本報記者 徐廣蓉 深圳報道

　　深圳房價加速下滑

　　房地產市場最早出現“冬天”不是北方，而是南方深圳。雖然依然陽光明媚，但是對于大批擁有多套住房的投資者，以及那些被稱為“比米鋪還多”的中介來說，嚴冬已經過早地到來。

　　如今的深圳，無論是一手房還是二手房，成交量大幅萎縮，價格加速下滑，且暫未表現反轉的征兆。

　　量價均大幅下挫

　　漲得兇，跌得也深。上半年，深圳房價漲勢瘋狂，下半年，則是無可遏制地逐波下行。

　　深圳市國土與房產管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地產市場分析報告》數據顯示，雖然新建商品房與去年同期相比房價仍在上漲，但與9月環比卻下降了10.35%。1至10月，深圳新建商品房銷售面積為515.47萬平方米，同比減少16.57%。其中，9月份，商品房銷售面積為31萬平方米，而10月環比更是直降近50%，僅為15.36萬平方米，創下全年最低。

　　進入11月，深圳樓市依舊供應清淡。10月28日到11月4日這一周，只有一個新盤推出；11月5日到11月11日這一周，則有4個新盤推出；11月12日至11月18日一周，僅有2個項目入市，總套數也很少。

　　在觀望情緒下，不少新開樓盤選擇低價入市。11月10日，位于龍崗中心城的招商依山郡2期第2批房源，以均價8500元/平米開盤，定價低于周邊區域前期新盤2000元/平方米。而萬科、中海、招商最近一個月開盤的樓盤，價格均低于1萬元/平方米。而位于龍崗中心城的某樓盤甚至打出了“買四居送10萬”的促銷廣告。

　　雖然10月份深圳二手房交易面積與去年同期相比增長了47%，但8月、9月、10月環比逐月遞減，分別比上月下降26.39%、43.04%、36.78%。二手房價格環比9月，降幅達47.09%。導致二手樓價格出現急劇下滑的原因在于，部分投資者終于無法支撐沉重的財務成本的支出，正加速出貨套現。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒認為，近期深圳房價持續上漲，使得收入較低家庭的購房支出能力逐漸下降，抑制了部分自住需求；而國家宏觀調控政策的不斷落實和深化，也在一定程度抑制了投資和投機需求。這是深圳房地產市場觀望氣氛不斷加劇，各月新房成交量總體呈現下降趨勢的主要原因。

　　繁華過后，泥沙俱下

　　成交量的急劇下降，中介的日子也越來越艱苦。

　　深圳擁有超過1300家三級房地產中介門店，一些擴張過度、資金管理混亂的企業，便出現了資金斷裂。規模曾經位居深圳房地產中介前十名的深圳中天置業評估有限公司，董事長蔣飛11月13日席卷數千萬元潛逃一幕，即是深圳樓市的黑色寫真。

　　而另一端，深圳樓市的投機投資者資金鏈嘎嘎欲裂。

　　“今年1-6月最火爆的時候，深圳絕大部分的購房者都是投資客，”泛城房地產顧問有限公司副總經理袁國偉認為，自住的需求早已被暴漲的價格拋離了市場。

　　“價格已經進入了下降通道，”滿堂紅福田區域總監卞超說，“買方市場令賣方很尷尬。”

　　他介紹，作為中心區域的福田，房價降幅也已達到8%-10%，而在炒房者集中的關外寶安區域，下跌的幅度則達到了20%，“但是，仍然應者寥寥”，他說。

　　降價曲線仍在繼續下挫。

　　曾經被投資者給予厚望的“剛性需求”，似乎突然消失得無影無蹤，“剛性需求就是指那些自主的用家，但現在有自住需求的購買第一套房的客戶，資金實力實際上是不充沛的，受銀行的緊縮政策影響，按揭貸款非常困難，他們已經買不起樓，所以這種客戶非常少。”卞超解釋，“現在的市場需求，主要是換房的人，他們資金實力還比較強。”但是，這種需求顯然不足以支撐現在那些想要出貨的賣家，“價格將進一步下調，”卞超表示不樂觀。

　　在賣不掉的情況下，投資者們想辦法減少損失，對房屋進行簡單裝修后短租。但是，深圳的房價高昂，前期貸款成數也高，而租金增長有限，月供遠遠高于租金。根據測算，一套在關外100平方米的房子，除了租金外，業主要補貼2500元/月的持有成本。

　　于是，持有六七十套的大型投資客便處于極為尷尬的處境，恰如股市大跌，割肉是不愿意的，堅持，卻不知何時是底。

　　銀行像枯井

　　房地產市場的流動性似乎“凝固”了。

　　“銀行政策是最重要的影響因素，”袁國偉認為。為遏制房價兇猛上漲的勢頭，自今年7月起，深圳市全面加強對樓市的宏觀調控，各大商業銀行不斷緊縮房地產信貸，多家銀行甚至停止發放二手房按揭，成為產深圳房地產市場逐波下行的主要推動力。不過，袁國偉表示，明年銀行會新增頭寸，釋放一些流動性，緩和樓市的枯竭狀態。

　　但是，銀行的消息并不那么樂觀。

　　據深圳市某商業銀行有關人士透露，目前該商業銀行幾乎停止了向個人以及企業發放貸款，而且明年整體的資金供給量同比增幅下降已是不爭的事實。

　　房地產企業新發貸款已經停止，循環貸款的額度也即將枯竭，萬科、金地等優質客戶的貸款也遇到不同程度的的壓縮，不過中國銀行上個月仍然為萬科發出一筆貸款。

　　更有銀行界人士表示，明年央行對各地商業銀行的貸款額度的控制有可能更加嚴格，以往每年確定一次全年的貸款頭寸，可能會改為每月確定、逐月壓縮的政策。

　　在銀行貸款緊縮，外資難以進入，地下錢莊被阻擊的壓力下，深圳房地產正在進入“枯水期”。

　　并不是所有人都哭泣。

　　在日趨緊張的形勢下，一些大型的品牌中介企業已經準備好了在這次危機中“抄底”。

　　一位不愿透露姓名的中介高管表示，“我們已經存儲了足夠的資金，在等待最好的時機，收購市場上經營不下去的店鋪。”

　　他認為，樓市調整今年不會結束，最好的議價時間還未到。“可能在年底吧。”

　　而一些并購已經悄悄進行了，據悉已經有一家中介將住宅部賣給了一個規模更大的公司。

　　洗牌正在進行。

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