律師質疑不動產登記證書存“暗傷” 房屋使用期限之辯

　　本報記者 董映頡 北京報道

　　3月1日，《不動產登記暫行條例》正式落地，國土資源部部長姜大明當天上午在江蘇省徐州市為申請領證的市民頒發了全國第一本《不動產權證書》。

　　作為物權歸屬和不動產登記信息查詢的主要依據，統一的《不動產權證書》面世后，卻引起了業內人士的質疑。

　　“由于是房地合一的《不動產權證書》，因此證書內頁‘使用期限’這一項的出現就顯得欠妥當，因為針對房屋的所有權性質是永久的，出現‘使用期限’的選項則意味著所有權性質暗藏發生變化的可能性。”北京才良律師事務所主任王才亮律師告訴《華夏時報》記者。

　　在記者采訪中，部分律師及業內人士表示，由于《不動產權證書》是物權歸屬的重要法律依據，即使國土部門給出了填寫證書的規范性意見，但有關“使用期限”的提法仍有可能造成誤解。

　　爭議“使用期限”選項

　　“新版房地合一的《不動產權證書》內頁要求填寫‘使用期限’，業主一夜之間變成房客了。”土地維權專家華新民表示，按照《物權法》的規定，對于土地來說，權利性質為使用權，因此有使用限期，但房屋的權利性質屬于所有權，是永久的，并沒有使用限期。

　　按照此前國土資源部地籍管理司司長、不動產登記局局長王廣華此前的解釋，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產證書是權利人享有不動產物權的證明。登記簿是不動產登記核心載體，由登記機構管理；證書是權利人享有權利法定憑證，由權利人持有。統一不動產登記簿證意義重大。

　　根據已公開的《不動產權證書》內頁顯示，關于不動產登記的主要信息為：權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限、權利其他情況等。

　　“由于不動產登記要求權利載體為土地、海域，以及房屋、林木等定著物，但各載體的權利性質不同，如果要體現在一張登記證上，就需要兼顧使用權與所有權等不同權利性質的屬性，因此才會出現這類容易產生誤解的紕漏。”王才亮律師對記者表示。

　　東部某參與不動產登記試點城市的一位國土局官員向記者透露，在國土部下發給登記機構的證書填寫指南中，已經明確指出“使用期限”僅僅填寫土地使用權、承包經營權等用益物權的期限，不得填寫土地所有權、房屋所有權的期限。

　　“對于權利人來說，國土部給出的不動產登記填寫指南，在法律效力上是低于《不動產權證書》的，一旦日后出現任何問題，都以政府存檔的不動產登記簿底頁以及不動產證書為準。”王才亮律師告訴記者。

　　據上述參與試點城市的一位知情人士告訴記者，當地已經頒發的涉房《不動產權證書》中，“使用期限”一欄為空，什么都沒填。

　　“即使現在有國土部的填寫指南，日后還會有不動產登記的實施細則及立法程序，但不動產證書的這一設計仍有可能為以后權利人的房屋權屬帶來麻煩。”王才亮律師向記者解釋道，在其曾處理過的農村宅基地相關案件中，曾出現過相關部門在土地登記簿底頁中添、改使用期限的情況。

　　公開數據顯示，目前全國已有30多個市(州)、70個縣(市、區)完成了職責和機構整合工作，基本具備了啟用新的登記簿和新版證書條件。

　　國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志表示，今年會有更多的地區陸續開始啟用新的登記簿和新版證書，力爭2015年年底，全國全面頒發新版證書。

　　一線城市暫“按兵不動”

　　截至目前，在不動產登記試點城市中，已有青島、重慶、徐州、瀘州、南寧等地開始換發新證，而北、上、廣、深四個一線城市卻“按兵不動”，紛紛表態暫時不會發新證。

　　“本市的不動產登記職責和機構還在整合，所以現在暫時還不能發放新的不動產登記證。”北京市國土局相關負責人公開表示。

　　此前，北京市國土資源局局長魏成林曾表示，北京的不動產統一登記今年將完成市區兩級不動產登記機構職責的整合。不動產統一登記的機構設置目前已有初步方案，正待市委、市政府最后審定。

　　“北京區域內不動產的權屬更加復雜，除正常權屬關系下的土地、房屋，還涉及為數眾多的央產、軍產以及房改房、福利房等類目，因此需要考慮得更為全面才行。”北京一位大型房地產開發商高管對記者表示。

　　此外，據記者了解，目前廣州、深圳兩市的不動產登記部門也仍未成立，換發新證的工作需等到登記部門成立后，才有具體工作計劃，尚無明確時間表。

　　“廣東省不動產登記局剛剛在2月27日掛牌，根據廣東省的工作部署，今年6月底前基本完成市、縣兩級的不動產登記機構設置。因此，目前廣東各市均未發放新版不動產權證書。”廣州市一位業內知情人士對記者表示。

　　而在上海，不動產統一登記工作的推進似乎進展更為緩慢。據公開資料顯示，上海市政府網站僅在去年9月23日發布通知成立了上海市不動產統一登記工作領導小組，此后就再無有關這項工作的任何進展。

　　“對于一線城市而言，新政策的啟動往往牽涉眾多，因此在政策處于初步試點階段，一線城市通常以觀望、等待為主，等待確實的實施細則出臺后，才會有所動作。”上述開發商高管告訴記者。

　　3月1日，國土部負責人在解讀不動產登記相關問題時指出，目前《不動產登記暫行條例實施細則》已全面征求了國務院36個部門和全國31個省(區、市)國土資源主管部門的意見，啟動了立法程序，正在按程序加快推進，爭取盡快出臺。

　　住房信息聯網將提速

　　不過，一直被稱為“降房價”、“反腐”利器的不動產統一登記政策，在正式實施后，對市場的影響卻“波瀾不驚”。

　　“開發企業首先歡迎房產不動產登記制度，這項政策將有利于未來房地產稅等深化改革的舉措，也有利于反腐，以及未來公民個人檔案的建立。”全國政協委員、泰禾地產董事長黃其森表示。

　　不過，黃其森也指出，不動產登記政策不會影響房地產長久以來所扮演的國民經濟重要產業的角色，不會導致中國房地產滑坡。

　　按照黃其森的分析，一些多套房源持有者可能會在短時間內將名下部分房源出手，但“拋售”不代表“甩賣”，更不意味著能左右市場大盤的走勢。真正影響市場、掌握大盤的，依然是宏觀經濟形勢、金融政策與供求關系。目前政策的主基調以“穩定住宅消費”為主。這意味著未來市場將趨于平穩，不會大起大落。

　　對此，全國政協委員、上海社科院城市與房地產中心主任張泓銘在今年“兩會”期間表示，不動產登記實施后在短時間內可能會增加一部分二手房的供給，但是并不會造成全國二手房蜂擁拋售以及市場大逆轉的局面。

　　不過，隨著不動產統一登記制度的建立和投入使用，一直處于推進中的個人住房信息聯網也將提速。按照國土部的工作計劃，2015年下半年開始提供不動產登記信息查詢服務，這將加速房地產稅及其他改革的推進。

　　全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康日前公開表示，中央幾次提出要求“加快房地產稅立法并適時推進改革”，其中關鍵一點，是強調以2016年為節點，相關財稅配套改革事項要有頭緒，而不動產登記為房地產稅開征提供了可能，是一個技術性鋪墊。