譚浩俊：央行調整個人房貸算不算救市

　　5月12日，中國人民銀行[微博]副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。

　　會議對如何進一步改善住房金融服務工作提出了多方面要求，包括合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平等。

　　這是否也算是“救市”，有待商榷。因為，在此前被看做“救市”措施的地方住房政策中，也包括了一些類似政策。如果這樣，央行[微博]的這一行為，也應當看做是“救市”。

　　顯然，這是對樓市調控太過敏感、對房價可能再度上漲太過擔心的結果。事實上，所謂“救市”，關鍵不在如何依據市場需求調整政策，更不在針對居民居住用房出臺鼓勵政策，而在于有沒有鼓勵投機、鼓勵炒作、鼓勵抬高地價和房價。

　　以此次央行提出的住房信貸服務要求來看，政策的落腳點就是居民的居住用房，特別是首套房。如果這也被認為是“救市”，那樓市調控就真的陷入歧途了。因為，調控的目的不是為了讓居民不買房，更不是將剛性需求壓制住。如果這樣，房價高低還與居民有什么關系呢？

　　事實也是如此，從樓市調控開始到現在的實際情況來看，由于過度注重房價的升降，過度將房價的高低作為衡量調控效果的根本標準。因此，導致公眾對此次調控的目標也完全轉移到了房價上。于是，包括限購、限價等在內的行政手段一個接著一個地出現在調控之中。從表面看，房價受到了一定遏制，也出現了小幅下降。實質上，這樣的遏制和下降，十分脆弱。稍有松懈，就有可能出現反彈，并有可能出現大幅反彈。原因就在于，它忽視了政府的責任，忽視了政府在房價上漲中的作用。

　　如果不是地方政府為了政績需要，大搞城市拆遷，大行土地財政，房價和地價還會這么漲嗎？退一步講，如果政府從土地上取得的收益，能夠拿出足夠的部分用于保障房建設，房價上漲對居民的影響還會有這么大嗎？

　　問題就在于，所有的土地收益，都給地方政府用于城市建設。不僅如此，還背上了沉重的債務包袱。如果沒有土地收益作保證，地方政府就有可能出現嚴重的債務風險。在這樣的情況下，房價還怎么可能降呢？用房價來做標準的樓市調控，還怎么能夠成功呢？而隨著地方政府債務的急劇上升，居民剛性需求被嚴重遏制，樓市的風險也開始逐步暴露了。如果任憑這樣的局面維持下去，樓市真的有可能出現崩盤。而這樣的崩盤，決不是經濟規律造成的，而是政府行為帶來的。

　　在樓市面臨危險的情況下，通過調整信貸政策、規范信貸服務，將剛性需求釋放出來，是完全必須的，也是符合市場規律的。中國的樓市，不能維持只漲不降的格局，也不能維持只降不漲的格局。斷崖式降價，不僅對樓市不好，對整個經濟的發展也不好。

　　需要把握好的是，在放松個人住房信貸政策的同時，對地方政府的城市建設沖動，則需要進一步遏制。特別是利用平臺公司融資建設的項目，要嚴格控制，嚴格約束，切不要給地方政府再萌生發展土地財政的沖動。

　　央行召開住房金融服務座談會，不是釋放貨幣政策松動的信號，也不是樓市調控退出的信號。新一屆政府成立以來，樓市調控政策實質已經轉向，已經做出了符合市場經濟要求的調整和完善。房價問題需要關注，但關注的重點不是房價漲了還是降了，而是中低收入群體的住房問題解決得如何。

　　日前，遼寧省省長陳政高調任住建部任職，一定程度上，就是釋放了樓市調控政策轉型的信號。要知道，只有將中低收入群體的住房問題解決好了，房價才不會成為焦點，買房難、買房貴的問題才不會引起公眾的擔心。而要做到這一點，就必須約束和規范好地方政府的行為，讓地方政府盡快擺脫土地財政的依賴，退出用地買政績的怪圈。