21世紀經濟報道 荊寶潔 北京報道

　　6月6日上午，銀監會副主席王兆星在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求。

　　王兆星表示，個人購房貸款占到整個房地產貸款的67%左右，個人購房貸款的不良率不到百分之一，資產質量穩定，商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。

　　銀監會的“表態”在地產業內引起廣泛關注，一部分業內人士甚至認為2014年樓市有可能迎來遲到的春天。

　　5月12日，央行[微博]召集商業銀行開座談會，強調要合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放。但21世紀經濟報道記者從21世紀不動產金融服務部門了解到，近一個月，央行以“窗口指導”喊話后，首套房利率并沒有變化，九成商業銀行首套房貸利率執行基準利率或上浮5%-10%。

　　當下的樓市現狀是，庫存激增，部分項目降價，土地市場轉冷。脆弱的市場是否會因為銀監會最新房貸信號的變化，出現扭轉？

　　商業銀行的分歧

　　據21世紀經濟報道記者了解，當前銀行對房貸業務已出現明顯分歧：以工、農、中、建為代表的國有大行在央行“喊話”后，正在推進相關措施；但其他不少商業銀行由于資金緊張、存款資源有限，而暫停或推延房貸業務。

　　最明顯的變化在于，銀行在審核方面表現積極，通過減少人工干預來提高審批速度。融360數據顯示，目前首套房貸款審批時間較快，一般在2至7天內，但放款時間仍較長，與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時間相對較短，大概在30天之內；國內的銀行則需45天左右。

　　在央行5月12日“喊話”后，工商銀行表態提高個人住房貸款的審批速度，對個人住房貸款實行合理定價，最低為基準利率，并增加了房貸規模，要求深圳轄區內的支行加快住房貸款的發放。交通銀行表示繼續大力發展個人住房貸款業務，嚴格執行住房貸款差異化信貸政策，重點支持自住型住房貸款，特別是首套房住房貸款需求。

　　但平安銀行、民生銀行、廣發銀行[微博]表示，暫時不會改變既有的信貸策略，今年的信貸方向主要還是大力發展小微貸、企業貸等業務。

　　融360摸底全國21個重點城市近400家銀行調查顯示，在調查的21個城市中，有14個城市出現停貸現象，較上月停貸城市減少。統計顯示，停貸的銀行以股份制商業銀行居多。在城市停貸占比排行中，無錫、北京、深圳三個城市居前。

　　上述調查顯示，5月份首套房9折以下利率優惠已絕跡，對于首套房的房貸申請，10.11%的銀行表示已停貸。甚至還有10.67%的銀行執行上浮20%及以上利率。

　　樓市最差的時刻？

　　中信建設證券認為，整個房地產行業將迎來最差的時刻。

　　21世紀經濟報道記者綜合各方面數據發現，4月和5月，樓市并未呈現傳統的“小陽春”行情，成交量走低，價格停滯或下跌。房企雖然加大了推盤力度，但購房者已經形成濃厚的觀望情緒，入市動力不足，成交受到抑制。一線城市成交情況更糟糕。

　　以北京為例，進入5月，北京商品住宅庫存量在短短4個月內激增兩萬套至7.5萬套。正如北京市房協秘書長陳志所言，盡管調控一直在強調“去投機化”，但未能改變住房的投資屬性。對于“投資品”而言，消費者向來是買漲不買跌。據了解，北京某樓盤近日推出30套可一成分期首付的房源，還有項目推出“零首付”促銷政策，亦有一些樓盤尾盤降價促銷。

　　土地市場也出現轉冷的趨勢。即使是一線城市土地市場也開始感受到壓力，二線城市低溢價率成交甚至流拍的現象增多。

　　據第一太平戴維斯研究部的觀察，北京今年前4個月的土地成交額達到1056億元，5月份僅有4幅地塊成交，成交額只有58億元。截至2014年5月，實際樓面價超過每平方米2萬元的地塊僅有5宗，其中單價最高的一宗地塊成交單價也不及每平方米3萬元。而反觀2013年，共計9幅地塊以超過每平方米2萬元的實際樓面價格成交，其中3幅地塊成交單價超過每平方米4.5萬元，最高達到每平方米7.3萬元。“雖然從表面來看主要由于政府放緩了土地供給節奏，導致土地供給極為有限，但究其根本原因，卻在于近期開發商拿地熱情的下降。”第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華對21世紀經濟報道記者表示。

　　已有一些開發商出現資金斷裂的跡象。王兆星也表示，將重點關注房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況，關注房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。

　　默認的救市

　　樓市不振，地方政府最著急。

　　今年3月以來，先后有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個城市出臺與樓市有關的政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。這被業內普遍稱為地方救市之舉。不過，這只是一種微調。

　　中央政府層面一直在嚴密關注樓市運行態勢，包括各地政策的小幅調整。住建部總經濟師馮俊6月4日下午在國新辦舉行的新聞發布會上說，整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據自己的實際情況作出判斷。目前得到的信息還沒有一個地方公開取消限購。從我們制定的限購政策來看，限購對老百姓的消費需求是沒有影響的，只是對過度投資需求有限制。

　　但包括央視在內的多家媒體，將馮俊這段話解讀為“是否取消限購由每個地方根據自己的實際情況作出判斷”。但一位業內資深人士認為，這是對馮俊話語的片面理解。如果將取消限購的主動權完全交給地方，它們多數會毫不猶豫地取消。

　　開發商群體對鼓動放松限購更是不遺余力。某三線城市開發商不久前接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，最希望政府能放開限購。一旦限購打開，將直接刺激銷售，帶動成交的增長。

　　度過最差時刻，是否即是樓市反彈的開始？6月6日王兆星的表態，會不會成為樓市反轉的風向標？

　　不久前，在21世紀經濟報道舉辦的一次小范圍論壇上，某二線省會城市官員預測，今年下半年樓市將會逐漸有起色。這位官員稱，短期內，樓市調整不可避免，但中長期堅定看好。

　　萬科集團總裁郁亮也于6月5日表示，盡管地產的黃金時代已經結束，但白銀時代已經開啟，白銀仍是貴金屬。萬科高度關注人口質量和人口流動趨勢。如果說人口的移動創造了大量的需求，而人口結構中又越來越多受過高等教育的人群，他們將是未來支撐房地產市場需求的主力。

　　21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為，預計銀監會即將發布相關通知，以確保各商業銀行對首套房貸款利率能回歸基準利率，甚至給予優惠。實踐證明，只要信貸稍微松動，就能對住房需求起到很大的撬動作用。隨著首套房利率回歸基準利率甚至優惠，商品房成交情況將逐步回暖。

　　但是，資本市場不為所動，6月6日下午，地產股繼續帶領大盤下跌。