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　　“土地財政”將再破3萬億

　　劉展超 柳九邦

　　在一線城市土地市場火爆的映襯下，“土地財政”依舊是2013年的關鍵詞。

　　據《第一財經日報》記者粗略統計，今年全國土地出讓收入有望再度超過3萬億元，并創下歷史新高。

　　盡管土地出讓收入中有相當一部分將用于征地拆遷支出等，真正的土地收益并沒3萬億這么多，但迅猛增長的土地出讓數據，仍令地方財政轉型顯得“路漫漫”。

　　有望再超3萬億

　　截至發稿，尚無官方機構發布今年全國的土地出讓收入情況。按照慣例，此類數據會由國土資源部和財政部發布。前者一般會在次年的1月份發布，而后者一般會在3月份的全國兩會期間發布。

　　因統計口徑不同(國土部依照土地成交時間統計，財政部依照土地出讓金入庫時間統計)，兩個部委發布的數據略有不同，但差額不大。2014年1月上旬，國土部會召開全國國土資源工作會議，屆時土地出讓數據便會對外公布。

　　2011年全國土地出讓收入曾達到3.15萬億元的歷史高峰，2012年回落到2.7萬億元。

　　雖然2013年的數據尚未出爐，但依照此前官方和民間機構的統計，可以推斷今年土地出讓收入有望創下歷史新高。

　　一是財政部的數據。財政部部長樓繼偉曾表示，今年1~7月，國有土地使用權出讓收入20151億元，增長49.4%。此后財政部也發布數據稱，今年前三季度全國國有土地使用權出讓收入26836億元，同比增加8900億元，增長49.6%。

　　一般而言，每年的三四季度是地方土地出讓的高峰期，如果全年土地出讓收入能維持40%以上的增速，則今年土地出讓收入將達到3.78萬億元。

　　對于今年土地收入有望再破3萬億元，另一個民間數據可以進行佐證。

　　中國指數研究院[微博]的報告顯示，2013年1~11月全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，同比增長62.2%。

　　中指院所統計的城市范圍為300個，而我國現有城市超過600個，按照近3年的規律，其余300多個城市全年土地出讓收入在6000億元~7000億元之間。簡單匯總計算，今年全國土地出讓收入也有望達到3.3萬億~3.4萬億元。

　　這個數據區間也大致符合今年房地產市場的整體走勢。今年大中城市房價一直處于漲勢，年中之后更為明顯，京滬廣深四個一線城市房價已經數月同比漲幅超過20%。

　　房價漲勢兇猛，作為“原料”的土地市場自然水漲船高，無論是土地單價抑或地塊總價之高，均數番突破歷史紀錄。

　　如中指院統計，2013年1~11月，全國300個城市各類用地樓面均價為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價為1610元/平方米，同比上漲25.9%。

　　如果從1999年統計至2013年，則15年來的全國土地出讓收入總額將達到19萬億元左右。當然，土地出讓收入的增長高峰是在2004年后，因為當時土地招拍掛政策出爐，土地出讓的市場化進程開始提速，此后土地出讓收入便不斷創下新高。

　　占地方財政收入比例最高七成

　　土地出讓收入增加，一方面給外界營造房價可能還將上漲的預期，另一方面使得地方政府在發展經濟過程中騰挪的空間更加寬松。

　　自1994年分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。土地收入在地方政府本級財政收入中占了較大比例，一些城市甚至會超過50%。

　　土地財政成因已久，且多為外界詬病，其理由多為推高房價或者釀成征地糾紛。但也有觀點認為，現有中央地方財政體制下，地方事權多而財力小，缺少稅源，不得不借助變現土地資源發展經濟。

　　根據財政部數據，2012年地方財政收入(本級)為61077.33億元。2013年1~11月累計地方財政收入(本級)62567億元，同比增長13.1%。如果依照這個比例推算，2013年全年地方財政收入(本級)將達到6.9萬億元。

　　結合上述推算出的今年土地出讓收入數據，2013年土地收入占地方財政收入(本級)的比例將在50%左右。

　　北京工商大學貿易經濟系副主任徐振宇此前提供給記者的一份統計顯示，2004年~2012年的9年間，土地出讓收入占地方財政收入(本級)的比例多數在四成到七成之間，最低的是2008的36.21%，最高的是2010年的71.68%，其余有3年比例超過了50%，另外四年比例低于50%。

　　不過，徐振宇并不完全認同上述數據能完整體現地方土地財政的現狀，而是認為還應該從土地出讓純收益的角度來看問題。

　　2008年~2012年5年間，地方政府土地出讓總收入超過11萬億元。按照徐振宇的統計，這五年，地方政府土地出讓純收入約4.1萬億元。土地出讓純收入占地方財政收入比重，除了2012年為9.49%外，其他年份都超過了兩位數，最高的2010年超過了38%。

　　此外，自2010年以來，土地出讓純收入占地方財政收入比重已經是連續兩年下降。在徐振宇看來，除地方政府為防止資金過多上繳給上級政府而開始有意識地“打埋伏”外，另一個重要因素是《國有土地上房屋征收與補償條例》的貫徹實施，以及農村居民維權意識的不斷增長，地方政府被迫提高了征地和拆遷補償標準，導致土地出讓純收入迅速降低。

　　隨著土地資產化進程的加快，從土地出讓收入的角度來理解土地財政已略顯簡單。另一種分析框架是土地財政=土地稅收收入+土地出讓收入+土地貸款收入。如果將三者相加，則地方財力依賴土地的程度將更加明顯。

　　更值得關注的是，隨著土地出讓市場化程度的提高，土地出讓收入更加公開透明，但支出的公開透明程度卻原地踏步多年。

　　在財政部年中公布的“2012年全國財政決算”中，包括了2012年中央政府性基金收入決算表和2012年中央政府性基金支出決算表。但包括土地出讓收入的地方政府性基金，則只有2012年收入決算表，而沒有2012年地方政府性基金支出決算表。

　　換言之，外界只能知道地方政府從土地出讓過程中獲得了多少收入，而不知道這些資金具體的支出情況。

　　一線城市領銜

　　2013年土地市場整體成交火熱，如果分城市來看，可以發現一線城市及部分二線城市的土地市場“熱得發燙”，而大部分三四線城市的土地市場則有些不溫不火。

　　據中原地產統計，截至12月23日，北上廣深四個一線城市合計土地出讓金達5014億元，相比2012年全年的2005億元上漲150%。其中，上海全年土地出讓金為2178億元，北京緊隨其后高達1736億元，廣州和深圳分別為650億元和450億元。

　　除了一線城市，部分熱點二線城市亦成為房企布局的重點。截至發稿，2013年杭州成功出讓225宗地塊，成交金額高達1327億元，較2012年翻倍，同時也刷新了歷史紀錄；南京共完成84幅商住類用地的出讓，總出讓金額為794億元，相比去年全年的358億元翻倍，同樣創出歷史新高。

　　據克而瑞研究中心提供的數據，今年前11個月，全國53個重點城市經營性用地成交面積同比增長21%，其中一線城市貢獻率最高，同比增幅高達83%，二三線城市分別提升了13%及34%；土地出讓金方面，重點城市前11個月土地出讓金合計同比增長67%，一線城市土地出讓金漲幅更是高達195%。

　　在多數業內人士看來，今年一線城市及部分二線城市土地市場的火爆，與品牌房企的“回歸一二線戰略”密切相關。

　　數據顯示，2013年前11月，萬科、綠地、保利、中海、恒大五大房企紛紛加大在一二線城市的投入，拿地金額和面積激增。綠地、恒大、中海在一二線城市的拿地金額占比均超過90%，其中綠地更是高達97%。保利和萬科在一二線城市的拿地資金占比也分別高達87.4%和77%。

　　一家A股上市中型房企的副總經理對記者表示：“很多房企原來去三四線城市做開發，但不少被套住了，最終他們還是認定了在一二線城市開發是相對安全的，所以都回來了。包括一些以前沒有在一二線城市開發、在三四線開發賺了錢的房企，看到再在三四線城市開發空間不大，也往一二線城市擠，導致一二線城市現在土地市場非常熱。”

　　北京中原地產市場研究總監張大偉認為，與三四城市房地產市場的高庫存、低去庫存化、低增長相比，一二線城市更凸顯出高利潤、高周轉、高去庫存化的“三高”趨勢。

　　克而瑞研究中心預計，2014年的土地市場有可能呈現“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地熱潮仍將持續，土地成交也將延續今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業經過持續拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預計明年下半年融資環境將有所收緊，企業將加強資金管控。（來源：第一財經日報）