本報記者獲得深圳人行最新信貸政策通知顯示，自2013年11月6日起，二套住房信貸執(zhí)行新政策。按照新政，只要在銀行有貸款記錄的，無論家庭手頭上是否持有物業(yè)，再次買房，向商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款，首付比例將由原來的60%上調(diào)至70%。

　　繼今年4月北京二套首付下限提升至70%后，深圳在日前作出上述調(diào)整。以一套全款200萬的住宅為例，提高到7成，意味著要多支付20萬的房款，這對剛需人群來說，壓力并不小。全國性二套房首付60%的政策出于2011年1月國務(wù)院常務(wù)會議。

　　美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓分析，雖然該措施僅針對深圳市場，其他一線城市可能都將關(guān)注深圳樓市信貸政策的效果。

　　北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉認為，二套房首付提高到7成，這一政策的影響主要在心理層面，更多是代表了釋放繼續(xù)調(diào)控的可能性，銀行也有降低金融風險的考慮。

　　中短期效應(yīng)可能疊加

　　一線城市加碼調(diào)控可能對四季度市場走勢有明顯影響。美聯(lián)物業(yè)認為提高首付至7成的效果將很快顯現(xiàn)，深圳一、二手市場都會受影響，樓市交易量首先將會受到打擊。

　　根據(jù)其預(yù)測，該措施短期內(nèi)將嚴重影響深圳300萬-500萬元物業(yè)的成交，目前這部分成交占深圳住宅市場1/4至1/3左右的成交份額。接下來，一次性付款的比例在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將有所上升，將可能達到15%-20%。

　　事實上，深八條加上信貸緊縮已經(jīng)對深圳樓市產(chǎn)生影響。深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月中原（深圳）領(lǐng)先指數(shù)為389.8點，環(huán)比上漲1.30%，同比上漲了19.31%；全市七區(qū)188個樣本樓盤成交均價為27495元/㎡，指數(shù)環(huán)比漲幅較上月相比大幅收窄，為今年以來最低值。

　　克而瑞報告指出，今年最后兩個月，部分城市市場的上升局面有可能被打斷。在北京和深圳出臺地方新政之后，預(yù)計包括上海、廣州在內(nèi)的部分今年以來房價快速上漲的核心城市，政策面或多或少都會有所收緊，這將改變當?shù)厥袌龅恼�體氛圍，從而促成成交量價增幅在年底有所收窄。

　　中期來看，進入2014年后，隨著2012年下半年之后大量成交的土地集中進入項目開盤期，加上年初各地預(yù)售證審批有可能出現(xiàn)的階段性放松，重點城市市場供應(yīng)規(guī)模預(yù)計將明顯上升，屆時房價上漲的源動力將被真正削弱。

　　數(shù)據(jù)也似乎佐證這一點。萬科三季報透露，其監(jiān)測的14個重點城市三季度住宅成交面積同比下降5.7%，新房批準預(yù)售面積環(huán)比二季度增長5.6%；截至9月底，重點城市的庫存去化周期，由6月底的10.4個月略微上升至11.4個月。除個別城市外，房價并不存在普遍性上漲的動力。

　　在世聯(lián)地產(chǎn)[微博]董事長陳勁松看來，2014年將更是不輕松的一年。“今年房企新開工明顯加大，意味著明后年供應(yīng)量將上升，而流動性有收緊傾向，未來不能盲目樂觀，”他對記者說。

　　一線城市政策加碼預(yù)期升溫

　　深圳此次的新政，在20多天前就已埋下伏筆。10月11日，深圳出臺的“深八條”中提到，要“抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等措施調(diào)控房價”。不到一個月內(nèi)，商業(yè)銀行即將此項措施落實，令市場倍感突然。

　　深圳業(yè)內(nèi)分析人士認為，此次新政的出臺，緣于包括深圳在內(nèi)的一線城市年內(nèi)房價漲幅屢創(chuàng)新高，使地方政府面臨極大調(diào)控壓力。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，北上廣深一線城市新房均價遠遠超過年初制定的房價調(diào)控目標。漲幅超過10%的城市則達到了15個：北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州等。

　　緊跟深八條，北京也已推出京七條穩(wěn)房價。克而瑞研究中心分析師楊晨青認為，深八條、京七條透露出的信息，反映出房地產(chǎn)調(diào)控的主要發(fā)力點正在從中央下移到地方的趨勢性變化。

　　“以往的房地產(chǎn)調(diào)控，總是從中央層面對所有城市制定統(tǒng)一的標準，比如國八條等，造成各個城市之間冷熱不均，而目前這種中央制定一個籠統(tǒng)的目標（例如房價控制目標），各個地方政府根據(jù)自身情況因地制宜地制定地方性政策，成為了樓市調(diào)控的新特點。”楊晨青說，深八條、京七條，都是對這種框架的一種回應(yīng)。在此前，溫州等城市根據(jù)當?shù)厥袌霰憩F(xiàn)適度放松了限購。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，不同城市市場之間出現(xiàn)“分化”，是導致不同城市的調(diào)控政策“分化”的原因。

　　同策咨詢的研究顯示，目前一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風險。而三四線城市由于房源供應(yīng)充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不足，尤其是蕪湖、舟山、溫州等城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。

　　“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一種趨勢性的分化，過去房地產(chǎn)市場是一二線城市帶領(lǐng)三四線城市同方向發(fā)展，現(xiàn)在一二線城市和三四線城市是反方向變化”，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌在近期一次會議上提到，三四線城市呈現(xiàn)“雙松”狀況，就業(yè)吸納能力不足，剛性需求有限；過去房子蓋了很多，供大于求；另一方面，地方政府財力下降以后，還需要賣更多土地獲得土地財政收入，所以土地供給也是寬松，導致過度炒作的三四線城市房價已經(jīng)開始下降。

　　中央層面著力長效機制

　　中央高層對房地產(chǎn)調(diào)控的思路，亦可從新近的動態(tài)中可窺一端倪。10月29日，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進行第十次集體學習，中共中央總書記習近平強調(diào)，“要千方百計增加住房供應(yīng)”，但未提及“調(diào)控”。

　　這一度被市場解讀為對房地產(chǎn)寬松的利好消息，10月30日地產(chǎn)板塊大漲，高周轉(zhuǎn)、主攻普通住房的地產(chǎn)股如萬科、保利等漲幅明顯，陽光城更報收漲停。

　　張宏偉認為，從政策信號來看，未來是通過增加中低價位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，沒有強調(diào)限購等行政化手段和措施，樓市長效調(diào)控機制或許借機逐步推出形成。

　　所謂長效機制，首先是要增加供給。世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝認為，“京七條”通過增加“自住型商品房”供應(yīng)來保持北京房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，甚至鼓勵社會資源納入供應(yīng)體系，是地方調(diào)控思路向中央靠近的一種模式。

　　“其他地方政府根據(jù)當?shù)厍闆r因地制宜，推出各版本的增加供應(yīng)政策的概率增加。” 楊晨青指出，其余增加供應(yīng)的方式包括加快推地以及房產(chǎn)稅的出臺。

　　楊晨青認為，除了加快農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)以外，通過房產(chǎn)稅逼出閑置空房進入市場或許也是未來可能實施的路徑之一；還有將完善財政政策，增加對保障房的投入力度；金融政策也有望扶持企業(yè)進入保障房領(lǐng)域，房地產(chǎn)融資渠道或?qū)⑦M一步打開。