□新華社記者 徐壽松 姚玉潔

　　信貸緊縮政策和反囤地的系列調控政策開始顯現效果，最近一個月來長三角土地市場明顯降溫。因為乏人問津，一些地塊以底價成交，甚至流標。市場預期，地價出讓趨于理性是穩定房價的前提之一，只有“面粉”的成本(地價)低了，“面包”的價格(房價)才有相應回調的空間。

　　土地市場趨于冷靜

　　1月底，上海市楊浦區新江灣城第五幅地塊由美國房地產開發商鐵獅門基金以67.5億元的底價購得。地塊土地面積26.7萬平方米，為辦公、酒店、文化娛樂、商業和住宅類綜合用地，容積率為3.37，總建筑面積可達90萬平方米，折算下來，樓板價為7500元／平方米。

　　而2007年11月初，新江灣城第四幅地塊拍出的樓板價為20000元／平方米。同為新江灣城地塊，相隔兩個多月，地價急跌逾六成。

　　新江灣城可謂上海土地市場冷熱的標本。3年前，其所出讓的第一幅地塊的樓板價為5600元／平方米；13個月前，第二幅地塊出讓樓板價為6677元／平方米；7個月前，第三幅地塊出讓樓板價為12509元／平方米。第三幅地塊的地價在6個月內比第二幅地塊的地價上漲了87%，第四幅地塊的地價在4個多月內比第三幅地塊的地價上漲60%。而今，短短兩個多月內，第五幅地塊的地價較第四幅地塊的地價暴跌62.5%。

　　盡管新江灣城地價急跌與出讓方對競買人設立了高門檻有關，僅有鐵獅門一家符合條件，屬于獨家受讓，但目前上海土地市場的確變得冷清。同在1月底，上海出讓的其他多幅地塊地價普遍走低。

　　南京土地出讓市場甚至出現了流標。2007年12月底，南京市共出讓16幅地塊，其中10幅地塊以底價成交，更有2幅地塊流標。

　　杭州土地市場也在降溫。1月11日，2008年杭州首場土地出讓會上，6幅地塊的出讓均是波瀾不驚，樓面地價均在6000元／平方米以下，“面粉”貴于“面包”的情況，顯然開始扭轉。

　　房地產專家復旦大學教授尹伯成認為，地價向來是市場信心最敏感的風向標。長三角土地市場降溫反映了在一系列調控措施作用下，“沒有最高、只有更高”的圈地狂熱開始發生改變，開發商心態轉向理性。

　　2007年曾經追逐并創造過地王的萬科、soho中國，其掌門人日前均表示，2008年的土地市場已經冷靜下來，不會出現大面積的天價地王，有的甚至預期地價會下跌。

　　兩因素促迅速降溫

　　據分析，造成土地市場迅速降溫的重要原因有二：

　　一是信貸緊縮政策。2007年第四季度以來，銀行開始真正緊縮信貸，2008年各銀行紛紛收縮公司貸款保個人貸款，砍削對房地產企業的開發貸款。且銀行信貸狀況由過去的“一年一審”改為“一季一審”，開發商貸款變難。房地產企業從資本市場融資的渠道也在收窄，從2007年10月份以來，多家上市公司申報的增發方案擱置。

　　銀行貸款緊縮、股市圈錢變難，房地產企業融資渠道只剩下信托或從其他財務公司短融，但必須付出年利率20%甚至40%的高昂代價。在資金短缺的情況下，開發商買地熱情驟降，這對抑制地價飆升大有裨益。因為“地王”頻出實質上就是流動性過剩、資金推動型價格暴漲在土地領域的實現。

　　二是加大了對開發商囤地的打擊力度。1月7日，國務院下發《關于促進節約集約用地的通知》，重申對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。此前，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，從2007年11月1日起，對未繳清全部土地出讓價款的，不得發放土地證，也不得按出讓價款繳納比例分割發放土地證。

　　易居(中國)研究院分析師楊紅旭表示，反囤地政策雙管齊下，在購地環節收緊增量，不得濫占；在土地使用環節擠出存量，不得閑置。這種“兩頭夾擊”式調控對開發商影響很大，使其在土地出讓競價時不敢豪賭。

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