林小昭

　　未來房產調控該怎么走？這是社會各界關注的焦點。

　　16日公布的《國家新型城鎮化規劃(2014~2020年)》(下稱《規劃》)提出，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。

　　在不少專家看來，這幾年的調控是以短期調控和抑制需求為主。這些手段雖然一度取得了成效，但同時也推后了真正的剛性需求。

　　在樓市調控方面，《規劃》提出健全房地產市場調控長效機制。同時，《規劃》也提出要建立以土地為基礎的不動產統一登記制度。

　　由“短效”到“長效”

　　“長效機制包括兩方面：供應機制和財稅機制。”中原地產研究部總監張大偉告訴《第一財經日報》，以前的房產調控是抑制、削減需求，現在，“減需求”的一些非市場化調控措施逐漸退出，轉向加大供應和財稅手段等方式。

　　例如，作為過去數年的調控手段之一，住房和城鄉建設部從2009年開始要求地方政府上報并公布年度房價控制目標，并對未完成房價控制目標的城市主要行政負責人進行約談或處罰。

　　不過，這種手段并未奏效，一些地方為了規避限價，采用了陰陽合同的方式，間接加重了購房者的負擔。去年很多城市的房價漲幅已經遠超當年年初所定下的調控目標，可見這種調控手段并沒有太大的約束力。

　　最新的消息顯示，今年地方政府不必再上報并向社會公布年度房價控制目標。

　　張大偉說，在這種非市場化的手段逐漸退出后，增加有效供應十分關鍵。尤其是一二線城市在繼續嚴格調控的同時，還將加大供應力度，滿足剛性需求，包括增加中小套型的商品房和共有產權住房供應、棚戶區改造等。

　　在供應端，《規劃》提出，各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。

　　“不合理的需求要抑制，但供應也應該要跟上。城鎮化的根本問題還是供求矛盾問題。”合富房地產經濟研究院院長龍斌告訴記者，要解決我國城鎮化過程中“3個1億人”的住房問題，肯定要保證供應，包括保障房、商品房和土地的供應問題。

　　在龍斌看來，如何改變土地的供應機制十分關鍵。目前國有土地和農村集體經營建設性用地兩個市場是割裂的，農民的地要變成市場用地，只能通過政府征收再供給市場，這樣農民的利益得不到保障。“兩個土地市場應該同權同價，兩個市場要統一。”

　　不動產登記力撼房價

　　在加大有效供應的同時，如何建立一個完善的財稅體制對房地產市場進行調節亦十分重要。

　　《規劃》在提出加快房地產稅立法并適時推進改革的同時，指出要建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。

　　張大偉說，推進不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網是增加有效供應和征收房產稅最重要的基礎。以前的房產稅主要是交易環節稅，不需要清楚的持有信息，而現在要對持有環節收稅，就必須要有清楚的信息。

　　按照國土部的安排，今年6月份將出臺不動產統一登記條例。實際上，不動產登記中最為核心的全國個人住房信息系統聯網工作2010年就已經啟動，但進展并不順利。

　　多位專家告訴記者，房產信息聯網在技術上已經沒有什么障礙，最大的阻力來自既得利益集團的阻礙。“大趨勢肯定沒問題，只不過是時間長短的問題。”張大偉說，不動產登記條例的出臺，對市場會有很強的威懾力，對房價走勢也會產生較大影響。

　　不過，也有不少業內人士認為，征收房產稅應該謹慎推進，因為目前房地產的稅費負擔已經偏高。

　　全國政協常委、恒大地產董事局主席許家印在今年全國兩會時表示，房價構成中，有11%是各級政府的收費，13%是各級政府的稅收，稅費的比例占到了房價構成的24%，再加上高昂的地價，導致房價很難降下來。

　　也就是說，在房價的構成中，大概有六七成是屬于政府的稅費和土地出讓金。“房產稅如果要開征，肯定要對其他的一些稅費進行清理，對相關法律法規進行調整。”廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華告訴記者。

　　“在持有環節收稅的同時，其他環節的稅費應該清理。”龍斌說，房產稅的立法不是簡單增加一個稅種的問題，應該是一個制度性改革，包括實現土地市場統一、保障農民權益、改變目前的土地財政格局和經濟發展模式單一問題。“但這些東西很難在一兩年內完全改變。”

　　張大偉說，房產稅的實施首先需要通過嚴肅的立法程序，而其推行將是一項審慎及漸進的工程，短期內全面實施的可能性并不具備。

　　另外，“房地產稅”與“房產稅”一字之差，也意味著房地產行業的稅制改革將是一個系統工程，其中將涉及各類稅種的整合優化，旨在逐步使地方政府擺脫土地財政的困擾。