樓市開(kāi)啟“后救市時(shí)代”

　　十一假期前夕，限貸放松突然到來(lái)。除四個(gè)一線(xiàn)城市依然堅(jiān)持限購(gòu)?fù)猓�作為本輪調(diào)控最重要兩個(gè)手段的限購(gòu)和限貸已經(jīng)基本放開(kāi)，樓市風(fēng)向突變，漲價(jià)傳言四起，購(gòu)房者人心惶惶，樓市迎來(lái)“后救市時(shí)代”。

　　新金融記者 劉君

　　“黃金周”暗流涌動(dòng)

　　這個(gè)十一假期，樓市注定不會(huì)平靜。央行[微博]與銀監(jiān)會(huì)在9月30日聯(lián)手發(fā)文，對(duì)持續(xù)了數(shù)年的限貸政策進(jìn)行放松，為改善型住房需求的入市提供信貸支持。在首套房需求漸顯頹勢(shì)，樓市看空聲漸起之時(shí)，央行和銀監(jiān)會(huì)此次發(fā)文無(wú)疑為“金九”成色嚴(yán)重不足的房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心針。

　　新金融記者近日走訪(fǎng)天津多家樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)國(guó)慶假期期間到訪(fǎng)量均有明顯上升，河?xùn)|區(qū)一家樓盤(pán)單日到訪(fǎng)量超過(guò)100組，創(chuàng)6月份以來(lái)單日紀(jì)錄。“無(wú)論是打電話(huà)來(lái)問(wèn)的，還是來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房的，這幾天都有明顯上升，這也是最近幾個(gè)月最忙的幾天，每天接待看房人看樣板間都走得腿疼。”該樓盤(pán)售樓員對(duì)新金融記者表示。

　　不過(guò)，從十一假期七天的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，人們陡然上升的看房熱情，尚未完全轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)力。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，今年十一假期七天商品住宅成交表現(xiàn)并不理想，處于2010年以來(lái)最低位，環(huán)比降幅為35%，較發(fā)布“限購(gòu)令”的2011年也下降了4%。且各線(xiàn)城市均降幅明顯，一線(xiàn)、二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市環(huán)比降幅分別為27%、47%、26%。

　　十一七天北京商品住宅的成交量?jī)H為152套，比2012年、2013年分別下降60.1%、61.4%；上海商品住宅成交637套，同比下跌53.13%；深圳商品住房共成交139套，同比跌幅達(dá)到46%。在天津，十一假期成交數(shù)據(jù)同樣平淡。假期七天天津一手住宅共成交639套，成交面積7.1萬(wàn)平方米，環(huán)比9月最后一周減少63%，成交均價(jià)11034元/平方米，環(huán)比下降7%，出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙降的局面。雖然到訪(fǎng)及意向客戶(hù)相比日常休息日明顯增多，但相比歷史同期，2014年黃金周的實(shí)際成交仍處于歷史低位。

　　“十一成交數(shù)據(jù)并不光鮮，一方面由于央行新政發(fā)布后，大多數(shù)銀行細(xì)則尚未落地，對(duì)于首套房貸款利率下浮空間，以及2套以上住房首付款比例多少，都有待各個(gè)銀行自行把握確定。另一方面，對(duì)于庫(kù)存高企供應(yīng)較大的地區(qū)，雖然政策利好會(huì)增強(qiáng)購(gòu)房者信心，但各個(gè)項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)依然較大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　中國(guó)指數(shù)研究院[微博]天津分院總經(jīng)理鐘文輝對(duì)新金融記者表示，目前大家看到的十一假期的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，反映的是9月中旬以來(lái)的成交情況，由于辦手續(xù)需要時(shí)間，往往都有一定的滯后性，十一假期期間的成交情況會(huì)在一兩周后逐漸反映出來(lái)。

　　此次限貸松綁，更主要的作用在于對(duì)買(mǎi)房人心態(tài)的影響，日前交通銀行發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與財(cái)富配置》報(bào)告顯示，受剛需家庭未來(lái)入市意愿增強(qiáng)的影響，家庭預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿止跌回升，從上期的100臨界點(diǎn)，小幅回升2個(gè)百分點(diǎn)至102點(diǎn)，這是今年以來(lái)該指數(shù)首次小幅回升。

　　漲價(jià)炒作存疑

　　國(guó)慶假期結(jié)束后，各家銀行先后發(fā)文落實(shí)央行和銀監(jiān)會(huì)文件精神。四大行中的建行和中行，以及招商銀行和興業(yè)銀行，從這些銀行落實(shí)的細(xì)則來(lái)看，表述大都與央行、銀監(jiān)會(huì)文件一致，不過(guò)都給各地分行留有在執(zhí)行時(shí)可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自行決定的權(quán)利。

　　這些銀行的表態(tài)與鐘文輝此前的預(yù)計(jì)基本一致。“各銀行對(duì)央行和銀監(jiān)會(huì)文件的落實(shí)會(huì)有一個(gè)過(guò)程，各家銀行也會(huì)有一定的觀(guān)望心態(tài)。大的原則肯定和央行一致，不過(guò)在具體的利率優(yōu)惠方面，各家銀行作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，肯定會(huì)有自己的考量。能否給出7折利率尚不好說(shuō)，不過(guò)房貸的發(fā)放肯定會(huì)寬松很多。”鐘文輝表示。

　　根據(jù)融360的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月11日天津首套房貸利率最高優(yōu)惠為9折，尚無(wú)銀行給出7折利率。“由于銀行獲得資金的成本仍然相對(duì)較高，對(duì)于首套房貸利率重回7折的優(yōu)惠，我認(rèn)為當(dāng)前包括建行在內(nèi)的大多數(shù)銀行還很難實(shí)現(xiàn)，即使有銀行首套房貸實(shí)現(xiàn)7折利率，那也是有比較高的條件的，比如對(duì)于購(gòu)房客戶(hù)在貸款銀行的金融資產(chǎn)的額度要求等。首套房利率在四季度有可能會(huì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上給出九折左右或至多八五折的優(yōu)惠。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示。

　　就在各方關(guān)注銀行的具體房貸執(zhí)行政策如何落地之時(shí)，市場(chǎng)上關(guān)于房企漲價(jià)的話(huà)題連續(xù)傳出。包括綠城、綠地、恒大、碧桂園、新城等多家品牌房企均在幾乎同一時(shí)間爆出節(jié)后漲價(jià)的內(nèi)部文件，不過(guò)隨后即被這些房企辟謠。新金融記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房企想漲價(jià)并不現(xiàn)實(shí)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，決定房企價(jià)格策略的主要有兩個(gè)方面，一是市場(chǎng)的供求關(guān)系，二是房企的負(fù)債情況。供求關(guān)系方面，因?yàn)檎�策風(fēng)向的變化，買(mǎi)房人開(kāi)始關(guān)注樓市，不過(guò)對(duì)于市場(chǎng)還處于謹(jǐn)慎觀(guān)望的情緒之中，短時(shí)間內(nèi)供求關(guān)系并不會(huì)根本逆轉(zhuǎn)。房企負(fù)債情況，由于前兩年拿地成本大幅提升，再加上今年以來(lái)銷(xiāo)售走弱，房企負(fù)債率始終處于高位。115家上市房企今年的半年報(bào)顯示，其中42家房企凈負(fù)債率超過(guò)100%的安全警戒線(xiàn)，占到統(tǒng)計(jì)總數(shù)的近四成，115家上市房企的整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~從2013年同期的-540億元減少至今年中期的-1020億元，同比大幅減少89%。

　　“在供求關(guān)系和負(fù)債率的共同壓力下，房企想漲價(jià)并不現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前的漲價(jià)傳言，更多是一種炒作，是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，制造供不應(yīng)求的市場(chǎng)假象，促使買(mǎi)房人盡快出手。”鐘文輝表示。

　　最后的限購(gòu)“堡壘”

　　作為政策風(fēng)向標(biāo)的北京，是目前少數(shù)幾個(gè)還在堅(jiān)持限購(gòu)的城市之一。在三亞、珠海先后宣布松綁限購(gòu)后，目前堅(jiān)持限購(gòu)政策的僅剩4個(gè)一線(xiàn)城市，北京是其中最具有導(dǎo)向作用的。

　　近日有消息傳出，一份北京房地產(chǎn)智囊制定的退出限購(gòu)方案已經(jīng)提交給北京市政府高層官員，內(nèi)容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅、下調(diào)契稅，以及放寬非京籍五年納稅資格的審核。不過(guò)從北京市政府的表態(tài)來(lái)看，北京的限購(gòu)政策在短期內(nèi)不會(huì)退出。

　　張大偉表示，北京限購(gòu)不放松一方面是出于政策需要，要強(qiáng)調(diào)控制房?jī)r(jià)上漲的決心，另一方面由于北京樓市相對(duì)于全國(guó)多數(shù)城市降幅并不大。截至9月底，北京年內(nèi)土地出讓金已經(jīng)接近1600億元，全年突破2000億元基本成為定局。商品房銷(xiāo)售，在自住房大量入市的情況下，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)雖然相比去年下調(diào)，但幅度并不大。三季度北京商品房成交額達(dá)到了438億元，甚至創(chuàng)造了年內(nèi)新高，這些數(shù)據(jù)支持北京可以堅(jiān)持限購(gòu)政策。

　　“在信貸口徑松綁的當(dāng)下，全國(guó)樓市政策已經(jīng)接近歷史最松時(shí)點(diǎn)，現(xiàn)在其他地方政策松綁已經(jīng)不是新聞，只有北京限購(gòu)松綁才算新聞，所以才會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)傳言。除非年內(nèi)北京經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑，否則其松綁限購(gòu)的可能性非常小。”張大偉表示。住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，北京樓市是全國(guó)最好的，北京各種投機(jī)投資性需求也是最多的，如果北京退出限購(gòu)政策，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的混亂。

　　其實(shí)除了沒(méi)松綁限購(gòu)，北京已經(jīng)在其他政策上有所松動(dòng)。比如其剛剛實(shí)施的“普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整”，使得享受稅收優(yōu)惠政策的普通住宅覆蓋面擴(kuò)大，已起到了支持普通家庭購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型，減輕買(mǎi)房人購(gòu)房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的作用。

　　成交反彈可期

　　鐘文輝表示，雖然北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市依然還在堅(jiān)持限購(gòu)，但更多只能是一種姿態(tài)上的堅(jiān)持。房地產(chǎn)政策大面積的放松已成事實(shí)，在救市開(kāi)始后，四季度樓市的成交將出現(xiàn)一波反彈行情。

　　縱觀(guān)今年以來(lái)的各項(xiàng)樓市刺激政策，一是40余個(gè)城市松綁限購(gòu)，二是地方政府要求銀行松綁限貸，最終央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)文調(diào)整房貸政策，三是各地通過(guò)增加購(gòu)房補(bǔ)貼，調(diào)整稅費(fèi)政策，要求公積金降低首付等政策支持購(gòu)房行為。

　　限貸的放松，被認(rèn)為對(duì)樓市影響最大。“對(duì)于目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限貸放松起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的改善型意愿購(gòu)房人群。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一政策的松綁效果相當(dāng)于此前限購(gòu)松綁影響的5倍以上。”張大偉表示。

　　張宏偉認(rèn)為，影響全國(guó)大中城市樓市的最關(guān)鍵因素要看首套房貸利率優(yōu)惠程度與認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整執(zhí)行情況。如果“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行調(diào)整、首套房貸利率在第四季度出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠，那么全國(guó)大中城市樓市將在未來(lái)3-6個(gè)月逐步釋放出10%-15%改善需求，大量潛在首套自住需求也會(huì)尋求時(shí)機(jī)集中入市。

　　“雖然銀行在四季度因?yàn)轭~度有限的原因，會(huì)在房貸發(fā)放時(shí)更趨謹(jǐn)慎，不過(guò)央行既然已經(jīng)發(fā)文，自然會(huì)在信貸層面給各家商業(yè)銀行以支持，對(duì)買(mǎi)房人的自住型購(gòu)房行為提供支持。”鐘文輝表示。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從當(dāng)前全國(guó)大中城市樓市特征來(lái)看，部分城市“金九”樓市因?yàn)樵碌组_(kāi)發(fā)商集中開(kāi)盤(pán)入市已經(jīng)開(kāi)始在低位小幅反彈。盡管截至目前還沒(méi)有出現(xiàn)趨勢(shì)性回升，市場(chǎng)仍然沒(méi)有回歸到“走量”的軌道上來(lái)，但是隨著央行新政落地，市場(chǎng)交易量會(huì)呈現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢(shì)。除了小部分三四線(xiàn)城市庫(kù)存積壓過(guò)于嚴(yán)重外，其他城市全面止跌，庫(kù)存壓力小于20個(gè)月的基本都會(huì)出現(xiàn)再次上漲。對(duì)于第四季度的大中城市樓市來(lái)講，很可能會(huì)呈現(xiàn)出成交量逐步回升的態(tài)勢(shì)，年底大中城市樓市“翹尾”行情可期。