【推薦閱讀】不動產登記之后：房屋70年產權到期后或需交稅

　　不動產登記誰在糾結？

　　《不動產登記暫行條例》3月1日開始實施。面對同一個《暫行條例》，人們的反應大不相同：有人擔心后續可能的房產稅；有人顧慮如果“以人查房”惹出不必要的麻煩；因各種原因手握多套房子的“土豪”們，擔心房價下跌急于拋售變現；最焦慮的還有丈母娘們，房子登記在誰名下才最靠譜……

　　盡管不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的財產，包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。但對3月1日開始實施的《不動產登記暫行條例》，大多數人最關心的還是房產。

　　此前，江蘇徐州、四川瀘州等地已發出第一張不動產登記證書。西安，作為首批試點城市之一，西安市國土資源局明確表示，認真籌備不動產統一登記試點工作。

　　但其實，面對同一個《暫行條例》，每一個人的反應卻大不相同：有人擔心后續可能的房產稅；有人顧慮如果“以人查房”惹出不必要的麻煩；因各種原因手握多套房子的“土豪”們，則擔心房價下跌急于拋售變現；最焦慮的還有丈母娘們，房子到底應該登記在誰的名下，才最靠譜……

　　二手房拋售“能賣就賣，關鍵要快”

　　■華商報記者郭魂強

　　進入3月，此前一直半死不活的國內二手房市場驟然“回暖”。

　　3月13日，西安。高樓林立的雁南五路上，不足千米的距離就盤踞了五六家二手房交易門店。透過玻璃門，能清楚看到內部人頭攢動的熱鬧景象。各門店還在自家門口醒目位置擺出“招聘房產經紀英才”的招牌。

　　“去年以來，明顯感到人手不夠用！”二手房老板肖先生一邊和記者說話一邊收拾桌上的資料。幾分鐘前，他剛剛親自給一對上門的小兩口介紹過幾處物美價廉的“優質”房源。

　　華商報記者對近日西安的二手房交易市場調查發現，《不動產登記暫行條例》實施前后，二手房交易市場的“房源”幾乎出現一度“井噴”。而讓中介和購房者竊喜的是，去年年底每平方米7000元的房子，春節后已經降到6000元。

　　賣房子的，有人連房號都記不住

　　官員拋房的故事此前一直在“江湖”流傳。而這種傳說在2014年變得尤為清晰和現實。

　　在曲江多年從事二手房交易的袁女士說，不動產登記正式實施后，她交往多年的一位公務員朋友有點焦慮。“他在曲江有一套大房子，閑置多年，這次怕被登記發現”。

　　雁南五路上的房產經紀人小黃去年的業績很好。她注意到，拋售閑置房屋大都集中在2013年年底至2015年年初，也就是《不動產登記條例》頒布實施前，僅他們門店去年共銷售房屋20多套，盡管不能完全確認房主真實身份，但從對方對交易隱蔽性要求和急于出手不難推斷。

　　28歲的小黃去年賣出了曲江一套復式別墅，房主是一位官員，最早買房100多萬，裝修花了100多萬，最后成交價350多萬，來來回回辦理各種委托手續的一直是這位領導的司機。她只在最后簽字時才見到這位房主，年齡大約50歲左右，簽完字就走。

　　還有一套位于曲江翠竹園的房子，150多平方米，閑置。對方一直都是電話聯系，直接給出最低價——每平方米6800元，“能賣就賣，關鍵要快，價格好商量”。

　　采訪中，小黃不斷接到委托賣房業主的咨詢電話。“剛才，有個客戶咨詢此路段的房價，房子200多平方米，可這位連自己的房號都記不住”。

　　這條路上另一家房產中介經紀人小董也有這樣的客戶，賣房人也是一位官員，房子位于曲江翠竹園，150多平方米，南北通透，另外，贈送20萬的車庫，總價110萬，還可以再優惠，就是要盡快賣出房子，明確表示怕被“登記”。去年年底，此人就來委托賣此房，當時要價很高，剛一過完年就直接來到門店，大跳水直降房價40萬，外加送車位。

　　房產不申報，可能惹出大麻煩

　　本土地產商趙先生多年從事房地產開發。他直言：“現在最著急的是，那些掌握實權、接受開發商贈送房屋的官員們。”

　　“這種現象很普遍的，辦證拿地跑各種關系，送錢不如送房子經濟實惠，尤其位置好的樓盤，辦事的人更喜歡接受。”趙先生說：“每一個開發商，都多多少少會存在這樣的問題。”面對記者追問，他說：“這個問題只能談到這里，你懂得。”

　　去年，檢察機關查處一起國土部門官員受賄案，趙先生還配合過檢察院的調查，據他所知好多開發商都被核查過，此事當時在圈內曾引起不小轟動。

　　近日，扶風縣11名擬提拔干部被組織提醒談話，并被要求對個人房產情況做出書面說明，原因是他們的申報情況與核查不符。

　　該縣此前要求39名科級干部申報家庭財產，包括儲蓄、車輛房產、證券股票等，經過申報登記、聯合核查、會議分析等環節，查實上述11人申報信息與組織調查不一致。

　　產生原因主要是，這11人房產大多轉讓未銷戶，也就是說其原先名下的房產已經轉手，但未及時更名過戶。

　　這則新聞在當地公務員隊伍里炸開了鍋。當地公務員劉先生說，如果以后都這么嚴格審核的話，房產登記就得小心了，不登記不申報，提拔可能受影響，“甚至還可能惹出更大麻煩”。

　　一位不愿透露姓名的官員說，春節前他們單位打算提拔幾名副處級干部，組織部門送來申報表后沒有認真講解如何填報，大家都按照各自記憶填寫完畢，等交到組織部門審核后，幾名干部漏報了幾筆小額存款和股票而被暫緩提拔。

　　對一二線城市來說，房價影響有限

　　對地產開發商來說，這一兩年日子確實不好過，至少可以明顯感覺到這個行業已經不可能有“暴利”了。

　　“開盤2年了，才賣了400套房子，還剩余800多套，不動產登記條例實施后，客戶很多都持幣觀望，3月來銷量慘淡……”面對華商報記者，開發商馬先生坦言，最近他的壓力比較大，他的樓盤在郊區，前期資金壓力就緊張，面對眼下如此不景氣的房地產市場，合伙人都要提前撤資。馬先生介紹，眼看3月過了大半，一季度才售出4套房子，都是100平方米以下的小戶型，還是附近村民為子女購置的婚房，“整個市場基本上不動，資金壓力太大了”。

　　“我自己名下共有6套房子，春節前已經賣出2套，現在還剩余4套，位置都在城中心繁華路段，缺點是小區綠化不太多，快10年的房齡，面積100平方米至150平方米，簡單裝修過，一直想出售，但是來看的人多，下手買的人少。”馬先生直言不諱地說。“去年上半年，我在曲江購置了三層復式別墅，近300平方米，總價500多萬，單價2萬多，可現在價格直降到1萬多，很后悔，這次投資算失敗了，加之已經實施不動產登記了，將來被征稅是必然的，不管是登記在兒子或自己名下，將來都是麻煩事”。

　　至于不動產登記，馬先生認為“影響不大”，因為目前沒有實施細則，“對房產多的人可能有威懾作用，國家可能征收房產稅什么的。”他承認房子暫時不好賣了，但并不能說明什么問題，“不動產登記，對一二線城市來說，影響并不大，因為大家都往大城市擠，有剛需支撐，更何況西安房價在全國同類城市來說并不高。地級市、縣城等三四線城鎮可能影響大，相對來說，這些地方的房價已經不低了。”

　　登不登記，對普通家庭影響不大

　　對于不動產登記，很多普通人卻顯得無所謂。

　　“什么不動產登記不登記的，我們都不知道，學校比較封閉，沒人關心這個。”面對華商報記者的提問，西安未央區一中學的劉老師這樣回答。

　　劉老師說，這事情同事都沒人說起，好像都不關心。他有2套房子，第一套是單位2004年分配的廠區房，60多平方米，有房產證，目前出租，每月租金1500元。

　　2010年又購買了第二套住房，80多平方米，銀行按揭的，第一套房子租金剛好夠交房貸，沒什么經濟負擔。

　　同樣是教師的高校郭老師也認為，登不登記對普通家庭意義不大，目前他只有一套房子，2008年入住的，120平方米，是購買學校的房子，沒有房產證，“就是想去登記，國家也不會讓你登記的”。他認為，登記對國家意義重大，從定量角度上可以摸清全國房地產家底，從宏觀上對整個房地產有指導和干預作用。

　　“中國房子功能有點異化了，扭曲了其居住功能，完全成了財富的象征，人們瘋狂地購買房子，有能力沒能力的都在囤房，身邊這種事例太多了。”郭老師說：“有多套房子人感覺心里踏實，就以為占有了財富，造成欲望的惡意膨脹，這次不動產登記，應該對這種腐敗行為會有一定的遏制作用”。

　　無房戶“觀望”，等待房價回落

　　采訪中華商報記者發現，這次不動產登記影響最大的似乎是“無房”群體。

　　“不知道不動產條例實施后，能否促使房價下降？我想買房不知道該不該買，幾時出手比較合適些？”最近何女士有點糾結。何女士剛剛來西安工作，目前暫時在郊區租住2居室房子，月租1500元，年租金近2萬多，她感覺不劃算，打算買套房子。但買新房還是二手房讓她很糾結：新房大都在建設中，交房還需要一兩年；二手房可直接入住，但是房屋使用年限少了幾年。

　　盡管很多人在觀望，但市場對不動產登記實施的反應還有待觀察。西安美城房地產顧問有限公司首席市場分析師嚴九遠認為，隨著反腐力度不斷加強，西安市場局部拋盤有一定量的增加，集中在2014年，西安南郊別墅、洋房價格降一半，高層降幅30%至40%。但目前西安二手房市場并無明顯拋售現象，只是個別項目受民間借貸或個人原因等因素影響出現拋售，但只屬于短期波動行為。21世紀不動產西安區域總經理邵濤表示，現在低價掛牌的二手房，有相當一部分是政府、企事業單位團購的樓盤，他們大多名下已有房產，受不動產登記的影響，急于轉手。

　　監測數據顯示，今年1月，西安城七區二手房掛牌量總量39萬套，比去年12月上漲60.39%。高先生也在糾結，他準備明年結婚，最近一直在尋找合適房源，最后還是決定購置二手房。他瞅準的是急需拋售的房源，價格是最大的優勢，最后決定購買南三環邊上的曲江某處100平方米的房子，贈送車位，總價60萬，他很滿意。他覺得，不動產登記的實施，短期來說對房價影響不大，但肯定是有影響的，至于影響有多大，他也不知道。

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　　國外不動產登記用來干什么

　　據《經濟日報》報道的《國外不動產登記：模式各異 旨在規范》一文中列舉了美國、英國、德國、法國等發達國家的做法。

　　德國

　　實行不動產登記的歷史由來已久，不動產登記制度保證了100多年來德國不動產交易市場的平穩有序運行和透明規范。不動產登記是由德國民法典規定的，不動產登記由地方法院的不動產登記局掌管，專司不動產登記。

　　在德國，房產登記制度在很大程度上是公開的，如果能夠證明與房屋存在法律或者經濟方面的合法關系，登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息可以在不動產登記局進行查詢。這種公開透明的不動產登記制度，一方面配合著德國的稅收政策，對房價起到了調節作用。另一方面，也能防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統武爾夫就是因為被媒體發現一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不于2012年2月17日宣布辭職。而在這一過程中，不動產登記制度給調查取證帶來了方便。

　　美國

　　在美國，無論是房地產買賣、抵押、出租及房地產證券化等，都有一個前提，就是產權清楚。房地產登記是美國房地產管理的一項基本制度，多數地方實行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。

　　英國

　　英國也是較早建立明確土地權屬關系制度的國家。英國土地登記局的資料顯示，英國于1535年進行了最早的自愿土地登記，隨后建立了早期的權利契據制度。直至1990年底，英國開始在英格蘭和威爾士境內實施強制土地登記制度，早期的土地制度才得以終止。