一些城市“地王”頻出，一些城市“鬼城”頻現(xiàn)——

　　分化 樓市：“四不均”愈加明顯

　　本報記者 陸婭楠

　　2013年，“房”字當(dāng)選年度漢語第一熱字。

　　這一年的樓市新聞確實很熱。初春，“國五條”出臺使樓市調(diào)控進入史上最嚴厲時期；夏末，全國一線城市“地王”頻出，而溫州樓市出現(xiàn)“斷供”，鄂爾多斯陷入“鬼城”尷尬；入秋，“房叔”、“房姐”的新聞，“以房養(yǎng)老”的話題都讓百姓感慨房子被賦予了太多的經(jīng)濟功能；隆冬，北上廣深房價同比上漲超過20%，17個城市再次收緊調(diào)控，而旨在解決“夾心層”住房問題的共有產(chǎn)權(quán)住房成為探索方向。

　　這一年的樓市交易更熱。2013年前11月，全國新房累計成交面積、銷售金額等多項指標(biāo)已經(jīng)超越2012年全年。預(yù)計今年全年，全國新房成交面積、成交金額的同比漲幅，都將超過前3年，創(chuàng)2010年調(diào)控以來的最高漲幅。

　　這一年的土地市場也熱度回升，出讓金同樣創(chuàng)出歷史新高。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，2013年前11個月，中原監(jiān)測40個主要城市土地出讓金總額約為14036億元，超過此前歷史最高的2010年的13377億元。其中純住宅用地及商住用地的成交金額約為9491億元，較2012年全年上升約33%，較2009—2012年全年均值上升約22%。

　　市場活躍，企業(yè)業(yè)績自然大好，2013年標(biāo)桿房企銷售額、銷售面積等等多項指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高。前11月，十家標(biāo)桿房企銷售額達到7371億元，同比增長22%；銷售面積達6523萬平方米，同比增長13%。“除整體規(guī)模增長外，行業(yè)集中度也有增加趨勢。標(biāo)桿房企銷售額及銷售面積分別占全國商品房銷售市場份額11%、 6%，占有率較年初均有上升。”張大偉說，“千億房企成員增加，除傳統(tǒng)的萬科、中海、保利外，碧桂園、恒大以及赴港借殼上市的綠地、萬達也將加入千億俱樂部，行業(yè)領(lǐng)頭羊整體更強。”

　　然而，一線城市和部分二線城市的紅火，掩蓋不了部分三四線城市的樓市冷清。分化愈發(fā)明顯成為今年樓市的主要特征。整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。大城市房價較快上漲，一方面是城鎮(zhèn)化快速推進，城市剛性住房需求快速增加的原因；另一方面，是貨幣和信貸較為寬松，利率下調(diào)，而實體經(jīng)濟回升緩慢，大量信貸流向了房地產(chǎn)市場。此外，土地財政、公共服務(wù)資源配置不均等原因都導(dǎo)致其房價易漲難跌、漲幅驚人。而三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、公共服務(wù)配套，供應(yīng)又相對充足，去庫存壓力持續(xù)增加，其中溫州房價已連續(xù)26個月下跌。

　　面對日益分化的市場格局，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，2014年要保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。同時，強調(diào)調(diào)控工作的針對性，進一步強化地方政府穩(wěn)控市場的責(zé)任，更加注重分類指導(dǎo)。“北京、上海、廣州、深圳等房價上漲較快的城市，要從嚴落實差別化的住房信貸、稅收政策等住房限購政策，同時增加住房用地供應(yīng)和住房有效供應(yīng)；房價開始下跌的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)規(guī)模。”

　　在眾多調(diào)控政策中，姜偉新特別指出，鼓勵地方從本地實際情況出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。在以“限”為主的調(diào)控基調(diào)持續(xù)多年后，增加供給，尤其關(guān)注“夾心層”住房困難問題，努力探索構(gòu)建政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，成為今后樓市發(fā)展的大方向。