地，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后分塊出讓，防止企業(yè)圈地、囤地；加大土地審批后監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的開發(fā)建設(shè)速度，促進(jìn)房源的增加和商品住房價(jià)格的穩(wěn)定。

　　專家熱議��

　　開發(fā)商“很慘很受傷”?

　　會上各位專家在發(fā)表對房地產(chǎn)市場的看法時(shí)產(chǎn)生了諸多碰撞，爭論不休。既有對于房價(jià)理性回歸的共識，又有對開發(fā)商命運(yùn)、宏調(diào)走向、政策面的不同理解，多種觀點(diǎn)交鋒碰撞，頗為精彩。

　　-共識

　　房價(jià)并未面臨拐點(diǎn)只是理性回歸

　　有個(gè)觀點(diǎn)得到與會專家的一致認(rèn)同:全國主要城市房價(jià)經(jīng)過近幾年持續(xù)快速的不理性增長，按照市場規(guī)律是到回落的時(shí)候。從整體經(jīng)濟(jì)形勢及市場剛性需求來看，房地產(chǎn)行業(yè)還未面臨拐點(diǎn)，更不會出現(xiàn)雪崩現(xiàn)象，只是宏觀調(diào)控政策作用下的理性回歸。

　　省政府發(fā)展研究中心副主任李魯云作為主講嘉賓，在分析2008年廣東宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢時(shí)說，“國家宏觀調(diào)控要求高增長的，廣東比全國增長高；宏觀調(diào)控要求降低的，比如固定資產(chǎn)投資、能源消耗、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，廣東都比全國低。所以說廣東這幾年的發(fā)展是比較理性的，宏觀調(diào)控對廣東的影響比較小�！�

　　李魯云認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活的改善，房價(jià)會平穩(wěn)上升，但從目前來看，國內(nèi)的房價(jià)將全面理性回歸，呈現(xiàn)一個(gè)多層次價(jià)格體系。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)將加劇優(yōu)勝劣汰，使行業(yè)發(fā)展更加規(guī)范。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任、高級經(jīng)濟(jì)師王鋒認(rèn)為，正是在市場自身規(guī)律和國家的宏觀調(diào)控措施的共同作用下，使整個(gè)房價(jià)回落�！八�謂拐點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中從過快上升轉(zhuǎn)為較慢增長，而掉頭向下的。但正如股票是一下一上，房價(jià)也是如此，市場價(jià)格本來是一種波動，關(guān)鍵看長期趨勢是波動向上，還是波動向下。”而巨大的市場需求的存在，使得房地產(chǎn)業(yè)仍將是一條快速增長的曲線，沒有停滯的理由，也沒有大幅度滑落的理由，不過市場回暖尚需時(shí)日。

　　他同時(shí)提醒，房地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)一步留意國家住房供應(yīng)保障政策對房地產(chǎn)市場的沖擊。

　　-分歧

　　觀點(diǎn)PK之1

　　開發(fā)商“很猛很賺錢”還是“很慘很受傷”?

　　廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說，“從2004年到現(xiàn)在，三年多的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可以用一句流行的話形容，就是很猛很賺錢�！�

　　這個(gè)說法馬上引來光大地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳洪志的“叫苦”:“過去二、三年房價(jià)上漲，開發(fā)商賺了不少，但如果不離開這個(gè)市場，持續(xù)買地，很可能在2008、2009年將前面賺的錢都退回去，就像電影說的，出來混，遲早都要還的�！�

　　趙卓文馬上反駁說，“我認(rèn)為還沒有到這個(gè)時(shí)候。我觀察了樓市十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)商總體賺錢的多，虧錢的少，如果說2004年以前90%以上的企業(yè)是賺錢的，2004年到現(xiàn)在99%的企業(yè)賺了錢。廣州現(xiàn)在活躍的企業(yè)少了，不是因?yàn)樘濆X，而是自主選擇退場。就算是2007年底后拿天價(jià)地的開發(fā)商，從土地保值增值的空間來看還是比較大的�！�

　　陳洪志說，國家金融政策調(diào)整以后，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的影響�！耙话銇碚f開發(fā)商有四個(gè)渠道獲得資金，一是銷售，二是銀行貸款，三是國內(nèi)上市，四是境外上市。過去幾個(gè)月發(fā)生了根本的變化，銷售直線下滑，銀行貸款收縮，國內(nèi)上市不批準(zhǔn)，國外上市錢回不來，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員不像趙老師說的很猛，而是很慘很受傷。”