重構(gòu)住房保障

　　多年來主要針對戶籍居民的住房保障體系，面臨新型城鎮(zhèn)化的多重沖擊，決策層要抓住機(jī)遇重構(gòu)保障房體系，既需要擔(dān)當(dāng)，亦需要智慧

　　在施行十余年之后，中國主要針對戶籍居民的住房保障體系，隨著新型城鎮(zhèn)化的演進(jìn)而顯現(xiàn)多種不適應(yīng)癥，其體系重構(gòu)時不我待。

　　上世紀(jì)末的住房制度改革，將大部分單位公租房屋變成了房改房，它們與商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政府提供的廉價租賃房一起，構(gòu)成了城市居民的住房體系。在這個混雜體系里，政府賦予經(jīng)濟(jì)適用住房“過渡者”角色，但由于有明確戶籍限制，無法覆蓋非本地居民，在經(jīng)適房與廉租房之間的“斷層”居民，也未被保障房體系所覆蓋。

　　“十一五”期間，中國保障房出現(xiàn)了低價房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、改造房等不同的種類，在數(shù)量上實(shí)現(xiàn)了“跨越”，上述“斷層”問題得以部分解決。“十二五”期間，各地規(guī)劃建設(shè)3600萬套保障房，試圖進(jìn)一步解決“斷層”問題。

　　地方政府為完成中央下達(dá)的建設(shè)任務(wù)，面臨較大資金壓力，“重量不重質(zhì)”，于是采取 “偏遠(yuǎn)建設(shè)”“混搭湊數(shù)”“以次充好”等做法。由于“保障房”體系不清，一些城市的低價房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)質(zhì)成了炒房主力軍，地方保障房建設(shè)大多在“鉆漏洞”和“打補(bǔ)丁”中艱難前行。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾幾次派出巡查組，對全國主要省、自治區(qū)、直轄市的保障性安居工程進(jìn)行巡查。這被看作是對全國保障房空置、錯配等問題的摸底，系統(tǒng)性改革因此醞釀。

　　房地產(chǎn)專家建議：國家只建廉租房、公租房這類真正意義上的保障房，才能使保障房沒有投資甚至投機(jī)空間；制定保障房的監(jiān)管和退出機(jī)制，嚴(yán)格住房保障對象的進(jìn)入、退出條件以及相應(yīng)的管理辦法，才能確保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，首次明確將對公租房使用情況等定期檢查，承租家庭出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等違規(guī)行為將被收回房屋，五年內(nèi)不得再次申請保障性住房。

　　隨著城鎮(zhèn)化加速，越來越多外來務(wù)工人員有了住進(jìn)保障房的迫切需求，僅靠對保障房體系進(jìn)行局部調(diào)整，無法根本解決問題。我們注意到，中央已將保障房問題列入重中之重，各地打著保障房旗號建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、低價房，或面臨全面梳理甚至清盤。我們期待決策層抓住新型城鎮(zhèn)化的難得契機(jī)，敢于擔(dān)當(dāng)，善用智慧，重構(gòu)保障房機(jī)制。

　　——編者

　　保障房建設(shè)和配置制度不健全，導(dǎo)致一些地方出現(xiàn)保障房空置、錯配與監(jiān)管不規(guī)范等漏洞。近期保障房“審計風(fēng)暴”再次暴露出這些問題，引起決策層高度關(guān)注

　　上篇：誰的保障房

　　□本刊記者 李其諺 王延春 王畢強(qiáng) 陳燕/文

　　一場全國范圍內(nèi)“拉網(wǎng)式”的保障房審計風(fēng)暴，再度將保障房推上輿論風(fēng)口浪尖。

　　8月9日，審計署公布了2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果。審計發(fā)現(xiàn)，10.84萬戶不符合保障條件的家庭，因提供不實(shí)資料、相關(guān)部門審核把關(guān)不嚴(yán)，違規(guī)享受保障性住房實(shí)物分配3.89萬套、領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼1.53億元。

　　同時，有34個項(xiàng)目代建企業(yè)等單位違規(guī)出售保障性住房1.83萬套，另有5333套住房被有關(guān)單位、個人違規(guī)用于拆遷周轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)借出租等。45個項(xiàng)目未辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可等手續(xù)用地1433.16畝，12個項(xiàng)目將建設(shè)用地601.53畝用于商業(yè)開發(fā)等其他用途。審計向相關(guān)部門移送違紀(jì)違規(guī)和經(jīng)濟(jì)犯罪案件線索26起，涉案金額2487.17萬元，涉案人員55人。

　　此外，360個項(xiàng)目或單位挪用保障性安居工程專項(xiàng)資金57.99億元，用于歸還貸款、對外投資、征地拆遷以及單位資金周轉(zhuǎn)等非保障性安居工程項(xiàng)目支出。

　　各省市有關(guān)保障房的審計報告亦陸續(xù)公布。山東、海南等省份承認(rèn)，確有大量保障房遭遇空置難題。其中海南省近萬套空置，廣東1.15萬套空置，山東省1.29萬套空置，云南省則多達(dá)2.3萬套空置。

　　問題或僅僅是冰山一角。據(jù)《財經(jīng)》記者調(diào)查，保障房空置情況在湖北、重慶、河南等地亦不同程度存在，普遍空置率在20%左右，個別地方空置率一度超過50%。

　　“審計署與地方各級審計機(jī)關(guān)將連續(xù)四年對城鎮(zhèn)保障性住房政策的貫徹落實(shí)情況進(jìn)行跟蹤審計。”審計署署長劉家義在去年底召開的全國審計工作會議上前所未有地表態(tài)顯示，保障房已成為審計的“風(fēng)暴眼”。

　　在商品房房價高漲的情勢下，保障房成為民生項(xiàng)目的重中之重。國家審計署公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國保障性住房開工768.83萬套、基本建成590.20萬套；2012年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程財政性資金投入達(dá)4128.74億元，比2010年增長77%。但保障房“大躍進(jìn)”之際，其窘境也漸次暴露：一方面是現(xiàn)行保障房建設(shè)和配置制度不健全，無法滿足民眾的“安居夢”；另一方面數(shù)量可觀的保障房卻閑置、錯配。

　　國家統(tǒng)計局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者，統(tǒng)計局曾試圖統(tǒng)計全國保障房的空置率，但各地情況“很難調(diào)查”。即便查出來，大多數(shù)難以進(jìn)行監(jiān)管和清退。審計署署長劉家義6月向全國人大常委會報告時稱，審計署上一輪審計中查出的6萬多套被違規(guī)分配、周轉(zhuǎn)出租的保障房，截至報告時僅有1500多套進(jìn)行了清退。

　　值得關(guān)注的是，上一輪保障房重點(diǎn)覆蓋的城鎮(zhèn)居民，其收入和財產(chǎn)結(jié)構(gòu)已經(jīng)變化。一部分人脫貧致富，有些人購置了房產(chǎn)，但他們中相當(dāng)一部分仍占據(jù)著保障房，甚至私下轉(zhuǎn)租。

　　空置懸疑

　　保障房空置率在一些地區(qū)達(dá)到了50%以上；有位置偏遠(yuǎn)、以次充好、配套設(shè)施不足，以及分配環(huán)節(jié)存在漏洞等因素

　　“城南家園”位于重慶市茶園新區(qū)通江大道左側(cè)，是重慶建設(shè)面積最大的公租房項(xiàng)目。

　　據(jù)項(xiàng)目投資方重慶城投集團(tuán)透露，該項(xiàng)目用地面積約850畝，94棟建筑， 33267套住宅，能容納7.5萬人居住。每到夜間，小區(qū)里不少房子漆黑一片。知情人士介紹，一年前搖中號的住戶至今沒有住進(jìn)去。

　　“應(yīng)該去年7月就搬進(jìn)去的。”已經(jīng)搖到號兩年的一位租戶頗為懊惱。一年前在得知搖中后，她將孩子轉(zhuǎn)學(xué)到附近讀書，結(jié)果現(xiàn)在卻天天跑很遠(yuǎn)接送孩子。

　　“主要是驗(yàn)收原因。”房屋管理人員解釋說。《財經(jīng)》記者查詢重慶市消防監(jiān)督結(jié)果顯示，2012年7月到2013年3月，城南家園的投資建設(shè)方對其中的六項(xiàng)工程提交了十次驗(yàn)收申請，但是該小區(qū)三組團(tuán)及五組團(tuán)因幼兒園、學(xué)校工程等施工質(zhì)量和消防安全驗(yàn)收不合格，無法交房。

　　《財經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個小區(qū)也存在因分配審查不嚴(yán)格而導(dǎo)致空置。一位不愿具名的知情人士透露，有些買了商品房的人也來申請公租房；有些父母有房，就以爺爺?shù)拿�義來申請，有些搖號搖中了兩套。

　　廉租房和公租房空置問題，并非重慶一地，有的地方情況更甚。深圳市已經(jīng)被曝光的桃源村三期存在大量空置，另一保障房小區(qū)深圳坪洲新村一期的776套住宅，竣工超過四年仍一套未分，福保桂花苑也有146套保障房空置了兩年左右。

　　深圳市住建局有關(guān)人士回應(yīng)稱， 桃源村三期的130余套空置房和坪洲新村一期，主要都是用于解決2002年12月31日前符合條件的干部職工住房歷史遺留問題，以及符合條件的人才住房問題。但房屋立項(xiàng)時的保障房政策與現(xiàn)行政策已有不同，少數(shù)住房面積超標(biāo)，因而沒有形成分配方案。

　　近十年來，各中心城區(qū)土地稀缺，集中建設(shè)的保障房因此大多地處偏遠(yuǎn)，交通不便，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施不全，導(dǎo)致這些項(xiàng)目在配租、配售時乏人關(guān)注。

　　在青島城陽區(qū)，白沙灣片區(qū)1848套保障房源，僅收到申請143戶。“寧愿先不買房子，也不想申購這個項(xiàng)目。”一位放棄購買白沙灣限價房的青島市區(qū)居民稱，如果在白沙灣買房，他每天要早起至少兩個小時，換乘幾次公交車才能到市區(qū)上班。不少青島市民反映，城陽區(qū)沒有大醫(yī)院、重點(diǎn)學(xué)校和大型超市，生活的基本需求很難滿足。

　　記者在青島、重慶等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的地方因招商引資或發(fā)展規(guī)劃生變，配套建設(shè)的人才公寓和集體宿舍空置。重慶兩江新區(qū)公共租賃房投資管理有限公司董事長況勛華對《財經(jīng)》記者表示，當(dāng)初兩江新區(qū)的公租房是由政府出資給入駐企業(yè)配套建設(shè)的，屬于新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。

　　隨著去年重慶市新領(lǐng)導(dǎo)班子就位，重慶的發(fā)展重心正悄然生變。一位參與規(guī)劃討論的人士透露，重慶或?qū)⒂上虮卑l(fā)展全力打造兩江新區(qū)，逐漸轉(zhuǎn)向“加強(qiáng)川渝聯(lián)動，合理構(gòu)建成渝城市群”，發(fā)展成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。

　　對于尚在建設(shè)的兩江新區(qū)而言，這不是好消息。如果企業(yè)入駐和開工情況遠(yuǎn)低于規(guī)劃預(yù)期，兩江新區(qū)與之配套的部分保障房項(xiàng)目，出現(xiàn)空置成為必然。

　　現(xiàn)有保障房分配制度中，準(zhǔn)入門檻過于嚴(yán)格，造成了部分符合條件的被保障對象無力購買或者支付租金，這也會在一定階段引發(fā)保障房空置。

　　《財經(jīng)》記者向住建部等部委以及重慶、鄭州、青島等城市住房管理部門了解保障房空置率，幾乎沒有一個部門可以拿出具體數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者，他們并不掌握保障房的空置數(shù)據(jù)，因環(huán)節(jié)復(fù)雜多變，也很難調(diào)查。

　　中國指數(shù)研究院[微博]華中分院曾嘗試做大概率摸底，武漢市保障房的空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)厣唐贩?0%左右的空置率。

　　“對保障房空置率進(jìn)行統(tǒng)計，會遇到雙重難題。”北京大學(xué)國家發(fā)展研究院常務(wù)副院長胡大源告訴《財經(jīng)》記者，一方面，違規(guī)享有保障房福利的人往往不愿意配合調(diào)查；另一方面，統(tǒng)計部門并無強(qiáng)制執(zhí)法能力，確實(shí)也很難驗(yàn)證調(diào)查對象所說的是否屬實(shí)。

　　此次審計結(jié)果最受關(guān)注的就是空置率數(shù)據(jù)。據(jù)最新的四省審計結(jié)果披露，河南省審計廳審計報告顯示，六個河南省轄市2009年至2010年共建成廉租房1.6萬套，其中空置8215套，空置率過半；山東省審計廳對15市城鎮(zhèn)保障性安居工程進(jìn)行審計時發(fā)現(xiàn)，有1.29萬套保障性住房處于閑置狀態(tài)，其中近四成空置六個月以上；海南省9個市縣中有9077套保障性住房處于閑置狀態(tài)；廣東省13個市本級、28個縣(市、區(qū))11464套住房處于閑置；在云南，有2.3萬套保障房被閑置。

　　從全國一些省份最新公布的2012年度審計結(jié)果來看，由于諸多因素，保障房空置問題十分普遍。新一輪大規(guī)模保障房建設(shè)啟動以來，原本“一房難求”的保障房則面臨著“房等人”的尷尬。

　　錯配窘境

　　一邊是低收入群體 “望房興嘆”，一邊卻是保障房配置錯位，這意味著大量保障房沒有發(fā)揮真正的保障作用，造成了資金、土地等資源的浪費(fèi)

　　在遼寧省大連市，《財經(jīng)》記者來到“唯一位于市內(nèi)”的石門山經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)——綠清南園小區(qū)。該小區(qū)開發(fā)商介紹稱：“本小區(qū)地理位置優(yōu)越，地處沙河口區(qū)珍稀地段，距西安路商業(yè)圈僅有3公里，離火車站、飛機(jī)場僅十幾分鐘的車程……小區(qū)坐擁無限升值前景。”

　　石門山經(jīng)濟(jì)適用房依山而建，毗鄰石門山公園，環(huán)境優(yōu)美。而大部分樓房在一層均建有車庫。車庫邊的道路上，停放著不少車輛，其中不乏別克、皇冠、豐田等中高檔轎車。

　　“經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)為什么還蓋車庫，低收入的老百姓買得起車嗎？”一位不愿透露姓名的大連市民告訴《財經(jīng)》記者。

　　8月9日，審計署公布的保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果中，10.84萬戶不符合條件的住戶被清理。截至6月17日，有關(guān)單位已取消不符合條件保障對象資格5.27萬戶，追回違規(guī)領(lǐng)取補(bǔ)貼4431.15萬元，收回或清理被違規(guī)分配使用的保障性住房1.98萬套，追回被挪用的資金40.63億元。

　　由于制度尚不完善，目前一些地方保障房申請中存在“渾水摸魚”的現(xiàn)象，一些不符合條件的住戶想方設(shè)法通過層層審核進(jìn)入保障范圍。

　　2013年，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬套、新開工630萬套。保障房越建越多，對保障房的分配管理提出了更高要求。保障房建設(shè)和配置制度不健全，引發(fā)大量保障房閑置與住房困難人群并存，這樣的窘境已引起決策層的關(guān)注。對此，業(yè)內(nèi)專家提出，應(yīng)加快保障房立法進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住房保障各項(xiàng)管理工作規(guī)范化。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)曾幾次針對全國保障房建設(shè)、配置、分配等內(nèi)容進(jìn)行巡查摸底，江蘇等地則展開了“拉網(wǎng)式”自查。迄今尚無詳實(shí)數(shù)據(jù)公布。據(jù)悉，江蘇等地的房改部門已啟動對類似“擁有一套經(jīng)適房，還占著一套廉租房”這樣的不符合條件的住戶進(jìn)行清理。

　　上一輪保障房重點(diǎn)覆蓋的城鎮(zhèn)居民，已經(jīng)有很多出現(xiàn)了重要變化。一部分人脫貧致富，有些人另外購置了房產(chǎn)。保障房“空置”和“轉(zhuǎn)租”成為越來越迫切的監(jiān)管難題，另一些希望提供給“夾心層”的保障房項(xiàng)目，難以按照最初的愿望配給。

　　“本來不應(yīng)該有資格的人住進(jìn)了保障房；還有一些當(dāng)時困難城鎮(zhèn)居民，現(xiàn)在已經(jīng)脫貧，所以現(xiàn)在保障房小區(qū)里的豪華車屢見不鮮。作為主管部門，只能抓特別典型的、有人舉報的。”一位北方中型城市的副市長告訴《財經(jīng)》記者，應(yīng)該研究完善保障房的日常監(jiān)督和退出機(jī)制。

　　如何將公租房的租金水平和配套設(shè)施維持在一個合適水平，目前也頗有爭議。租金高了，承租者無法承受，租金低了，建設(shè)者沒有動力；配套多了，滋生尋租空間，配套少了，租戶不干。“公租房的配套如何與普宅區(qū)隔，公租房比普宅舒適，那將會有大量的不符合公租房標(biāo)準(zhǔn)的能人采取各種手段去取得公租房的居住權(quán)。”一位學(xué)者擔(dān)憂。

　　近日，2013年北京市最大規(guī)模的公租房配租意向登記截止。燕保·彩虹家園、未山苑、通州梨園、通州光機(jī)電、燕保·京原家園五個公租房項(xiàng)目、共1337套公租房配租。其中位于通州區(qū)的光機(jī)電公租房項(xiàng)目，是北京市政府投資建設(shè)的第一個公租房項(xiàng)目，可配租房源481套，從34平方米的大開間到69平方米的兩居室，有12種戶型。

　　根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等七部門聯(lián)合制定的《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則(試行)》規(guī)定，“在裝修上將一次到位且室內(nèi)裝修保修期不少于五年。”

　　記者現(xiàn)場看到，上述公租房項(xiàng)目已有基本裝修，居室的墻體、地面、門窗、水電氣等已裝成，并配備了櫥柜、燃?xì)庠罹摺⒊橛蜔煓C(jī)、熱水器等廚衛(wèi)設(shè)施。

　　北京市保障房建設(shè)投資中心還開展了“菜單式”家具電器配租服務(wù)，包括沙發(fā)床、餐桌、椅子、電視、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等，租戶可以根據(jù)自身需求租用，租金與房租合并計算。

　　通州光機(jī)電公租房的租金單價是每平方米每月30元，最大面積67平方米的兩居室，一個月租金2010元，相當(dāng)于周邊小區(qū)租金的九折。

　　按北京市規(guī)定，公租房申請人要具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米以下，且三口及以下家庭年收入10萬元以下、四口及以上家庭年收入13萬元以下的申請條件，至少需要一年以上的申請、審核、等待的時間。申請門檻比較高。

　　北京市多家房產(chǎn)中介均表示，北京市商品住宅的房租是包含基本家電和家具的，如果是空房出租，租金要低一成至兩成。公租房位置也較偏遠(yuǎn)，租戶選擇性較少，九折租金優(yōu)惠吸引力并不明顯。

　　中國現(xiàn)有公租房制度，主要借鑒了香港地區(qū)“公屋”的經(jīng)驗(yàn)。由香港特區(qū)政府提供的“公屋”租金，通常僅為同地區(qū)市場價的25%，迄今解決了近三分之一香港市民的住房問題。

　　關(guān)于公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，主管部門早就考慮調(diào)整。住建部等部門在2010年6月聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，要求各地公租房價格要“考慮住房市場租金水平和供應(yīng)對象的支付能力等因素合理確定”。但地方財政收支壓力、融資困難以及公租房建設(shè)加碼等挑戰(zhàn)，使得一些地方政府選擇了逐步上調(diào)公租房租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　一位朝陽區(qū)公租房租戶告訴《財經(jīng)》記者，他們是三口之家，妻子產(chǎn)后長期失業(yè)，小孩剛上小學(xué)，全家僅靠他每月3000多元收入維持，生活窘迫。所幸有了公租房，他家那套公租房月租金2000多元，其中政府給1000多元補(bǔ)貼，自己只需支付不到1000元，比幾年前他在市場上租房時便宜過半，生活質(zhì)量因此有了很大改善。

　　能享受到上述高比例租金補(bǔ)貼的人群，實(shí)際上更接近于廉租房的保障對象，并不是公租房定位的“夾心層”人群。

　　公租房租戶更傾向于購買具有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。仍以北京這個享受租金補(bǔ)貼的家庭為例，他們申請經(jīng)濟(jì)適用房等了好幾年，孩子太小，只好選擇公租房。該租戶告訴《財經(jīng)》記者，他們還是希望能購買經(jīng)濟(jì)適用房。

　　北京市還規(guī)定，因?yàn)闆]有足夠的房源，排隊(duì)購買經(jīng)適房和兩限房的家庭，可以將公租房作為過渡，并不影響以后繼續(xù)申請購買經(jīng)適房和兩限房。

　　對于幾百萬沒有北京市戶口、也不在城市周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)線工作的外來務(wù)工人員來說，他們基本享受不到公租房的福利。即便他們中的一部分能通過北京市公租房的申請和備案程序，但極少有針對他們的公租房房源。以本次北京推出的五個公租房項(xiàng)目為例，面向外省市來京備案家庭配租的只有62套。

　　“公司給員工分配了宿舍，但還是不方便。員工結(jié)婚后，只能各自住宿舍，成牛郎織女了。”北京一家紅酒經(jīng)銷企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者，我特別希望他們也能住上公租房。

　　以往城市保障房更側(cè)重于城鎮(zhèn)住房困難居民、新增城鎮(zhèn)就業(yè)職工兩類人，但隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，越來越多具有穩(wěn)定工作的外來務(wù)工人員對保障性住房具有了迫切的需求。

　　國務(wù)院提出，2013年底前地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶�。這成為各地保障房“擴(kuò)圍”的主要范疇，是調(diào)整保障房配置結(jié)構(gòu)的一個重要舉措。

　　“國家明確規(guī)定住房保障的范圍包括城鎮(zhèn)原有住房困難居民、新增城鎮(zhèn)就業(yè)職工和外來務(wù)工人員。”住建部政策研究中心主任秦虹告訴《財經(jīng)》記者，“就是要打破戶口限制”。

　　配建悖論

　　保障房本應(yīng)受到低收入階層的熱烈追捧，一些保障房建設(shè)在偏遠(yuǎn)荒郊，服務(wù)設(shè)施缺乏，住戶生活不便。加上房屋質(zhì)量差，部分保障房建成后出現(xiàn)“房等人”的現(xiàn)象

　　在遼寧省大連市，經(jīng)濟(jì)適用房和公租房小區(qū)大多位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)。

　　《財經(jīng)》記者在市區(qū)連續(xù)詢問20多輛出租車，都遭遇了拒載。“太遠(yuǎn)了。”一位拒絕前去的出租車司機(jī)說。當(dāng)被問及還有什么交通工具能到那些小區(qū)？這位司機(jī)哼了一聲：“那兒的交通情況就是——基本沒交通。”

　　8月中旬，大連市福佳新城經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)選房結(jié)束，3840元/平方米的價格相對于大連市過萬的商品房價而言已經(jīng)非常便宜。然而此次選房的棄選率高達(dá)24%，有200余戶已經(jīng)搖上號的家庭放棄選購。事后在媒體的追問下，不少棄選的居民坦言小區(qū)離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)，配套較少。

　　許多城市的保障房建設(shè)和配置情況與大連類似。在商品房供需矛盾長期難以紓解的背景下，保障房不僅因數(shù)量不足而備受詬病，位置偏僻、質(zhì)量差也成痼疾。近日，深圳最大公租房項(xiàng)目分配進(jìn)入了最后階段，首批推出的8250套公租房房源，入圍申請家庭1萬余戶，但有45%的申請家庭棄租。

　　多地公布的審計報告顯示，棄租與生僻地建房“湊數(shù)量”，配套基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施不完善以及房屋質(zhì)量差有關(guān)。

　　青島白沙灣位于青島膠州灣畔、白沙河北岸，可提供公共租賃住房和限價商品住房逾萬套，堪稱全國規(guī)模最大的保障房。

　　在運(yùn)行白沙灣保障性住房集中建設(shè)項(xiàng)目時，青島市首次嘗試在出讓土地中大規(guī)模配建公共租賃住房，期待建立收地、供地和政府、企業(yè)及各方利益協(xié)調(diào)的籌建模式。

　　由于位置偏遠(yuǎn)，交通不便，市區(qū)也沒有直達(dá)的公交線路，很多人擔(dān)心入住后出行困難。盡管交通部門承諾將建公交車站，但申請市民還是猶豫不決。

　　一位長期關(guān)注城市系統(tǒng)化工程的專家告訴《財經(jīng)》記者，保障房的住戶往往是提供城市最基本服務(wù)的職業(yè)群體，他們應(yīng)該住在城市核心區(qū)，相對均勻分布，這有利于這個群體的就業(yè)和出行。

　　地方政府強(qiáng)制開發(fā)商在市內(nèi)商品房項(xiàng)目中配建保障房的思路，卻遇到了現(xiàn)實(shí)的“抵抗”。“比如我一個樓盤我賣2萬元一平米，我怎么在里面建保障房？住2萬元的人怎么和住3000元的人在一起生活呢？”河南建業(yè)董事長胡葆森直言，現(xiàn)在大部分開發(fā)商都不愿配建。隨著土地和住宅價格持續(xù)上漲，配建遭遇尷尬。

　　近兩年中國驟增的保障房建設(shè)任務(wù)，加重了地方政府的資金壓力，地方政府改變了保障房建設(shè)模式，即從以配建為主轉(zhuǎn)變?yōu)榧�中建設(shè)為主，從集中建設(shè)到向社會收購房源。

　　2011年，青島市政府先后開工建設(shè)了全國最大的保障房和公租房集中建設(shè)項(xiàng)目——白沙灣1萬套的保障房項(xiàng)目和辛安3500套的公租房項(xiàng)目。

　　中央對地方政府保障房工作的督查和考核，能夠具體量化的是開工數(shù)、建成數(shù)，以及土地和資金的到位情況，至于規(guī)劃、質(zhì)量、配套、分配等重要問題，則難以制定全國統(tǒng)一考核標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上在考核中被弱化了。

　　青島市多位主管部門官員對《財經(jīng)》記者表示，白沙灣項(xiàng)目和辛安項(xiàng)目的銷售和出租前景讓人有所擔(dān)憂。青島市住房保障中心主任王育生表示，保障房配建制度更重要的意義在于其社會效益，滿足了被保障家庭就近居住、就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行的需要；使不同收入階層可以平等共處，避免了形成貧民窟引發(fā)社會問題等。

　　青島市有關(guān)官員認(rèn)為，保障房集中建設(shè)更適合工業(yè)企業(yè)集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，用以解決本區(qū)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)人員、本地農(nóng)民工，以及引進(jìn)人才的住房保障需求。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也談到，保障房選址應(yīng)該考慮到底層居民的生存就業(yè)問題：“在胡同里，他可以買一個小門面，賣茶葉蛋。但在保障房里，他不能賣茶葉蛋了，也不能擦皮鞋了，這里有一個生活圈的問題。”

　　前不久，海口面向社會租賃或收購房源，以增加保障房房源儲備，降低海口市房屋空置率。按照部署，海口今年需新增廉租房、公租房共1650套，截至6月僅開工建設(shè)288套，仍有1362套的缺口。實(shí)際上，“以租代建”的方式不是海口首創(chuàng)。租賃和收購社會房源已在一些地方開始試探。

　　投資博弈

　　“保障房”監(jiān)管不嚴(yán)，一些城市的低價房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)質(zhì)成了炒房主力軍，保障房出租之風(fēng)在一些地區(qū)盛行

　　5月25日上午，初夏陽光灼熱了內(nèi)蒙古赤峰市最西北的陽光保障房小區(qū)。新媽媽宋敏抱著1歲的孩子在小區(qū)的門口向來往的鄰居打聽：“35路總站是不是要遷過來了？”

　　陽光小區(qū)正門，孤零零掛著一塊35路公交車起點(diǎn)站的牌子。這條每半個小時來一趟車、要坐30余站才能到達(dá)市中心的線路，幾乎是這個小區(qū)居民乘坐公共交通的唯一選擇。

　　鄰居的答案讓宋敏非常驚喜。“從今天開始全線通車。”陽光小區(qū)居委會主任邵杰告訴《財經(jīng)》記者，在此之前，35路是區(qū)間車，小區(qū)的3000多居民每天只能等到八九趟車，“擠不上去的人只能走很遠(yuǎn)去坐另外的線路”。

　　陽光小區(qū)是赤峰市新城區(qū)最早的保障性安居工程。2006年，赤峰市啟動了以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房為主的保障住房體系建設(shè)。2008年，陽光小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開始搖號入住。近兩年隨著赤峰新城區(qū)的擴(kuò)張和周圍配套設(shè)施的齊全，陽光小區(qū)的人氣越來越旺。

　　隨著配套設(shè)施的完善，經(jīng)濟(jì)適用房面臨的問題由“入住率低”逐漸變成了“出租率高”。囿于產(chǎn)權(quán)問題無法真正核查，也讓主管部門感到頭痛。

　　一位經(jīng)濟(jì)適用房主管部門的官員算了筆賬：經(jīng)濟(jì)適用房周圍陸續(xù)出現(xiàn)了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和重點(diǎn)中學(xué)。附近從業(yè)者和陪讀家長住宿需求高漲，陽光小區(qū)一個小兩居的房子，每年租金可以達(dá)到8000元。不少人把房子租出去，再拿這份租金在市中心租房。

　　“我們確實(shí)接到過舉報，也進(jìn)行了清理，限期讓租戶搬出去。”赤峰市住房保障管理中心負(fù)責(zé)人趙麗告訴《財經(jīng)》記者，“但是進(jìn)一步監(jiān)管的難度很大，我們畢竟不是執(zhí)法部門，房子產(chǎn)權(quán)是房主的，也不能強(qiáng)行進(jìn)房子驅(qū)趕。”

　　一位相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言遇到了很大的監(jiān)管困難，實(shí)際上，全國的經(jīng)濟(jì)適用房大多如此。

　　陽光小區(qū)居委會主任邵杰說，“經(jīng)濟(jì)適用房個人也掏一部分錢，這個小區(qū)已經(jīng)有人辦下來房產(chǎn)證了，他們是有部分產(chǎn)權(quán)的。”現(xiàn)在已經(jīng)停止出售這個小區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，還未售出的都改為公租房和廉租房。廉租房比經(jīng)濟(jì)適用房更能滿足有剛性要求的住房群體。

　　陽光小區(qū)是赤峰市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的一個縮影。每建設(shè)一個這樣的項(xiàng)目，住戶與主管部門就開始了博弈：從搖號到入住，從空置到大量出租，從取締出租、驅(qū)趕租戶到“游擊戰(zhàn)”“麻雀戰(zhàn)”。赤峰市主管部門頭痛不已，經(jīng)過反復(fù)考量，赤峰從2012年起停止新建經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，將更多的精力投入到不涉及產(chǎn)權(quán)的廉租房和公租房建設(shè)。

　　“保障房不能有產(chǎn)權(quán)。因?yàn)楸Ｕ戏颗c增值無關(guān)，與投資無關(guān)，與投機(jī)更無關(guān)。一旦有了產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)有的監(jiān)管避免不了人們的投資和投機(jī)。”赤峰市一位官員告訴《財經(jīng)》記者。

　　無獨(dú)有偶。廣州市2011年8.5萬套保障房建設(shè)任務(wù)分解到具體地塊，其中，廣州地鐵公司等八家單位利用自用土地建設(shè)13395套保障房，占廣州當(dāng)年保障房建設(shè)任務(wù)的15.7%，同時衍生出花樣眾多的名目：“集資建房”“自建房”“團(tuán)購房”等。

　　單位福利房和回遷房，按規(guī)定不應(yīng)納入住房保障范圍。2007年保障房改革之前，為了拉動房地產(chǎn)，解決黨政軍和事業(yè)單位、國有企業(yè)的福利，將這部分福利房算作經(jīng)適房。

　　“十二五”規(guī)劃中3600萬套保障房的規(guī)模龐大。2011年保障房基本建成1000萬套；2012年700萬套以上。2013年的建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬套、新開工630萬套。本屆政府任期內(nèi)改造各類棚戶區(qū) (危舊房)1000萬套以上。一些地方面對中央下達(dá)的建設(shè)任務(wù)及資金壓力，采取了“混搭湊數(shù)”。

　　中國社科院財貿(mào)所等機(jī)構(gòu)的研究報告指出，對于個別地方尚未分配的以保障房名義存在的福利房，應(yīng)區(qū)別對待，如建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，且申請、分配的標(biāo)準(zhǔn)與程序，均符合當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，則可將這些房屋納入當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏肯到y(tǒng)進(jìn)行分配和管理。對于超標(biāo)房屋，應(yīng)盡快以當(dāng)?shù)氐纳唐贩渴袌鰞r格公開出售。

　　一位基層官員告訴《財經(jīng)》記者，現(xiàn)行保障房制度存在結(jié)構(gòu)性問題，最初設(shè)計了過多種類的保障房，很多是有產(chǎn)權(quán)的。然而保障房“一旦有了產(chǎn)權(quán)，就必然帶來投資需求”。

　　一些地方的保障房還以限價房、“以售代租”房、經(jīng)濟(jì)適用房等名目，規(guī)定五年后可以出售，這些房子部分成了炒房的主力軍。

　　青島市明確公務(wù)員住房體系單獨(dú)運(yùn)行，并不計入保障房；大連市和赤峰市也明確今后不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，而將力量集中在公租房建設(shè)。秦虹告訴《財經(jīng)》記者：目前保障房分產(chǎn)權(quán)型保障和租賃型保障。廉租房和公租房都屬于租賃型保障，如果是公租房，就不該出售。“如果出售了，就不是公租房了。”

　　有房地產(chǎn)研究專家建議：國家應(yīng)集中建廉租房、公租房。徹底取消各種形式的福利房，對符合申請保障房條件的困難人員，由保障房體系解決住房問題。對不符合保障標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)由市場解決。

　　近年來各地出于招商引資、引進(jìn)人才建設(shè)的人才公寓，以及國有企業(yè)、政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的福利性住房，因其在實(shí)際操作中與住房保障“保基本”的原則相去甚遠(yuǎn)，許多人建議，應(yīng)將其從保障房體系中剝離出去。

　　“如果繼續(xù)將上述各自運(yùn)轉(zhuǎn)的保障房體系混為一談，各地為了應(yīng)付總體任務(wù)數(shù)，在實(shí)際操作過程中可能會與中央保障民生的初衷相背離。”一位研究保障房規(guī)劃的專家告訴《財經(jīng)》記者。（來源：《財經(jīng)》雜志）