新浪財經訊 銀河策略今日發布中國房地產報告，稱中國房地產已進入總量過剩時代，建筑業已過極限繁榮頂峰，將長期下行，房地產長期性的衰退將不可避免。以下為報告全文：

　　房價，正在一線城市悄然崩潰。這次與2008年不同，2008年，中國處于總量短缺狀態；而今天，房地產已經進入總量過剩時代，且建筑量將長期下滑。

　　1、大類資產回報

　　房價這個刺不破的泡沫，在2008年金融危機以來顯得更加堅硬。一線城市房價較之2007年高點又翻番。這么多年，只有售樓小姐沒有忽悠過我們。而所謂的增加老百姓財產性收入、控制房價過快上漲、控制物價、有尊嚴地工作，神馬都是浮云。

　　投資的信條，我信奉兩句話：(1)只有泡沫和崩潰；(2)大類資產的收益率，長期中是平衡的。而中國房地產似乎違反了這兩個信條：(1)只有泡沫，沒有崩潰；(2)長期中嚴格地優越于其他所有資產類型。

　　是信條錯了？還是房地產的周期沒到？

　　我工作之初，就牢牢地記住了一句話：“要敬畏頭頂的星空恪守內心的道德法則”。

　　我相信，大類資產回報的法則，必有其規律。房地產的資產價格周期，應該是大致遵循庫茲涅茨建筑業周期的，當建筑業達到無以復加的繁榮之后，必然會迎來長期衰退。

　　我也相信，土地和住宅，都是人類生活的必需品，囤積空置都是對社會資源的浪費，是違反經濟中的“道德情操”的，少部分人大量囤積并空置房地產的行為，也一定不會長期盛行，房產稅作為一種“資源稅”，一定會來。

　　2、庫茲涅茨周期

　　由于我相信庫茲涅茨周期，所以，我很關心建筑的輪回：當社會缺房子的時候，我們要靠房地產泡沫刺激開發商多搞建設；當房子太多的時候，我們需要泡沫崩潰來阻止房地產建設。那么，每年建設多少房子是多呢？

　　如果房子的保質期是20年，每年為一個人建1平米的住宅，那么在一個永續期內，人均住宅面積就是20平米。如果房子的保質期是50年，每年為一個人建1平米的住宅，那么在一個永續期內，人均住宅面積就是50平米。無疑，自2003年之后，新建住宅中，磚混結構的壽命，應該不低于50年；鋼混結構的壽命，應該大于80年。也有人說，中國城市規劃經常變，剛建了就要拆。這純粹是主觀臆斷，以偏概全。我還沒聽說過2003年之后建設的住宅小區被整體拆遷的。

　　一個社會，每年為每個社會成員建設多少房子是合適的呢？大致是1平米左右，這也與城市化率及建筑質量有關。

　　中國在2008年之前的30年改革開放歷程中，集中精力發展“出口導向產業”，成為了世界工廠，但城市化水平嚴重滯后于工業化水平，一個典型事實就是住宅供給嚴重滯后。直到2008年，我們剛剛達到人均1平米的年度住宅竣工量，在此前的30年里都是嚴重滯后的。

　　然而，2008年之后，國際需求萎縮明顯，中國作為世界工廠的發展空間已經遇到了天花板。此時，社會資源集中地涌入基礎設施建設和房地產建設。到2013年，中國年度住宅竣工已經達到25.8億平米，人均約2平米，當年住宅開工約32億平米，人均月2.37億平米，這也意味著2015年住宅竣工量將增長到該水平。如果按照這個量，保持不增長，住宅壽命按50年計算，中國長期人均住宅也將達到118平米，三口之間的住宅面積將達到335億平米。

　　這顯然是瘋了。三口之家，150平米的住宅就足夠了，怎么會需要335億平米呢？即便美國，這樣一個地廣人稀的發達國家，也不可能達到那樣的天量。這只能說明一個問題：目前的建筑量太大了。換句話說，目前已經處于庫茲涅茨周期的極限頂部，將來迎來長期衰退。

　　3、建筑業大衰退不可避免

　　房子和面包不一樣。如果一個人今天面包吃多了，明天還是要吃的，不然明天會餓；如果有人房子買多了，恐怕10年不買房也是可以的，而所謂的剛需，也會無限延期。

　　建筑業乘數效應對經濟影響深遠。建筑行業上下游鏈條很長，吸納的正式就業和非正式就業量非常大。1929年美國大危機之所以影響如此深遠，背后的深層次原因是建筑業大衰退。1920年，美國總人口為10602 萬人，家庭數量為2435 萬戶。城鎮人口占比為51.22%。1920年代前半期，美國本土新建筑總量翻了一番。當美好的建筑繁榮景象破碎時，居民建筑受到的打擊最大，啟動的新房屋數量下降了90%還要多，從1925年的937,000套下降到1933年的93,000套。當建筑業衰敗時，它的乘數效應和關聯作用就變成負面的了。

　　中國正在經歷著人類歷史上空前的建筑業繁榮。2013年，建筑業住宅竣工達到25.9億平米，所有房屋竣工為38.9億平米，施工面積達到113億平米，人均分別達到1.91、2.86、8.31平米，嚴重超越了建筑業泡沫警戒線。

　　同時，建筑業從業人數約4000萬人。如果建筑業大衰退，失業問題將十分嚴重。

圖1：中國建筑業基本指標

　　建筑業中的商業化最充分的部分，即商品房開發商，這一領域也同樣面臨“總量危機”。

圖2：中國房地產業商品房建設與銷售情況

　　中國的建筑業繁榮處于極限頂峰，將長期下行。中國的城市化一直滯后于工業化。居民住宅建設的廣泛啟動是在1998年住房分配貨幣化改革之后，此前欠賬嚴重。在2008年之前，每年新增居民住宅建筑持續短缺，邊際供給小于邊際需求；2008年之后盡管邊際供給大于邊際需求，但要償還2008年之前欠下的賬，住宅總量平衡尚未實現。預計最晚到2018年，中國居民住宅將進入總量過剩，屆時面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房價整體崩潰。

圖3：建筑業繁榮即將結束

　　高鐵延長了建筑業繁榮。高鐵之于中國，如同美國19世紀末的鐵路，將徹底重寫經濟地理。中部崛起、西部開發、東北振興、新型城鎮化，將因為高鐵而變成現實。高鐵周邊100公里的接駁區域，應重新制定區域發展戰略、產業發展戰略，主動接駁高鐵，融入中國內生發展時代的高鐵網。由于高鐵拉動，建筑業繁榮被延長至今。同時，高鐵沿線二、三、四線城市的房價也才具備了想象空間。

圖4：高鐵規劃建成前后全國可達性對比

表 1：可達范圍覆蓋的經濟屬性(%)

　　建筑業衰退是不可抗力，中國將面臨就業危機。建筑業過剩是追趕型發展的必經階段，追趕的步子不可能止于邊際生產規模合理階段，由于社會資本的歷史欠賬，邊際供給能力初步平衡時社會基礎設施供應仍然嚴重不足，必然要經歷一個邊際產能嚴重過剩階段來充實社會資本，為經濟的升級發展準備條件。如果因害怕建筑業衰退而提前止步，則必然中斷發展，引發更嚴重的經濟社會危機。對于中國來說，必須接受即將面臨的建筑業衰退。建筑業衰退將直接影響上下游鏈條上所有行業的就業，新增失業人口或將超過3000萬人。

　　4、政府救市是對民眾的犯罪

　　救市，似乎是在救經濟，在救我們每個人的房子的價格。實際上，都錯了！救市，只是救開發商而已，而花的錢，是納稅人的錢，同時，還騙了更多的無辜民眾在不該買房的時候買了房。

　　當建筑業處于長期下行的通道初期，開發商將面臨很大的存貨消化的壓力。如果政府這時候救市，開發商會趁機消化掉存貨，然后溜之大吉。納稅人的錢被花了，買房人的錢也被騙了，衰退，依然不可避免。

　　政府的錢，應該用來做好廉租房等住房保障；迎來用來做好失業救濟。讓該倒的企業倒。只有資產泡沫崩潰了，才有廉價的要素，新生的企業就會誕生，來接納更多的就業。

　　健全的社會保障是安全度過建筑業波動的關鍵。2018年可能到來的建筑業大衰退是以居民住宅總量平衡為前提的，如果引導得當，有居住保障的人們就不會有群體性極端行為。誠然，泡沫的破滅意味著資本的噩夢，意味著社會財富的重新分配，意味著舊產業的就業群體遭遇不幸。這對政府的公共保障機制提出更高的要求。保護泡沫不破滅，意味著提高了轉型的成本，實為飲鴆止渴。政府不應該拿納稅人的錢盲目地補貼所謂的新興產業，政府顯然不可能比企業家更清楚什么才是未來的主流科技。政府的補貼與泡沫破滅所帶來的新興產業發展條件相比，無疑是微不足道的。政府要做的，是用納稅人的錢，建立起成熟的社會保障機制，接納建筑業過剩時期的失業大軍。