地產央企改革慢半拍倍感競爭壓力：開始擔心會落后
央企慢半拍 地產國企改革窗口期來了
吳娓婷
地產國企不是在改革，就是在改革的路上�！爱敻母镞M入深水區，才深刻感受到體制內的制約有多大�！币患掖笮蛧蟹康禺a開發企業的管理者對經濟觀察報感嘆，近期國內地產企業改革風起云涌，許多改革甚至涉及股權結構，讓做管理者的倍感競爭壓力。
另一家國資房企的高管則透露：“去年底開始，多家房企就在積極研究戰略層面和股權結構的改革方案，企業之間有時還會交流怎樣‘變’�！�
然而，不同的企業“稟賦”不一樣，尤其是，目前央企的“合伙人計劃”尚未打開閘口，這部分企業開始擔心自己會在這一波潮流中落后。
改革窗口
一家國資房企的上市公司董秘介紹，當前地產企業ROE(凈資產收益率)下行，是國資委[微博]對地產國企改革“放行”的原因之一�！叭绻禺a企業ROE升高，證明股東還很賺錢，相關部門可能不會允許這么多公司籌劃重大事項。”該董秘笑言。
最近備受關注的資本市場動作來自招商局。4月3日，同屬招商局集團旗下的兩大上市公司——招商地產及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項”停牌。
市場猜測停牌原因是招商局進一步推動集團產融結合，方案是“招商地產[微博]計劃以定增方式獲取招商局位于前海3.9平方公里土地，并將該土地抵押給招商銀行以獲取貸款”。
但招商地產董秘劉寧在接受媒體采訪時回應，并未聽說兩家公司將有重大的協同行動，故“兩家公司雙雙停牌，目前看只是一種巧合”。
不管本次停牌是否雙方有協同動作，產融結合確實是包括招商在內的諸多房企當前希望加強的方向。2014年11月21日，招商銀行與招商地產簽署《招商銀行-招商地產戰略合作協議》。招商銀行將給予招商地產及上下游產業鏈關聯企業總額不超過100億元等值人民幣的授信和融資支持，及多渠道資金支持。此前的10月，招商地產與招商局資本簽署戰略合作，協議雙方將在設立商業地產基金、產業園區探索以及聯合開發新的房地產項目等方面展開合作。
據經濟觀察報了解，另一家知名地產國有企業，也正在研究與母公司旗下金融機構融合的方案。
無獨有偶，招商雙子停牌前一周左右，另一央企華僑城剛完成籌劃整兩個月的重大事項。市場早前期望很高的混合所有制改革與股權激勵方案浮出水面。
華僑城是次預案擬非公開發行股票數量近11.63億股，發行價為6.88元/股，定增對象分別為華僑城集團、前海人壽、鉅盛華。若定增完成，前海人壽和鉅盛華將分別持有華僑城6.89%和5.17%股權，華僑城集團對公司的持股比例將從56.9%降至50.77%，仍為公司控股股東。
鉅盛華公司實際控制人為寶能系實際控制人姚振華。前海人壽無控股股東，但姚振華是該公司法人代表，且鉅盛華公司持有前海人壽20%股權，為前海人壽并列第一大股東。換句話說，是次定增完成后，寶能系將持有華僑城合計12.1%股權，入股總耗資將接近70億元。
還不夠進取
3月下旬，歷時20個月的中建系統整合方案出爐，中國建筑(601668.SH)30個物業項目作價338億注入中國海外發展(0668.HK，以下簡稱“中海地產”)，中海地產最終成為中建系統地產業務的主上市平臺。
通過本次注資，中海地產獲得1100萬平方米土地儲備，其中不乏北京、上海、倫敦等多幅含金量頗高的地塊。同時，其控股股東中國海外出資338億溢價認購中海地產股票，幫助中海完成此巨額支出。
至此，中建旗下中海地產和中建地產兩地產平臺整合方案落實，中海地產股價應聲上漲近兩成，創出多年來新高。
中建資產注入中海地產的舉動，引發市場相關聯想。保利集團旗下保利地產和保利置業，中信集團旗下的中信泰富和中信地產，都被市場認為將會整合，做大規模。
不過，前述全國性大型房企的管理者認為，平臺之間的整合、資產規模擴大這些實質只是很小的改變，地產企業迫切需要從體制改革中找到進一步增長的動力。其稱，其所在房企雖然已在整合相關平臺，但高管們真正想做的是體制改革，并且為推進得不如其他企業快而憂心。
與華僑城停牌日期相近的時間點，廣州老牌國企越秀地產宣布推出項目層面的“合伙人計劃”。公司副總經理朱晨正是以“從體制變化去挖掘發展潛力”來解釋該計劃的初衷。其同時透露，投資者希望看到高管持股，“項目層面顯然是不夠的”。
體制改革一個較迫切的需求是提高高管和員工的積極性，有知情人士對經濟觀察報透露，按照有關國企薪酬改革方案，部分地產國企董事長的薪酬在改革后只剩不到目前的一半。如果高管持股計劃再無時間表，他們的收入依靠年薪和此前的股權激勵，很可能削弱積極性。
讓國企管理者感到壓力的，還有動作比較靈活的民營企業。例如率先實施合伙人制的萬科，主動邀戰略合作者中國平安入股的碧桂園等�！霸诘禺a黃金時代，民企被認為缺乏國企的資金實力和拿地優勢，但在行業下行階段，民企則顯現出改革的銳意和靈敏�！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
上述全國性大型房企的管理者則介紹道，同樣在國企圈子里“混改”的步伐，地方國企快于央企，母公司旗下有多個子公司的企業要快于旗下子公司數量少的企業。
其為舉例，分別提及兩家地產企業，一是綠地，另一個是招商。該人士說：“上海作為全國經濟最發達的城市、改革排頭兵，當地企業在某種程度上起著示范作用，綠地混改肯定比央企容易，只要當地國資委[微博]批準就可以。類似的有廣州和其他城市當地的國企�！�
而對于招商地產，該人士則分析：“招商局旗下有多家子公司，大股東的利益沒有集中在一家企業身上，換句話說做一些跟股權相關的改革動作，大股東利益不擔心被攤薄太多，那么大股東支持改革的意愿就會強烈些�！�
