萬科降價背后的困局

　　住宅降價是從全國規模最大的住宅地產開發商萬科地產開始的。萬科在深圳降價之后，陸續啟動了全國范圍內的降價促銷計劃，從南至北，降價幅度最高達到30%。

　　“如果對于市場未來是看好的，那么決定一家房地產公司銷售策略的最重要因素就是公司的財務安排。”金地上海公司市場營銷部經理康家東說。

　　對于萬科來說，在專業化住宅開發商的精神引導下，公司更加類似于一個工業產品加工商。由于基本沒有持有性物業來保證部分現金回款，公司的資金來源只有幾條，包括銀行貸款，上市公司通過資本市場增發融資，境外資金引入，以及樓盤銷售回款等等，而快速開發、快速周轉是公司運作模式中最精髓的部分。為控制產品質量以及加快銷售速度，公司甚至花費相當大的人力物力進行住宅產業化的研究。

　　在過去的一段時間里，萬科資本市場的融資不再一帆風順，在沒有租金支撐的情況下，銷售回款成了這家公司最主要的資金來源。面臨這樣的局面，降低利潤以期盡快回籠資金是任何一家企業所能夠作出的最直接的選擇。

　　萬科選擇降價，背后實際上是全國開發商面臨同一個困局的剪影。在著名評級機構標準普爾最新發布的一份研究報告中，我們看到，國內開發商無論大小，或多或少都面臨著資金緊張的考驗。

　　標普的報告寫道：“從去年第四季度開始，中國監管機構禁止房地產企業使用國內銀行貸款支付地價款。而開發貸款方面，地產商不僅越來越難取得信貸額度，而且融資成本也在上升。由于銀行收緊信貸，因此它們對于放貸更具選擇性，通常只有信用狀況較強的企業才能獲得銀行貸款。”

　　地產商探尋其他融資方式

　　“與一年前相比，海外債市和股市投資者對中資地產商海外融資的謹慎情緒急劇升溫，這意味著新股與債券發行的難度日益增大。與此同時，隨著監管措施的不斷出臺，2007年中期以來，中國國家外匯管理局明顯放慢海外資金匯回國內的審批步伐。因此，即便新地產商能夠成功地在國際市場融資，將資金由海外市場轉移至國內也是一個挑戰。”

　　標準普爾表示，碧桂園在2月15日成功發行可轉債，可能預示著地產商開始轉換思路，探尋其他融資方式。但該交易也顯示出融資成本已大幅上升，這種趨勢將在今年維持下去。

　　早在去年，一次性付款優惠已經開始并逐步變成一種普遍性行為，大量開發商為能夠提供一次性付款的購房者給予1%到2%的價格優惠。“我們對于資金到位速度的要求非常高。”一個樓盤銷售人員這樣說道。銀行房貸速度則是房地產開發商與之合作的主要依據。

　　進入2008年，房地產商將面臨更加嚴峻的挑戰。今年年初的全國金融會議明確今年房地產貸款依然從緊。新任全國政協委員、世茂集團主席許榮茂在兩會發言稿里隱約表現出了對于保障性住房對于市場占領的擔憂。許榮茂寫道：“因為有廉租房的存在，低收入居民在考慮更換住房時首先考慮申請廉租房，房屋買賣市場中，買方人數因此變少，房價自然因需求量不高而保持平穩。現在國內也對住房建設用地的年度供應量做出了相關的規定，但這個比例是否合理，是否能長期穩定地保持廉租房的建設……這些還需要我們深思熟慮。”

　　香港恒隆地產主席陳啟宗去年表示，內地開發商正在重復著上世紀80年代香港房地產業的瘋狂和困境。不過換句話來說，如果開發商能夠在今年或者明年的嚴酷環境下得以生存甚至趁機做大，未來國內房地產市場的集中度將會變得更高也更有秩序。

　　上海近期住宅新盤打折促銷一覽

　　已經開盤

　　美蘭湖頤景園(寶山羅店板塊)

　　7300元/平方米

　　跌破開盤價去年12月份以7500元/平方米的均價開盤，2月打出廣告，推出一套促銷房源，定價6105元/平方米，很快售出，2月份至今總共只售出14套，而實際銷售價格比開盤價格下浮200元/平方米

　　沿海麗水馨庭(松江區新橋板塊)

　　12000元/平方米

　　跌價不領情目前在售165-180平方米左右的聯排別墅，每平方米優惠400元，目前售價12000元/平方米起。還有200余套。現房。此次活動有效期為2008年1月15日-3月31日。

　　海灣世紀佳苑(奉賢海灣旅游區)

　　10688元/平方米

　　(打折還送花園)別墅項目，網上房地產報價14800元/平方米。針對剩余的22套尾盤低價促銷，最低單價10688元/平方米，附送大花園。目前只剩四五套。

　　金地格林世界(嘉定南翔板塊)

　　20000-23000元/平方米

　　(送面積)聯排別墅，面積208平方米的別墅實際可用面積超過340平方米，包括一個南庭院一個北庭院、一個中庭、一個露臺、車位等都不計算面積，銷售價格20000元/平方米～23000元/平方米。推出10多套，目前還有10多套。

　　中遠兩灣城第四期璀璨天城(普陀區武寧板塊)

　　21000元/平方米

　　(暗藏優惠房)廣告稱只有一套22379元/平方米低價出售。售樓處表示，如果看好房源，差一點的樓層有更便宜的，可以賣到21000元/平方米。不同樓層單價相差200元左右。

　　上海青年城(松江區九亭板塊)

　　約13650元/平方米

　　(速度決定折扣)原價14000元/平方米，目前對5天內可以簽約的客戶9.75折優惠，一次性付清則可以享受9.25折優惠。

　　未開盤

　　中海瀛臺(徐匯植物園板塊)

　　3月中旬開盤，推出中心10號樓等，預計銷售價格20000元/平方米左右，但樓盤去年申請預售許可時報的均價在22000元/平方米以上。1月對外報價25000元/平方米。

　　綠洲康城(南匯周康板塊)

　　享9.8折優惠。有意向的客戶可攜帶身份證明，前往接待中心進行購房VIP卡的辦理，憑VIP卡可享受購房9.8折優惠。現在正在銷售的一期房源價格12000-12500元/平方米。最新二期樓盤200多套房源3月底開盤，預計銷售均價10000-12000元/平方米。

　　現代華庭(青浦)

　　二期，3月8日開盤銷售。售樓處對外表示，銷售均價6000元/平方米。而此前1月銷售均價7000元/平方米。

　　萬科四季花城(寶山西城區)

　　預計將在一個月后開盤，推出90平方米小戶型樓盤，每套定價90萬-116萬元，以此價格計算，單價在10000元/平方米~12900元/平方米之間。這一樓盤之前推出的一批房源銷售均價已經達到了12000元/平方米，最高銷售價格接近14000元/平方米。以最高銷售價格計算，與前一批樓盤的銷售價格相比，未來新推樓盤的售價相當于打了9.2折。