記者 劉君

　　繼“京七條”、“深八條”之后，“滬七條”也在意料之中出臺(tái)。“金九銀十”的火爆表現(xiàn)使地產(chǎn)調(diào)控面臨更大的社會(huì)和輿論壓力，而其中尤以一線城市壓力最大。北京、深圳、上海先后出臺(tái)收緊政策，廣州以及一些二線城市在“跟風(fēng)”作用下也在醞釀，2013年樓市收尾的“預(yù)期”正在轉(zhuǎn)向。

　　政策“風(fēng)向標(biāo)”

　　北上廣深4個(gè)一線城市，一向被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓市風(fēng)向標(biāo)。在經(jīng)歷了一個(gè)堪稱(chēng)“火熱”的“金九銀十”之后，北京、深圳先后出臺(tái)“京七條”、“深八條”，其中“京七條”提出的增加大量自住型商品房和“深八條”提出的增加土地供應(yīng)，提高二套房首付比例，都在出臺(tái)后起到為樓市快速“降溫”的作用。2013年10月北京市商品住宅銷(xiāo)售9360套，成交面積93.28萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降34.19%，10月份深圳的二手房成交量也環(huán)比下降18%。“北京、深圳政策的出臺(tái)，對(duì)于買(mǎi)房人的預(yù)期有很大影響，使很多人從先前的瘋狂搶購(gòu)狀態(tài)中回歸觀望。”一位北京二手房中介對(duì)新金融記者表示。

　　北京、深圳帶頭，上海也在上周五出臺(tái)了繼續(xù)收緊調(diào)控的“滬七條”，要點(diǎn)一是住房用地供應(yīng)量在不低于過(guò)去5年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃；二是將二套房首付提升至七成；三是收緊限購(gòu)，調(diào)整非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上。

　　“這是第一個(gè)城市限購(gòu)政策明顯收緊的城市，從之前的1年社保變?yōu)樘峁?年社保。雖然因?yàn)橄拶?gòu)政策是從2011年2月開(kāi)始，大部分意向購(gòu)房人群都從2011年開(kāi)始重視了自己的社保，這一政策收緊對(duì)一直在上海工作的外地剛需人群影響不大，但對(duì)部分中高端項(xiàng)目中的外地購(gòu)房者將會(huì)有一定影響。主要是心理層面影響會(huì)非常大，打擊當(dāng)下市場(chǎng)恐慌需求。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　作為一線城市，上海房?jī)r(jià)漲幅一直比較快，以統(tǒng)計(jì)局公布的9月商品房住宅房?jī)r(jià)指數(shù)看，同比上漲幅度達(dá)到了20.4%，僅次于北京，是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最快的城市之一。張大偉表示，從限制環(huán)節(jié)來(lái)看，“滬七條”的限制力度超過(guò)之前的北京和深圳版本，但對(duì)供應(yīng)環(huán)節(jié)的措施不多，相比北京的自住型住房，上海政策在供應(yīng)方面力度不大。

　　市場(chǎng)“轉(zhuǎn)向燈”

　　10月份，4個(gè)一線城市和6個(gè)主要二線城市組成的“十大城市”新房?jī)r(jià)格指數(shù)全面上漲，十大城市綜合指數(shù)環(huán)比平均上漲1.10%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，10個(gè)城市仍全部上漲。北京環(huán)比上漲2.37%，是唯一漲幅超過(guò)2%的城市，深圳和上海的漲幅均超過(guò)1.5%，南京上漲1.44%，天津、廣州、重慶、杭州和成都的漲幅介于0.5%-1.0%之間，只有武漢漲幅低于0.5%。

　　在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了15個(gè)，還有24個(gè)城市漲幅在8%-10%之間，這些城市完成年度房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)的難度都非常大。由于一、二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，這些地方政府普遍面臨著較大的社會(huì)和輿論壓力，在這樣的背景下，北京、深圳、上海先后出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策也在意料之中。“北、深、上三地接連出臺(tái)新政至少給市場(chǎng)傳遞了當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲已超過(guò)政府底線的信息，這將一定程度上影響部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在定價(jià)環(huán)節(jié)的心態(tài)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增速在年底有所放緩，另外，部分高價(jià)項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將在預(yù)售證申領(lǐng)環(huán)節(jié)遭遇阻力。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　在先后出臺(tái)調(diào)控政策后，北京、深圳、上海的二套房首付均提高到七成，一線城市中只有尚未出臺(tái)升級(jí)政策的廣州仍保持在六成。預(yù)計(jì)包括廣州在內(nèi)，以及那些房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市，都可能正在醞釀?wù){(diào)控升級(jí)政策，這有可能對(duì)四季度市場(chǎng)走勢(shì)有明顯影響。

　　政策“長(zhǎng)效性”

　　瑞士信貸第一波士頓(CSFB)董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬表示，此輪房?jī)r(jià)上升，是在民間高流動(dòng)性、發(fā)展商提價(jià)策略和政府政策改變?nèi)齻�(gè)因素共同作用下形成的。中國(guó)有世界知名的高儲(chǔ)蓄率，資本管制下資金的海外投資渠道有限。中國(guó)的剛性需求中，包括了一批以?xún)?chǔ)蓄為目的的需求，當(dāng)百姓意識(shí)到政府的政策打壓無(wú)法令房?jī)r(jià)真正下跌時(shí)，剛性需求入場(chǎng)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。

　　值得一提的是，從北京、上海、深圳已出臺(tái)的調(diào)控升級(jí)政策中，增加供應(yīng)被擺到了和限制需求同等重要的位置。在10月份中央政治局針對(duì)住房問(wèn)題的集體學(xué)習(xí)會(huì)議中，“促供應(yīng)”就被提到了一個(gè)前所未有的高度上。也就有了“京七條”中加快自住型商品房體系建設(shè)的最大亮點(diǎn)，以及上海、深圳政策中對(duì)住房用地供應(yīng)的規(guī)模的詳細(xì)部署。

　　維持土地供應(yīng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭將有助于緩解市場(chǎng)供求矛盾，同時(shí)房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮更大的作用。包括房產(chǎn)稅、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、征地補(bǔ)償與集體土地流轉(zhuǎn)制度改革等長(zhǎng)效機(jī)制的建立，則將決定房地產(chǎn)能否真正回歸市場(chǎng)。