成思危為何堅信樓市兩年恢復正常:有工具調控
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樓市目標“軟著陸”
程凱
成思危大家都知道，是有官方身份的人，但說話總能有自己獨到的想法，往往還能吸引不少眼球。比如，他剛剛說了句“中國樓市最多兩年就可恢復正常”，就被炒得非常熱鬧。
成思危為什么這么說？他有他的邏輯，“中國的城鎮化依然是未來的重要任務，目前中國有52%的城市化率。如果每年增長1%，每年需要把1100萬人遷入城市。第二，中國每年有幾百萬高校畢業生，他們要工作、要結婚，住房是剛需，因為這是中國特色的丈母娘經濟。第三，城市人群有改善性住房需求。所以住房的需求依然持續旺盛。”
嚴格來說，成思危的邏輯鏈條里面雖然有數據，但是并不全面。就拿進城人數來說，他只給出了可能需要買房的人群，但是他沒有給出一個現有房子的存量，以及現在正在蓋樓的數量，也就是說，他只說了需求并沒有提供給。因此，他這里具備了數據的邏輯大抵只是定性的分析，而非定量的計算。
雖然沒有定量，卻不能說明定性分析不重要。最重要的是這個定性分析，很可能就是官方的態度。只要這么給樓市定性，那么就必然會以此為目標。不信我們看看央行[微博]的周小川行長最近說的一番話。
周行長說：“盡管房地產市場調整、環境污染治理和制造業增速放緩短期內對經濟增速產生了一定影響，隨著城鎮化推進和經濟增長方式轉變，中國經濟中長期將實現更可持續和更高質量的增長。”也就是說，盡管有這樣那樣的問題，但是周行長也覺得城鎮化管用。所以，周行長預計中國今年的增速可以在7.5%左右，而央行將繼續執行穩健的貨幣政策。
這是非常重要的表態，雖然李克強總理說了幾遍，7.5%左右的增速高一點低一點都可以，只要就業質量有保障，但是周行長再來強調一遍7.5%左右今年的目標可以完成，那是非常重要的信號。這說明什么？說明央行有信心完成任務，還說明如果情況有變央行也有辦法拿出來排除困難完成任務。
不管客觀現實是什么，反正有辦法達到目標！我覺得這種思路也適合拿來理解成思危的那番話，不管樓市有多困難，他相信兩年之內可以恢復正常，而就算難以恢復正常，也有辦法讓它恢復正常，因為這里面隱含了一個政策目標：中國的樓市必須要軟著陸。
所以，央行一方面表態“繼續實施穩健的貨幣政策，使用各種貨幣工具維持充足的流動性，及信貸和社會融資的合理增長”，另一方面又“突然”修正了限貸政策，給“剛需”放行，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，銀行可執行首套房貸款政策。
這肯定不是什么刺激樓市的政策，而是希望通過調整以前過激的政策來提高剛需的購房能力。對于樓市的短期走勢，業內比如仲量聯行對重點城市比如上海的預期就是“成交會溫和復蘇，但價格不會有大的調整，無論是高端和中低端，都以消化存量為主”。而且盡管國內大多城市取消限購，仲量聯行還是認為短期內上海不會放松限購。
消化存量，并且以最快的速度消化存量，這就是樓市的軟著陸之路。
由此理解，我們再回過頭來看成思危的提法，“中國樓市最多兩年就可恢復正常。”什么叫做恢復正常，什么叫做正常？現在有什么不正常？這些都是值得我們玩味的問題。
其實，我覺得回答并不難。不正常的是前些年房價漲得太快太猛了，在此基礎之上開發商的樓蓋得太多太快了，導致現在的不正常是存量太多了太難以消化。那成思危所說的正常是什么概念？無非就是庫存數合理適度，房價增長溫和有序。
對于房價而言，從2000年至今中國房價年均漲幅超過8%，那以后的正常是什么概念？成思危表示，中國房價的年均漲幅會超過美國(3%)，最近兩年可能會有一些波動，而長期來看中國的房地產市場將保持增長。也就是說，可以增長，但是可以承受的正常只不過是比3%多一點而已。
對于房價，新政府施政以來從來不談高低，只談供需和保障房，但是也有例外，最近終于有一位官員直指房價表了個態，這個人是財政部副部長朱光耀。
在接受路透社采訪時，朱光耀表示，他正在密切關注國內房地產市場，但是沒必要針對該行業或其他經濟領域出臺任何重大刺激政策，因為“政府認為包括房地產市場在內的當前經濟狀況‘仍然穩定’”，而“盡管中國樓市價格出現一定的下滑，這并不被視為問題，因此之前的房價過高，應該允許市場力量發揮作用”。朱還表示，政府過去曾努力控制房地產市場，但并不是很奏效，現在要讓市場來發揮作用。
朱光耀這樣的表態是很直接的，就像周行長表態說今年7.5%左右的增速沒問題一樣直接，但是我覺得朱部長最重要的話其實不是這一句“不僅是指房地產市場，而是指整體經濟，不需要重大刺激計劃，我們必須讓市場來發揮作用”，而是那一句“我們有足夠多的宏觀經濟管理工具，但是目前在采取任何重大刺激計劃方面仍非常謹慎”。
請注意，倒過來看，目前我們在采取任何重大刺激計劃方面仍非常謹慎，但是我們有足夠多的宏觀經濟管理工具。
我想，這一句話才是關鍵所在，樓市怎么走要走一步看一步，但是目標很明確，那就是去庫存，軟著陸。樓市要不肯軟著陸怎么辦？我們有足夠多的工具。所以，成思危才會對兩年內解決問題如此有信心。
(作者為本報編委)
