政策繼續寬松 二三線城市逐步松限

　　繼佛山取消限購后，珠三角9市當中，江門也開始對政策進行調整。5月6日，江門召開穩價促量去庫存、建立房地產健康發展長效機制座談會，江門市住建局宣布，從即日開始，江門正式取消執行多年的“限外令”，正式取消執行多年、限制包括港人在內的境外人士在江門購房的措施。此外，部門還將對公積金、信貸等政策作進一步調整。業界解讀，江門此舉或會提升整體市場的購買需求。“3·30”新政被認為是帶動一線市場回暖，而對二三線城市的帶動作用非常有限。佛山的“松限”帶來了成交的快速提升，對于市場起到了明顯的示范作用。有分析認為，近期將有更多的二三線城市政策逐步放松。

　　江門加入“松限”行列

　　江門從2011年8月開始執行“限外”政策。根據國家相關部門聯合下發的通知，除法律法規另有規定的以外，港澳臺居民和華僑以及在境內工作超過一年的境外個人(不含港澳臺居民和華僑)在境內只能購買一套用于自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　江門市住建局局長馬克烈對此稱，江門是僑鄉，擁有龐大華僑群體，這部分人群回鄉購買改善性住房的需求較為旺盛。

　　據了解，江門臺山和恩平一直是華僑返鄉置業的熱點區域，當地不少樓盤也是專門針對華僑置業進行營銷。但去年以來，臺山和恩平一直受到較高庫存和成交下滑的困擾，樓市整體疲軟的情況比較明顯。

　　除取消限外令，此次江門的樓市七條新政中的重頭還包括公積金首付比例、額度、放款速度的調整。馬克烈在會上提出，下一步將繼續降低住房公積金個人住房貸款首付款比例，提高住房公積金最高貸款額度，并放寬提取住房公積金用于租房的條件。

　　據悉，現在江門市的住房公積金個人住房貸款首付款比例為首套房至少三成、二套房至少五成，業內人士分析，一旦下降，預計會達到首套房兩成、二套房三到四成的比例。而公積金貸款額度方面，在去年10月，江門市個人公積金貸款最高額度已從20萬元上升至25萬元，兩人或以上從40萬元上升至50萬元，此次再度上調，業內人士預計提升額度應該在5萬元~10萬元的區間內。

　　二三線城市加快政策松綁

　　據中國指數研究院[微博]公布的數據顯示，在“3·30”新政頒布后的第一周重點監測的38個城市房地產成交量整體上漲19.5%，其中29個城市同比(比上年同期)上漲。北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅最大，為51.4%。按照中國指數研究院提供的數據按照中國指數研究院提供的數據，北京商品住宅成交同比上漲最多，為159.65%；廣州同比上漲71.13%；深圳同比上漲42.01%；上海商品住宅成交相對平淡，為16.4%。中山、惠州等三線代表城市次之，同比上漲41.2%；二線城市同比上漲8.4%。

　　新政利好一線大城市，但對于二三線城市來說，所起到的刺激作用卻并不明顯。據中原地產首席分析師張大偉分析，從全國樓市看，市場已嚴重分化。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經濟發展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。而從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，仍有崩盤的風險。

　　在今年的3月29日，國土資源部和住房城鄉建設部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知，要求“住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度”。張大偉認為，“這句話恰恰最難做到。”

　　而即便是3月30日兩大利好政策出臺，但對于二三線城市而言，其利好遠遠比不上一線城市。有分析認為，在全國逾660個城市中，“北上廣深”新房銷售面積占全國市場的比重僅為5%，前40位重點城市占比約為35%，排名后600位的城市才是全國市場的主力。而廣大發展中城市總量巨大，庫存高企，供大于求形勢嚴峻。在這些城市，人們不會因為二套房首付降低而多買一套，“3·30”新政難以發揮作用。

　　此次江門繼佛山之后進行政策松綁對市場明顯帶有刺激作用。而事實上，據媒體報道，住建部多位人士確認，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。

　　佛山“松限”示范作用明顯

　　今年4月30日下午，佛山市住房和城鄉建設管理局召開房地產市場工作會議，部署穩定住房消費的具體措施，決定自2015年5月1日起不再對在佛山行政區域內購買住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山戶籍居民和非佛山戶籍居民進行購房資格審查。

　　佛山的“松限”消息一傳出，立馬引發了一片“搶房潮”。特別是大量的廣州客從五一假期開始就已經涌到佛山與廣州交界區域購房置業。而佛山樓市限購政策的取消，在近段時間也在持續推動成交量的增長。據官方公布的每日成交數據統計，5月1日~10日，禪城、南海、順德、三水四區共成交5136套住宅，同比激增約64%。

　　禪城、南海、順德、三水四區住建部門網站的每日交易信息顯示，在5月1日~10日，禪城、南海、順德、三水分別成交585、2136、1997、418套新建住宅。另據高明區國土城建和水務局網站顯示，5月4日~10日，高明共成交217套新建住宅。有分析認為，5月樓市開局火爆，得益于3月底開始一撥撥樓市利好新政的疊加，包括“3·30新政”和佛山取消限購，直接刺激了之前被限制的剛需客和改善型住房需求市民入市。南方日報記者 蔣勁勁