房源激增加深觀望情緒 北京二手房降價趨勢確立

　　蔡胤

　　樓市成交疲軟的現實下，“看空樓市”、“業主降價百萬元拋售”等傳聞，正糾纏著北京的二手房市場。

　　《第一財經日報》記者最近在市場走訪時發現，樓市的低迷正在影響業主的價格預期，二手房報價普遍下調。與此同時，二手房供應量正急劇上升，陡然增加的供應，又加深了買方觀望的情緒。

　　讓價出售

　　“東三環62平方米兩居室，單價4.1萬元/平方米，滿五年業主唯一住房，有鑰匙可隨時看房。”5月3日下午，在北京從事房產中介的張敏將這套二手房的信息編輯成手機短信，逐一發給客戶，盡管今年3月份后該小區同戶型二手房成交均價超過了4.7萬元/平方米，該房源業主一周前還是決定再降10萬元出售，但目前有意向的買家仍不多。

　　昨日(5月7日)中午，記者在北京國貿以東的一家中介門店里看到，店內沒有客戶，置業顧問小郭將內部系統打開，搜索出附近一個2000年前后建造的板塔結合的小區房源，在“售價”一欄，記者發現，價格數字不再是紅字居多，而是多為綠色，數字后的箭頭向下，表示該房源正降價出售。

　　這一小區臨近地鐵一號線大望路站， 2012年10月前后，該小區100平方米左右的二手房，成交單價在3.4萬元/平方米上下，今年初曾一度超過4.3萬元/平方米。昨日，小郭告訴記者，在售的一套106平方米的兩居室，屬“滿五年唯一免稅房”，網上報價為420萬元，單價不到4萬元/平方米。

　　同是該小區的房源，小郭指著電腦屏幕上一套去年底報價370萬元的房源說，今年2月，該房源業主主動將報價調低至350萬元，3月份調低至340萬元，本月進一步調低至320萬元，但仍然沒有成交。

　　二手房的這種價格調整，在最近的北京并非個別現象。鏈家地產[微博]市場研究部統計的一組數據顯示，2014年以來，隨著市場表現持續冷淡，市場預期持續下行，房源出售難度整體上升，近階段北京二手住宅市場基本失去價格上漲的動力，北京新增二手房源掛牌均價環比下降2.5%，調價房源中，降價占比達到了87.1%，在鏈家成交案例中平均議價空間為3.2%，比3月增加0.2個百分點。

　　賣方價格主導能力也在下降，交易中的讓價幅度有所上升。這種讓價景象的背后，是最近北京樓市成交疲軟的現實。剛剛過去的“五一”假期，北京樓市交易冷淡，二手房成交量創出歷史新低。鏈家的數據還顯示，通常“五一”假期期間，北京二手房日均成交量與4月相比會下降70%~80%左右，而今年這一降幅達到95.8%。此外，今年5月1日~3日，北京市二手住宅網簽量僅為31套，與去年“五一”期間相比下降了82%，成交量為近六年來最少。

　　另據亞豪機構統計數據，4月，北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月(除去春節月)以來最低水平。

　　成交價格方面，鏈家方面的數據顯示，今年4月，北京二手住宅成交均價為3.07萬元/平方米，環比微漲0.5%。但從近期在售房源掛牌價格的調整情況以及成交房源的議價空間變化情況來看，二手住宅價格松動的趨勢已較為明顯。

　　房源激增

　　“以前是拿著客戶找房，今年是拿著房子找客戶。”5月6日20點左右，在北京東四環與東五環之間的青年路附近，房產中介馬平對記者感慨地說。

　　馬平做了4年中介，趕上了2012年3月二手房成交最為火爆的光景，去年一年，他所在的團隊賣掉了約15套房子，今年春節后，房子越來越難賣，上個月只賣掉了一套房子，5月還沒有進展。

　　在成交清淡的同時，馬平發現，房源越來越多。以他所在門店主推的小區為例，春節前，在售三居房源總數為8~10套，春節后多出來10余套，目前有超過20套房源在售。而2012年下半年，該小區在售房源一般不超過5套。

　　上文提及的大望路附近的小區也是如此。記者在小郭所在的門店獲知，該小區目前有超過70套房源在售。房源詳細信息上，很多都注明了“急需用錢”、“業主急售”等字樣。

　　關于房源增多的原因，小郭分析，目前樓市下行預期明顯，不少投資房業主選擇將房子掛在網上一探虛實，若價格合適便不再出租，選擇出手，若價格太低就先放一放。

　　近日，網上盛傳的一份萬科副總裁毛大慶的“內部講話”提到，影響北京的二手房交易市場，住房聯網的廉政政策是原因之一，中介單門店的單日掛單量從原來的5套房源，急劇增至10~12套房源，并包含大幅優惠，“某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子，在北京市場找了44家門店掛他的房子”。

　　“要聯網查產權，有些公務員怕不好應對，拿房子出來賣，也有這個因素。”馬平認為，房源增多的原因，不乏廉政政策影響，但這個因素不是主要的。

　　馬平稱，春節前，不少業主在觀望市場，希望過完春節后能賣出高價，這部分“看行情”的業主，近期感覺到了壓力，紛紛選擇將房子掛牌。

　　無論如何，房源增多讓馬平感到了壓力：“現在買房的人一看房源出來越來越多，擔心是不是房價要跌了，很多人都選擇繼續觀望。”

　　“今年以來二手住宅價格松動的跡象已較為明顯，且呈逐漸擴大的趨勢，價格下降的趨勢已基本確立。”鏈家地產市場研究部張旭稱，今年北京二手房需求端觀望程度不斷升級，近期市場持續疲軟，未現明顯任何回暖跡象。她認為，從“五一”假期期間的二手房市場情況來看，購房者深度觀望的情緒未有任何改善，目前多數購房者認為房價未來還有進一步下降的可能性。