房價還能漲多久

　　股市的飆漲使得大量獲利頗豐的居民轉而投資地產，但除了需求極有保障的一線和部分二線城市之外，其他地區的房產在可預見的較長時期內，已然完全喪失投資價值

　　胡雯/文 

　　今年4月以來，房地產市場已出現結構性回暖。

　　2015年4月，全國商品房銷售額和銷售面積分別為5716 億元和8131 萬平方米，同比增長13.3%和7.0%，相比3月這兩項指標-9.2%和-8.8%的同比數據，四月樓市可謂逆轉。

　　5月的數據還沒有出來，但量、價兩個指標都應高于4月。

　　樓市和股市一向是最大的投資資金蓄水池，牛市已經持續半年，現在已有許多在股市獲利頗豐的居民轉而投資樓市，但他們的選擇并不多，因為除了需求極有保障的一線和部分二線城市之外，其他地區的房產在可預見的較長時期內，已然完全喪失投資價值。

　　即便一線城市，也沒可能重現過去那樣每年兩位數的投資收益率，但一線城市的房產至少可以起到保值作用。換句話說，作為資金的避險去處，一線城市房產對投資者仍有很大吸引力。

　　把全國性的數據切開來看，真實市況就會浮現出來。

　　一線城市以北上廣深為代表，價格和成交量出現最為明顯的上漲，鏈家數據顯示，北京5月份的二手住宅成交均價為3.6萬元/平米，環比上漲2.2%，同比上漲4.6%。

　　而二三線城市成交量雖也在反彈，但在4月份，二、三線城市新建商品住宅價格仍然環比下降0.1%和0.3%。少數二線城市如佛山、東莞、合肥、惠州等出現價量回升，但是絕大多數的二線城市房價與三、四線一樣無明顯起色，甚至還在不斷下行。

　　巨額商品房庫存加上經濟發展不均衡、公共資源缺失、產業布局空心化等因素，導致多數二三線城市樓市吸引力不足、開發商去庫存的壓力巨大。

　　過去幾個月樓市的回暖，首要原因是政府的政策紅利正在兌現。為了幫助行業緩沖調整、避免經濟硬著陸，中央政府在政策和貨幣上不斷松綁。5 月11 日，人民銀行[微博]宣布再次下調基準利率25個點。至此，五年期貸款利率將下降至5.65%。

　　央行[微博]已在半年內完成三次降息(共下調貸款利率90個基點)和兩次降準(共下調準備金率150個基點)，這樣的貨幣放松速度，已經超過了2012 年。而市場預計，2015 年剩下的時間里還將有200個基點的降準空間。

　　降準和降息政策既投放貨幣、又降低利率基準，商業銀行已經再次出現最低7折的貸款利率，杠桿率提高意味著增強了居民的購買力，這對樓市復蘇起到直接推動作用。

　　在地方政府層面，限購城市由以往的全國46個縮小到北上廣深以及三亞5個，即便繼續實施限購的城市，也已經開始微調，或者通過其他途徑變相降低購房門檻。特別是“3.30”新政之后，二套房首付六成降為四成，大大促進了改善性需求的入市。

　　此外，以北京為例，2015年一季度以來，先后簡化房產贈與環節的手續、加速出臺居住證制度，目的為了小范圍降低房產交易成本，讓更多的人享受同城同權購房資格。同時，通過上調公積金貸款額度、下調貸款首付款比例，均有效提升了市場購買力。

　　與之對應，各大房企開啟去庫存大戰，營銷手段花樣迭出，無論是恒大的“無理由退房”，還是保利的“5P戰略”，亦或萬科的鼓勵員工辭職創業、通宵售房，房企正在抓住政策窗口和樓市回暖之勢加速出貨并回籠資金。

　　2011年以來，越來越多的開發商將開發資源配置在一、二線核心城市。與三四線城市相比，這里人口流入穩定、潛在需求旺盛，并且人口結構年輕，甚至金融機構也愿意給這樣的土地和項目更多的融資便利。

　　與往常一樣，本次回暖仍然以北上廣深為首，其中深圳成為黑馬。2015年4月，深圳新房價格同比上漲1.09%，二手房價格同比上漲6%，是全國價格上漲幅度最大的城市。

　　這首先是因為深圳近年新房土地供給較少、用地緊張。近三個月，深圳住宅土地新增供給為零。wind資訊顯示，深圳的可銷售商品房資源僅不到400萬平米，而北京是1021萬平米，上海和杭州更高，分別為1265萬和1218萬平米。

　　其次，受益于互聯網和金融行業的進步，深圳市政府并不太依賴土地財政，作為移民城市，人口年輕、產業根基扎實。而且落戶深圳比上海、北京難度小，需要的社保繳納和納稅年限都較短等等，都加速了深圳的人口增長。

　　但是，一線城市的房價上揚并不是開發商的護城河。一來，這里的優質土地資源已十分稀缺，競爭慘烈；二來，土地溢價不斷擠壓企業的盈利空間，價格高不等于好生意。

　　上市房企正在陸續公布一季度財報，前20名房企中，僅6家業績同比增長，而大多開發商銷售與凈利潤均同比大幅下滑，企業生存面臨考驗。

　　2015年一季度，土地出讓金降到2009年4月以來的谷底，開發商新開工項目、新增投資額都降至冰點，顯示出整個行業對長期形勢的不樂觀預期并未改變。而政府近期雖然頻出利好政策，但貨幣政策并非具體針對房地產行業，其它的政策目標則是幫助企業去庫存，由此降低與房地產相關的金融風險，絕不是刺激房地產價格再次上漲

　　2008年以來，房地產市場經歷了剛需累積、投資性需求爆發、政府密集調控降溫、房價穩定上漲等幾個階段。2014年，房地產市場進入全面調整期，眾多中小型開發商將退出歷史舞臺。而對于大型、優質的開發企業來說，今年二、三季度的回暖將是他們加速轉型的窗口期，未來的道路已然非常明確——要么轉型，要么衰退。