毫無疑問，樓市崩盤論中蘊含的風險值得思考。不過，也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，崩盤論有些言過其實，市場漲幅或?qū)⑹湛s，但是馬年樓市發(fā)生斷崖式崩盤的可能極小。更可能的是，房地產(chǎn)市場分化將進一步加劇。

　　本報記者 張璐

　　1　樓盤降價被忽略了什么？　杭州郊區(qū)樓盤清理尾房

　　18日前后，杭州的一則樓盤降價消息引爆全國輿論。先是位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價清盤，不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進，爆出折后起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

　　不過一邊倒的輿論浪潮忽略了幾個核心的細節(jié)，比如風口浪尖的德信·北海公園降價的目的是“清盤”，房源主要集中在5、6號樓，根據(jù)德信·北海公園公布在網(wǎng)上的資料，降價房源在全部房源的占比不足1/5。同時，這批降價的房源是“被先期購房者挑剩的尾房，朝向、戶型相對差一些”。此外，降價的兩項目位于杭州城北，百度地圖顯示，項目距杭州主城區(qū)直線距離在10公里左右。“屬杭州郊區(qū)”，曾住杭州現(xiàn)居上海的山東人王先生對記者描述，“周邊都是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。

　　2　降價城市會不會井噴？　更可能以點的形式出現(xiàn)

　　杭州現(xiàn)象對整體樓市的影響究竟有多大？中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉給出的判斷是“個例”，由此得出樓市全面崩盤的結(jié)論“言過其實”。張大偉稱，就杭州而言，降價僅限于已披露的個別項目，“沒有大范圍出現(xiàn)，也沒有傳遞到主城區(qū)”。

　　張大偉判斷為，在心理上會對購房者產(chǎn)生一定的影響，“觀望的購房者數(shù)量可能增多”。同時，類似杭州出現(xiàn)價格調(diào)整的城市，“會以點的形式繼續(xù)出現(xiàn)”，不過這種點主要集中在少數(shù)二線城市和三四線城市，而且連成片，大范圍出現(xiàn)的可能不大。

　　來自長沙的消息多少佐證了上述觀點，長沙調(diào)查機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年后長沙“每天的交易數(shù)量呈遞增的態(tài)勢”，即將到來的3月將出現(xiàn)“小陽春”。

　　3　成交不旺傳遞危險信號？　非開盤期零成交不罕見

　　梳理春節(jié)后風行的各種樓市崩盤論，繞不開“房價已經(jīng)崩盤的五點證據(jù)”一文，在幾乎一邊倒的輿論風向中，這篇博文迅速躥紅網(wǎng)絡，截至26日下午，該文在百度上的搜索結(jié)果已然超過100萬。

　　不過早在數(shù)天前，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士稱，證據(jù)中的幾個說法被指有違常識，其中頗受質(zhì)疑的一條是有關“成交不旺”的說法。

　　世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江說，地產(chǎn)圈普遍認可的說法是，樓市上下半年各有銷售旺季，上半年的銷售旺季是3月到6月，下半年的銷售旺季為8月到11月。這種說法難以詳細考究，不過樓市“金九銀十”之說已是婦孺皆知，此外兩個時段也是樓市開盤、房源加推的密集期，這確為事實。

　　旺季之外，樓市銷售以自然銷售為主，售賣方式有如“守株待兔”。朱江稱，這與樓市成交的特征有關，一個項目在開盤期間銷售，能達到項目銷售的七到八成。當然在項目開盤之前，開發(fā)企業(yè)會用一個月甚至更長的時間來積蓄客源，這段時間業(yè)內(nèi)的叫法是“蓄客期”，開盤成交實際上是一段時期累積客源的集中變現(xiàn)。而在非開盤期間，一個項目甚至多個項目同時出現(xiàn)“零成交”都不罕見。顯然按業(yè)內(nèi)說法，用1月到3月份成交不旺佐證樓市崩盤不免牽強。

　　4　李嘉誠拋售是崩盤預兆？　人民幣貶值，改變資產(chǎn)布局

　　實際上，早在杭州個別樓盤降價之前，有人就已經(jīng)將李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)解讀為樓市崩盤的先兆。對于這種觀點，山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗駁斥為“以偏概全”，不具有參考性。

　　李鐵崗分析說，資本天然是逐利的，“美國的量化寬松(QE)逐漸退出，人民幣出現(xiàn)貶值的趨勢，加上國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力巨大”，“李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)，套現(xiàn)后投向本幣升值的區(qū)域、國家，應該是比較利益的結(jié)果”。

　　在李鐵崗看來，拋售內(nèi)地房產(chǎn)，更應該看做是其國際化投資的配比調(diào)整，“這對于絕大多數(shù)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不具備模仿能力的，既不能成為普遍現(xiàn)象，也不具備參考意義。”

　　5　目前樓市風險到底有多大？　不足以引發(fā)金融系統(tǒng)風險

　　樓市崩盤言論可信度究竟有幾分？李鐵崗直言“不可能”，“這幾年每到年初都有一波類似言論，不過崩盤都沒有出現(xiàn)。”歷史上美國、日本以及香港都出現(xiàn)過房價崩盤，但這些國家或地區(qū)，樓市崩盤源自金融風險，比如“2008年美國發(fā)生金融危機，進而席卷全球”。

　　雖然國內(nèi)房地產(chǎn)市場對金融的依賴程度也很高，但李鐵崗稱，“國內(nèi)房地產(chǎn)證券化程度很低，沒有次級債等金融衍生產(chǎn)品”，“在大范圍內(nèi)，由房地產(chǎn)釀成的金融風險，傳遞的層級限定在一級市場”，“通過多個層級引發(fā)大范圍連鎖反應的可能很小”，“風險基本可控”。發(fā)生在局部區(qū)域、部分項目的風險，達不到“釀成金融系統(tǒng)性風險，造成房價崩盤”的程度。

　　6　馬年房價將往何處去？　大小城市會出現(xiàn)分化

　　崩盤論有些言過其實，那么2014年國內(nèi)房價究竟會有什么新的動向呢？中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，中原地產(chǎn)用“冷熱不均，新房市場分化加劇”來描述走勢。冷熱不均，是指一線城市價格高存量低，一線城市馬年市場表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于二三四線城市并領漲；二線城市以穩(wěn)定為主，局部城市部分項目可能出現(xiàn)降價回籠資金的現(xiàn)象，而三四線城市則面臨一定的市場風險。這一現(xiàn)象的具體表現(xiàn)為，自去年以來，大批標桿房企回歸一線城市。

　　“這種樓市分化加劇，與人口流入和市場的供需變化有直接關系”，張大偉說，樓市走勢變化真正節(jié)點出現(xiàn)，要等到2015年，“現(xiàn)在說樓市崩盤為時過早”。