拐點(diǎn)來(lái)臨 樓市逆轉(zhuǎn)？

　　新年鐘聲漸行漸遠(yuǎn)，始于去年的“樓市拐點(diǎn)論”風(fēng)波卻至今沒(méi)有平息。圍繞今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否呈現(xiàn)拐點(diǎn)、房?jī)r(jià)是跌是漲的問(wèn)題，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士參與到這場(chǎng)風(fēng)波中，局面越來(lái)越復(fù)雜，結(jié)論卻越來(lái)越隱晦。這令渴望置業(yè)安居的我們，在迎接或?qū)⒊霈F(xiàn)的市場(chǎng)拐點(diǎn)前，提前站在了拐點(diǎn)上——2008年，該觀望還是該出手？

　　事實(shí)上，投資也好，自住也罷，今年買不買房，并不能從某一群體或某一數(shù)據(jù)中獲知答案。但我們堅(jiān)持認(rèn)為，客觀地呈現(xiàn)各方觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)走勢(shì)，借此幫助人們探求答案的過(guò)程，遠(yuǎn)比給出答案本身更有意義。

　　調(diào)查

　　銷量萎縮引發(fā)觀望

　　京城樓市出現(xiàn)萎縮跡象，一個(gè)明顯的起點(diǎn)就是去年二套房首付政策的出臺(tái)。根據(jù)北京市建委統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，去年11月份我市住宅期房日均簽約365套，同比10月份405套的日均水平下降10%。進(jìn)入12月份，成交量萎縮現(xiàn)象越發(fā)明顯，期房日簽約量同比11月下降接近3成。

　　事實(shí)上，這種萎縮的氣象不僅僅出現(xiàn)在京城。包括深圳、廣州在內(nèi)的多個(gè)大中城市甚至出現(xiàn)了史無(wú)前例的房?jī)r(jià)下跌。業(yè)內(nèi)開(kāi)始出現(xiàn)“拐點(diǎn)將至”的論調(diào)。此時(shí)，成交量的下跌已經(jīng)成為擺在桌面上的事實(shí)，一些樓盤的帶頭低開(kāi)更加速了拐點(diǎn)論成為大眾話題的步伐。觀望成了多數(shù)購(gòu)房人的選擇，一線銷售人員在死扛價(jià)格的同時(shí)，開(kāi)始深深感受到了前所未有的壓力。

　　一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，約有49%的網(wǎng)民認(rèn)為房?jī)r(jià)將下行，有購(gòu)房計(jì)劃的網(wǎng)民中選擇放棄購(gòu)買的占了4成。

　　受訪人：購(gòu)房者小陳

　　置業(yè)目標(biāo)：60平方米 目前狀態(tài)：選擇觀望

　　正值婚齡的小陳，供職于一家中外合資企業(yè)，月收入8000元，手頭現(xiàn)有25萬(wàn)元的積蓄，眼下正計(jì)劃在東南四環(huán)外買一套60平方米的小戶型。目前這一帶的成交價(jià)格多在11000元至12000元/平方米。照此計(jì)算，小陳的積蓄和月薪能夠負(fù)擔(dān)新房的首付和月供。然而，“拐點(diǎn)論”的出現(xiàn)打破了他的置業(yè)計(jì)劃。“如果今年的房?jī)r(jià)還像去年那樣猛漲，首付還要提高的話，現(xiàn)在貴點(diǎn)買也值了。但是如果拐點(diǎn)來(lái)了真的降了，買房豈不是找虧？”深陷兩難的小陳無(wú)法定奪買是不買，只能選擇觀望。

　　受訪人：購(gòu)房者劉先生

　　置業(yè)目標(biāo)：120平方米 目前狀態(tài)：猶豫不定

　　不惑之年的劉先生手頭積攢了40萬(wàn)元，目前居住在一套70平方米的小兩居中。今年的計(jì)劃是改善居住條件，購(gòu)買一套離市區(qū)稍遠(yuǎn)的120平方米左右的普通住宅,接受價(jià)格在100萬(wàn)元左右。去年年底全家看了幾套房后，挑上了位于北五環(huán)外的一樓盤。然而，就在上個(gè)月準(zhǔn)備定房時(shí)，劉先生發(fā)現(xiàn)不少購(gòu)房人改變了主意。售樓人員的態(tài)度也發(fā)生了變化，一天幾個(gè)電話催促成交。那幾套一直號(hào)稱緊俏的房源也悄悄開(kāi)始贈(zèng)送電器甚至返還現(xiàn)金。隨之“拐點(diǎn)論”高調(diào)唱開(kāi)，京城月成交量和銷售價(jià)格也出現(xiàn)了雙雙下降的跡象。房?jī)r(jià)就要降了？劉先生開(kāi)始猶豫，“買房的事是不是應(yīng)該緩一緩？”

　　受訪人：售樓員高小姐

　　售樓價(jià)位：16000元/平方米 目前狀態(tài)：壓力驟增

　　高小姐所在的樓盤于去年下半年開(kāi)盤，之后快速漲價(jià)，3個(gè)月每平方米漲了將近3000多元。在前兩次漲價(jià)中尚未感到銷售壓力的高小姐，從去年11月底開(kāi)始突然覺(jué)得房子難賣了。“這個(gè)地段最好賣的是1萬(wàn)2以下的，1萬(wàn)5的房子高不成低不就，賣不出高檔房的價(jià)，按普通房賣又拼不過(guò)別人。”高小姐告訴記者，從去年12月份開(kāi)始，來(lái)售樓處的客人明顯減少。售樓員只能不斷地給意向客戶打電話催促成交，公司也開(kāi)始通過(guò)信息臺(tái)給手機(jī)用戶發(fā)促銷信息。“去年的價(jià)格漲得太快，我們的壓力越來(lái)越大。公司現(xiàn)在已經(jīng)在做過(guò)年前的促銷方案，但不會(huì)降價(jià)，不知道能不能好賣一些。”晨報(bào)記者 楊舒萌

　　觀點(diǎn)

　　開(kāi)發(fā)商集體抨擊“拐點(diǎn)論”

　　“拐點(diǎn)”一說(shuō)被引用到對(duì)樓市的判斷上，并非第一次。只是因?yàn)榇溯啞肮拯c(diǎn)說(shuō)”出自開(kāi)發(fā)商中的領(lǐng)軍人物、萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石口中，才會(huì)產(chǎn)生一石激起千層浪的效應(yīng)。對(duì)于早已被各色信息言論淹沒(méi)、難辨是非的購(gòu)房人而言，這樣的出處似乎更為可信。然而，王石的論調(diào)并沒(méi)有獲得開(kāi)發(fā)商群體的認(rèn)同，就在人們選擇觀望的同時(shí)，反駁“拐點(diǎn)論”的聲音排山倒海一般涌來(lái)。

　　拐點(diǎn)定義是什么？如果是指大勢(shì)逆轉(zhuǎn)，從節(jié)節(jié)走高到步步下跌，那么北京樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的幾率就不大。——黎明楷

　　在日前舉辦的“2007-2008第三屆中原(中國(guó))房地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結(jié)及展望”新聞發(fā)布會(huì)上，中原集團(tuán)副主席、中原(中國(guó))物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理黎明楷指出，判斷樓市拐點(diǎn)應(yīng)該首先明確定義。如果把樓市拐點(diǎn)定義為大勢(shì)逆轉(zhuǎn)，把房?jī)r(jià)漲幅的調(diào)整看作拐點(diǎn)到來(lái)，就好像把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下降看作經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)一樣，是不準(zhǔn)確的。黎明楷認(rèn)為，目前深圳出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，主要原因是其投機(jī)性需求過(guò)大。而北京的需求市場(chǎng)剛性十足，雖然在價(jià)格漲幅上可能不再像去年那樣大，但價(jià)格不會(huì)自此出現(xiàn)步步下跌。因此，不能一概而論地認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)拐點(diǎn)。晨報(bào)記者 楊舒萌

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期來(lái)計(jì)算，2020年之前中國(guó)樓市不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。——任志強(qiáng)

　　晨報(bào)訊(記者 王麗婭)北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，供求關(guān)系是決定市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素，而影響住房需求變化主要靠家庭分裂速度和城市化進(jìn)程等因素。目前我國(guó)的城市化約40%，與發(fā)達(dá)國(guó)家的70%以上的比例還有一定差距，隨著經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)帶動(dòng)城市化進(jìn)程加快，導(dǎo)致遷入城市人口數(shù)量增加，城市住房問(wèn)題將日益突出。“升級(jí)置業(yè)這一柔性需求會(huì)受到政策調(diào)控而暫時(shí)抑制，但結(jié)婚、生子等產(chǎn)生的剛性住房需求很難被抑制。目前我國(guó)正面臨第三次生育高峰，而竣工住宅比例在逐漸減少，供需矛盾加大。北京目前至少有60萬(wàn)戶本地戶籍居民沒(méi)有成套住宅，剛性需求旺盛。 ”

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