早報記者 梁文匯 劉秀浩 實習(xí)生 陳璽撼

　　過去的2月份，整個上海樓市新推的住宅項目僅13個

　　短短的一個月，有促銷打折信息的樓盤數(shù)就有6個

　　萬科在元宵節(jié)的一日“打折促銷”，似乎成了推倒整個上海樓市價格下調(diào)的第一張“多米諾骨牌”。而推動新盤“多米諾骨牌”倒塌的并非市場此前所預(yù)想的“拐點說”，真正讓開發(fā)商不得不“明折暗降”的，其實是緊張的資金鏈和迫切的資金回籠需求。

　　早報記者近期對滬上2月新推以及3月預(yù)推的幾乎所有新盤一一調(diào)查，結(jié)果顯示，多達11個住宅項目或明確表示降價促銷，或暗暗調(diào)低了售價。在這11個住宅項目中，6個是2月份已經(jīng)開始銷售的，5個是即將在三四月開盤的項目。

　　6個項目，這個數(shù)字聽起來似乎并不是很多。但是如果對比2月份新推的樓盤數(shù)量，降價促銷的樓盤的比例或許高得有點驚人。

　　記者根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)每日新盤預(yù)告的信息統(tǒng)計，在剛剛過去的2月份，整個上海樓市新推的住宅項目僅有13個。而記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，短短的一個月，有促銷打折信息的樓盤數(shù)就有6個，幾乎占了所有新推樓盤數(shù)量的一半。

　　如果算上2月份已經(jīng)在媒體廣告版面上大肆造勢的預(yù)推樓盤，2月份的促銷樓盤數(shù)量幾乎已經(jīng)趕上了新推樓盤數(shù)量。

　　明著打折

　　上海青年城“ 一次付清價格好商量”

　　2月28日，松江區(qū)九亭板塊的上海青年城對其新推房源打出“精品折扣價”促銷廣告。廣告中稱，僅19號樓1104室一套49.95平方米就售價63.5萬元。

　　該項目售樓處工作人員告訴記者，該項目原來的銷售單價1.4萬元/平方米。廣告中那套折扣房源相對于原價9.75折。

　　“(開發(fā)商)急著回籠資金，現(xiàn)在只要看房后，5天內(nèi)簽約的，都可以享受9.75折。如果一次性付清房款，就更優(yōu)惠，可以享受9.25折優(yōu)惠。”在記者進一步追求是否可以有更多優(yōu)惠時，售樓處工作人員表示。

　　“現(xiàn)在折扣不一定，如果你真的感興趣，過去看房，看完滿意了，價格都可以談。”售樓處工作人員急切地向記者表示。

　　點評：與上海青年城類似的，在廣告中明確打出折扣的，還有南匯綠洲康城，該項目稱，有意向的客戶可攜帶身份證明，前往接待中心進行購房VIP卡的辦理，憑VIP卡可享受購房98折優(yōu)惠。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部副經(jīng)理馬冀表示，目前很多樓盤對于可以一次性付清房款的購房者在價格上都有優(yōu)惠。原因是，開發(fā)商希望可以最大限度地回籠資金。

　　中遠兩灣城 折扣比廣告還要大

　　中遠兩灣城是幾乎所有上海人都耳熟能詳?shù)囊粋�樓盤。這個樓盤項目位于普陀區(qū)中潭路。與同位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的其他樓盤相比，這個樓盤價格上的優(yōu)勢讓它一直受到很多投資者和購房者的追捧。今年1月份，該項目四期璀璨天城D、E兩座新推房源均價2.3萬元/平方米。

　　2月22日，該項目開發(fā)商打出廣告稱，璀璨天城D座其中一套房源以最低價22379元/平方米銷售。

　　昨日，早報記者以普通購房者身份向該項目售樓處咨詢時卻驚奇地發(fā)現(xiàn)，該項目目前最低售價已經(jīng)低到21000元/平方米，而最好的樓層也只買到22500元/平方米，比前期的均價降低至少500元/平方米。

　　“聽說這個項目只有一套最低賣22379元/平方米，我現(xiàn)在想買，賣掉了嗎？”記者向售樓人員詢問。“有啊，10樓附近的都是這個價格。最好的樓層也只貴200元/平方米。”售樓人員告訴記者。“那比這個更便宜的有嗎？”記者進一步問道。“有！現(xiàn)在最便宜的不到21000元/平方米。”售樓處人員表示。目前該項目還有100多套房源在售。

　　點評：佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，一些“自恃身價”的樓盤，在廣告中拋出只有一兩套房源低價搶購的風聲吸引購房者。其實，在售的大部分樓盤都已經(jīng)與這一兩套一樣降低了價格，甚至更低。與中遠兩灣城類似的樓盤還有寶山羅店板塊的美蘭湖頤景園等。

　　暗著降價

　　現(xiàn)代華庭 銷售價格悄悄下調(diào)

　　與前面一些樓盤明目張膽的“折扣”不同的是，一些項目在購房者前去咨詢時并不愿意承認自己降價，也沒有任何的促銷舉動。但是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些樓盤新一期樓盤相較此前的樓盤，已經(jīng)悄然降價。

　　位于青浦區(qū)的別墅項目現(xiàn)代華庭，1月份銷售均價為7000元/平方米。2月28日，該項目在媒體上打出大幅廣告稱，將于3月8日推出新一批房源。售樓處人員在接受記者采訪時表示，3月8日推出的這批房源，銷售均價僅為6000元/平方米。新一批房源不僅沒有上調(diào)價格，較之1月份的銷售均價反而降了1000元/平方米。

　　同樣暗暗降低價格的還有開打折先河的上海萬科房地產(chǎn)集團有限公司。該公司旗下的萬科四季花城預(yù)計將在一個月后開盤，推出90平方米小戶型樓盤，每套定價90萬-116萬元。以此價格計算，單價在1萬元/平方米~1.29萬元/平方米之間。

　　這一樓盤之前推出的一批房源銷售均價已經(jīng)達到了1.2萬元/平方米，最高銷售價格接近1.4萬元/平方米。以最高銷售價格計算，與前一批樓盤的銷售價格相比，未來新推樓盤的售價相當于打了9.2折。

　　點評：仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示，對一些分期分批次推房源的項目而言，直接打折促銷將會引發(fā)前期業(yè)主的不滿。迫于銷售壓力，他們只能悄悄地降低售價。

　　金地格林世界 買200平米送140平米

　　雖然沒有直接降價，但一些樓盤利用贈送大量不記價格面積的形式進行銷售，客戶購買后，以實際獲得產(chǎn)品面積計算，會比銷售價格便宜一大塊。

　　位于嘉定南翔鎮(zhèn)的金地格林世界，3月推出一小批聯(lián)排別墅。樓盤打出了“超值超質(zhì)”的概念，售樓人員介紹說，推出的面積208平方米的聯(lián)排別墅實際可用面積超過340平方米。

　　其中包括一個南庭院一個北庭院、一個中庭、兩個露臺、一個小陽臺、一個室外停車位等都不計算面積，免費贈送，這些贈送部分總面積達到了136平方米。也就是說，購房者花買208平方米房子的錢，實際可以買到342平方米的使用面積。

　　銷售人員表示，樓盤銷售價格20000元/平方米～23000元/平方米。算下來實際價格不到15000元/平方米。而此前樓盤12月份推出房源時，銷售人員對外報價20000元/平方米～24000元/平方米。

　　點評：金地上海公司市場營銷部經(jīng)理康家東指出，在長期看好的情況下，公司不會作出逐步調(diào)低房價的計劃，但是在適應(yīng)公司財務(wù)狀況的情況下，為加快銷售進度，不排除會作出一定名目的促銷活動，促銷活動會以各種形式推出，比如節(jié)日期間的特惠，贈送面積，贈送物品，特定客戶的優(yōu)惠等等。

　　記者觀察

　　國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)面臨

　　史無前例群體性資金困局

　　早報記者 劉秀浩

　　從一定程度上來講，宏觀調(diào)控對于中國房地產(chǎn)業(yè)的影響在2007年下半年確實開始顯示出了威力。目前市場上轟轟烈烈的房地產(chǎn)拐點論一說，仔細看來只是房地產(chǎn)開發(fā)商在資金困局前將如何破解的一個命題。

　　對于本質(zhì)更側(cè)重于資本的房地產(chǎn)行業(yè)而言，去年下半年所出臺的針對購房者第二套房房貸所進行的嚴格限制使得大量購房者放棄了買房計劃，市場空間瞬間萎縮。與此同時，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的緊縮，證監(jiān)會對于房地產(chǎn)行業(yè)再融資的收緊又從源頭上扼住了開發(fā)商資金的上層水龍頭，兩者相互制約之下，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)從去年年底就開始面臨著史無前例的群體性資金困局。