新華網(wǎng)上海2月27日電(記者鄭鈞天、魏宗凱)在2013年的“高房價、快漲幅”前躊躇了很久的上海白領(lǐng)王小姐依然寄望于今年的房價能夠有所松動。然而，近期樓市的各種互相矛盾的傳聞卻讓她有點(diǎn)“找不著方向”。

　　一方面，是多家銀行叫停房地產(chǎn)開發(fā)類貸款以及多地樓盤降價甩賣的看跌行情；另一方面，卻是重點(diǎn)城市房價數(shù)據(jù)的居高不下。數(shù)據(jù)是否反映樓市真相？

　　房貸從緊無礙一線房價“高燒”

　　國家統(tǒng)計(jì)局24日發(fā)布的1月份全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個大中城市房價雖然漲幅有所縮窄，但依然延續(xù)了去年的漲勢。一線樓市的房價上漲幅度依然兇猛。

　　記者走訪多家上海中介機(jī)構(gòu)及樓盤發(fā)現(xiàn)，剛需及改善型住房需求依然旺盛，房價水平只增不減�？仆�國際不動產(chǎn)大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示，春節(jié)之后，上海二手房價格普遍上漲。

　　本打算在徐家匯周邊買房的周先生告訴記者，“年前看好一套房子，房主出價280萬元，當(dāng)時猶豫了一下。年后房主跳價305萬，當(dāng)天下午來了30多位競爭者，最后加價20萬才成交�！�

　　一手房方面，新推的樓盤基本沒有降價空間。一些樓盤僅是“禮節(jié)性”的給予優(yōu)惠：如位于中外環(huán)間的項(xiàng)目上和園只對付全款的“大客戶”給予98折，萬科悅城根據(jù)房型、朝向、樓層的不同優(yōu)惠5萬－6萬元不等。而如精裝公寓凱德茂名公館等位于中環(huán)以內(nèi)的樓盤均價幾乎難以撼動。

　　在2月加推的外郊環(huán)新樓盤甚至已經(jīng)開始提價。如位于松江區(qū)的金地藝境1月成交均價為18665元／平方米，2月同批房源的成交價每平方米上漲超過1000元。

　　北京、廣州等一線城市與上海情況相似，雖然成交量因春節(jié)假期及停貸等因素影響大幅下挫，但科威國際不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京住宅的整體成交價格依然保持在2.8萬元／平方米的區(qū)間內(nèi)，且有微漲；廣州方面，雖然成交量慘遭“腰斬”，但截至24日，2月新房成交均價為13282元／平方米，相比1月均價總體持平。

　　記者詢問了上海十余家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，目前房地產(chǎn)相關(guān)貸款依然偏緊，除個別外資行對首套房貸款給予基準(zhǔn)利率下浮5%－10%的優(yōu)惠外，多數(shù)銀行均保持基準(zhǔn)利率，甚至略有上浮。但是這并未阻止購房人的熱情，一家股份制銀行個貸經(jīng)理告訴記者，“現(xiàn)在許多客戶在排隊(duì)等待貸款下來。銀行現(xiàn)在沒錢，但是過一陣子會陸續(xù)放款。”

　　二線樓市首現(xiàn)冷熱不均

　　相較于一線城市的火熱，我國中小城市房價卻呈現(xiàn)房價回落、新房銷售乏力的態(tài)勢。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，下降的城市個數(shù)增加。從個數(shù)看，1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為6個和13個。

　　以杭州、哈爾濱為代表的二線標(biāo)桿城市的新房價格首現(xiàn)下跌，更是引起市場恐慌。近日，杭州、常州等城市傳出樓盤打折甩賣的消息。然而，記者采訪了解到，降價幅度較大的兩個樓盤均位于郊區(qū)，由于其售價較高，因此對于本地居民來說，物并不及其所值。

　　除了售價高于市場價，杭州樓盤降價的城市特征更為明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，杭州市區(qū)商品房庫存達(dá)到11.3萬套，其中住宅達(dá)7.7萬套，遠(yuǎn)高于北上廣深四個一線城市。

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究主管陳仲偉分析稱，杭州待售庫存較大、本土開發(fā)商急于回籠資金，以價換量是樓盤降價的主因。而杭州、哈爾濱兩地的二手房價格并未出現(xiàn)下降，也在一定程度上佐證了房價下降僅是個案而非普遍現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)開發(fā)宜配套城市發(fā)展規(guī)劃

　　作為官方唯一的房價發(fā)布平臺，國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)頗受外界關(guān)注。然而，在全國樓市愈加分化的背景下，以70個大中城市為統(tǒng)計(jì)樣本的房價數(shù)據(jù)，已不能反映各個具體市場的走勢。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環(huán)比下跌，其中有34個是三、四線城市。

　　我國共有600多個城市，其中大部分是中小城市。未納入房價統(tǒng)計(jì)的廣大中小城市的市場容量并不大，但總體規(guī)模卻相當(dāng)可觀。不斷披露的“空城”“鬼城”“公務(wù)員售樓”等案例說明，在中小城市，供大于求的風(fēng)險在不斷積聚，房價下行壓力極大，其當(dāng)務(wù)之急應(yīng)是促進(jìn)消化庫存。

　　土地財(cái)政的驅(qū)動下，城市規(guī)劃的無序使“新城”遍地。三、四線城市大量供地，在近期形成海量房屋供應(yīng)。出現(xiàn)六折樓盤的常州等地即是以新城建設(shè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的典型案例。

　　仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，許多城市大建“新城”，然而其周邊配套、尤其是交通卻不能給予后續(xù)保障，結(jié)果造成現(xiàn)在供應(yīng)過剩、房屋滯銷的尷尬局面。

　　住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青表示，目前某些城市雖然出現(xiàn)了供應(yīng)過剩的情況，但我國城鎮(zhèn)化水平較發(fā)達(dá)國家仍有差距。因此，大多數(shù)城市并不存在供應(yīng)過剩的問題，只是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展先于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，短期內(nèi)房地產(chǎn)“崩盤說”并不成立。