2012年2月23日，上海市民在辦理房產稅業務。專家認為房產稅擴大征收范圍勢在必行。新華社發

　　開征房產稅勢在必行，稅源穩定適合地方政府征收，但相關配套政策的完善，亦不容忽視。

　　2011年初，上海、重慶在全國率先開征房產稅。而今2年多過去，試點效果如何？官方屢屢表態試點城市將擴圍，下一個城市會“花落誰家”？一直備受各方關注。

　　事實上，房產稅由來已久。

　　1986年9月15日，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內單位和個人。但是條例規定，對于非經營性房產，即住宅是免稅的。

　　自2010年中旬以來，為了遏制房價上漲，中央和地方政府密集出臺了一系列地產調控政策，但房價漲幅仍超出老百姓的預期。由此，社會各方關注的目光逐漸集中到房產稅身上。

　　2011年，上海、重慶兩個城市開始試點，試點之初反對聲和贊成聲都很大。而縱觀兩年多來的效果，兩個試點城市房價漲幅明顯，調控房價的作用顯然并未達到；征收的稅額也非常低，占一年財政收入的百分之零點幾，幾乎可以忽略不計。重慶2011年、2012年房產稅收入分別為9000多萬元；近2億元。這樣的數據，與財政收入比只是九牛一毛。

　　來自上海的業界說法如出一轍。

　　征收房產稅對抑制房價是否有用？

　　數據顯示，2011年，上海商品房成交均價為15743元/平方米，2012年為15130元/平方米，而2013年至今為17840元/平方米，從征收房產稅到現在，房價漲幅13%。

　　相比之下，重慶2011年商品房成交均價為7058元/平方米，2012年為6736元/平方米，2013年至今為7060元/平方米，變動不大。

　　中國財稅法學研究會會長、北京大學教授劉劍文認為，房產稅只是一個稅種，其主要功能是組織財政收入，調控功能是次要和補充性的，雖然它確實會增加房產所有人的持有成本，對房地產市場產生一定影響，但對保有環節的房屋征收房產稅并不會對房價上漲產生“一劍封喉”的作用。因此，不宜夸大房產稅對房價的調控作用。

　　盡管收效甚微，然而，關于房地產試點擴圍的聲音卻越來越大，官方表態的次數也越來越密集。房產稅這只“靴子”究竟何時落地，目前似乎已漸明朗。

　　今年8月，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，雙雙提到“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。從以上兩個關鍵經濟部門一把手的表態中，不少業內人士由此推斷，房產稅擴大征收范圍勢在必行。

　　據統計，在過去的十個月當中，這已經是第八次提及擴大房產稅改革試點了。對于現下是否是房產稅開征的最好時機，各位業內專家觀點不一，主要還是圍繞征稅的目的、程序而展開激辯。

　　劉劍文主張，稅收征收應該回歸到正常程序，回歸到法治思維，由人大主導立法來進行解決。“房產稅的開征，主要是給地方財政增收，其前提是當前土地財政的路子已經走不太遠，而地方債務已經達到一定規模。因此，通過征收房產稅，以解決地方政府財政收入的不足。”

　　中央財經大學教授曾康華也認為，“十二五”后期，全國推廣房產稅試點是必然。目前省以下的政府稅源不平衡，實行房產稅之后，稅源穩定，適合地方政府征收。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]則預測，下一輪房產稅試點城市組合將以“熱點城市和準備充分的二三線城市”為主。

　　當然，征收房產稅顯然還需要一些配套制度。比如免稅面積的設定；一些公房改私房以及產權復雜的房子的定性；首次剛需購房群體尚有大量貸款壓力，這部分房產怎么收稅等等，一切有待配套政策來兼顧。

　　【改革猜想】

　　房產稅將以什么方式征收？

　　胡怡建(上海財經大學公共管理學院教授)：房產稅要解決什么問題，現在各方意見分歧比較大。目前，上海和重慶的方案不是特別合理，但是具備可操作性。房產稅從試點城市拓展到其他城市，分步推進。

　　房產稅對買房者有何影響？

　　胡怡建：房產稅是在持有環節增稅，增加了購房后的日常支出。房產稅會不會影響購房者的積極性？這就需要看房價的走勢，房產稅大致是0.5%左右，而今年的房價比上年上漲12%左右，按照這種情況看，購房者會認為房產稅也不算多。當然，房產稅會影響購房者的心理選擇。

　　改革試點

　　交一年房產稅抵不上一個月房租

　　2013年4月，家住上海嘉定區的何女士打算再購買一套房子。

　　在這之前，她和愛人已經花了300余萬元，在嘉定區買了一套167平方米的三居室。隨著貸款即將還清，手上又有了一點兒余錢，夫妻倆商量后，發現也沒別的投資可做，看上去房價還漲得不錯，于是覺得還是買房比較好。顯然，房產稅不會打消她購房的熱情。

　　購房者

　　一年房產稅1680元

　　何女士單位在虹口區，于是把看房的區域限定在這里。當然，房子的價格是非常重要的考量因素。每當看房，何女士都會問工作人員，除了房價之外，包括房產稅在內的各種稅費是多少？

　　找了幾個月，7月份的時候，何女士看中了虹口區玉田新村的一套30平方米的房子。“交錢之前我專門咨詢了中介公司人員，算下來我這套房子一年的房產稅才1680元。”何女士表示，這個地段的房子租出去之后，一個月租金也在2500元以上。一年1680元的房產稅，實在是無傷大雅。

　　這1680元的房產稅是怎么算來的？

　　根據上海市房產稅征收細則，從2011年1月28日起，購買的住房將視作新購房，被納入收稅對象，對存量房不征稅，起征點為人均60平方米。

　　具體來說，以一個三口之家為例，若存量房加新購房，人均低于60平方米，則新購的房子也不用交稅。

　　若存量房加新購房，人均大于60平方米，則超出部分需要繳納房產稅。

　　若存量房面積已經高于人均60平方米，如一個三口之家擁有一套200平方米的房子，則其新購買住房需按全面積交稅。

　　“盡管我們家兩套房總面積已經達到197平方米，超過120平方米的免稅額77平方米。但按照上海的政策，第一套房不計入納稅范疇，因此，只有第二套30平方米的住房納稅。”何女士說。

　　此前上海發布的政策顯示，2013年度上海房產稅稅率價格線上調為27740元/平方米。何女士的住房為均價2萬元/平方米，適用于0.4%的稅率。按照規定，何女士的應繳稅額為30平方米×20000元×70%×0.4%=1680元。

　　何女士表示，這點兒稅收，自己在繳納契稅時一并交了，因為額度很低，不查稅單根本記不清交了多少錢。

　　地方政府

　　房產稅占財政不到1%

　　房產稅的納稅額較低，需要納稅的住房套數也并不多。上海市稅務局去年11月公布，截至2012年11月24日，全上海市共認定約5萬套住房需要繳納房產稅。

　　房產稅收入在上海財政收入中只能算作九牛一毛。2012年上海市地方財政收入3743.71億元，其中房產稅24.6億元，房產稅收入在上海總體財政收入中僅占0.66%。而今年前5個月，上海的土地出讓收入已高達515億元。

　　房產稅額為何這么低？上海一家中介公司負責人表示，由于有人均60平方米的免稅面積，因此大部分購房者基本不用交稅。

　　購房者會否通過一些手段避稅？就何女士而言，1680元房產稅遠低于房租收入，與房子增值價格更是遙不可及。而且交稅也比較方便，可通過銀行直接劃賬，沒有避稅的必要。

　　一邊是房價仍在漲，一邊是收上來的房產稅數量極少。如何評價房產稅的實施效果？記者采訪上海市財政局、稅務局，均對此不予評論。

　　此前上海多部門在回答記者提問時曾表示，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。同時，通過征稅增加住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。

　　對于房產稅的用途，上海市政府解釋說，這屬于地方財政收入的部分，將用于保障性住房建設等方面的支出，以切實解決低收入家庭住房困難等民生問題。

　　新京報記者 蔣彥鑫李丹丹

　　【擴大房產稅試點“雷聲漸密”】

　　2012年11月

　　時任財政部部長謝旭人提出，房產稅改革試點經驗將在全國范圍內推開，同時將積極推進單位房產的房產稅改革。

　　2012年底

　　住建部部長姜偉新表示，正在研究房產稅試點，2013年將繼續推進城鎮個人住房信息系統建設、編制實施好住房發展和建設規劃。

　　2013年2月底

　　時任國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，會議確定，嚴格執行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

　　5月

　　國務院批轉的國家發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確提出，將擴大房產稅改革試點范圍。

　　6月

　　國土資源部副部長胡存智表示，預計2014年6月底前出臺不動產登記條例。專家認為，條例出臺后，全面征房產稅技術條件基本具備。

　　7月

　　國家稅務總局下發通知明確，研究擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

　　8月

　　財政部向全國人大常委會預算工委通報時表示，將擴大個人住房房產稅改革試點范圍，為全面推進房地產稅改革進一步積累經驗。