【推薦專欄】房地產再融資開閘猛于虎

　　一項調查顯示：在30家受訪開發商中，21家開發商相信最糟糕的情形已經過去

　　29家受訪開發商預期房價將漲

　　本報記者 董偉

　　對于等著房價回調再進入市場的人來說，渣打銀行[微博]帶來了一個不好的消息：該行最新的“開發商景氣指數”表明，2013年下半年住房市場將持續強勁，在房屋建設及銷售走高的情況下，房價將繼續攀升。渣打銀行調查的30家開發商中，23家開發商認為未來6月內房價漲幅將達10%，6家開發商表示漲幅會更大。

　　這種預期或許得益于對這個問題的如下回答：哪些人群在購買住房？受訪開發商稱，房屋銷售量中，首次購房者占48%，改善住房狀況者占40%，投資買房占12%。

　　自去年中期，房地產業的復蘇已為人們所感知。此時，渣打銀行繼續它的第八次開發商調查，以期摸脈當前住房市場的熱度，并作出有根據的預測。

　　本次調查表明，房屋建筑活動正在復蘇，并將會加速。參與調查的30家開發商中，有15家表示過去3個月中建筑活動有所增加(第七次調查中僅有11家)，有5家表示建筑活動大幅增加，與此同時，還有11家表示建筑活動沒有變化。當問及未來3個月的建筑活動計劃時，20家開發商表明，與當前情況相比，他們將擴大建筑規模，這與第7次調查階段相比數量上升了12個，創歷史新高。

　　19家開發商最近一季度的建設規模有所擴大，主要原因包括：他們認為當前市場較去年同期好轉，房屋需求及房價均出現復蘇，開發商表示棚戶區改造與農村城鎮化項目提速，部分開發商希望擴大規模。最近一季度未增加建設規模的開發商表示，建設規模未增加的主要原因是資金約束，以及對房屋庫存和政策環境的擔憂。

　　“地王”頻現以及地方政府賣地收入的劇增，使得土地市場的回暖顯而易見。開發商的說法只是更證明了這一點。受訪開發商反映，有關城市政府部門增加了用于買賣的土地供應量。30家開發商企業中的16家調查對象稱，過去3個月中新增土地被用于售賣，這一數字較第七次調查的13家有所上升。二、三線城市最近流拍的土地較少，這是住房需求開始恢復的又一跡象。

　　開發商的土地需求也開始增加。30家受訪開發商企業中，21家表示在未來的3到6個月準備購買土地，其中10家還表示與3個月前相比，當前他們有更大的土地需求。大型上市開發商和國有開發商在目前土地拍賣中仍占據主要地位，但民營開發商的購地需求也有所上升。

　　受訪開發商認為，在即將到來的第三季度，土地價格將持續上升。大部分開發商聲稱，他們預期地價將溫和上漲；部分預期上漲幅度為20%～40%，這一幅度是前所未有的。

　　房屋銷售狀況持續改善。受訪開發商中2/3表示2013年二季度行業銷售狀況好于2013年一季度，這與第七次調查中數據相同。受訪開發商對2013年下半年的銷售前景仍持樂觀態度。18家預期其下半年銷售將好于上半年，11家預期下半年將持平。5月份的強勁銷售幫助上市開發商達成其全年銷售目標的43%(2012年同期數據僅為37%)。

　　當房子不愁賣的時候，千萬人期盼的降價變得更為虛無縹緲。事實上，現實正走向相反的方向。房屋價格有反彈趨勢。30家受訪開發商中，認為在過去3個月中新房價格漲幅達10%有21家，認為漲幅超過10%的有6家；第七次調查中，認同這兩種增幅的開發商數量，對應分別為8家、2家。

　　開發商的房屋定價策略變得更為激進。在第七次調查中，將近半數受訪者(14家)聲稱知道其他開發商仍在打折售房；但在第八次調查中，這一數據僅為4家。與此同時，30家中的21家表示行業價格即將溫和上漲，第七次調查中這一數據僅為7家。

　　3月份出臺的“新國五條”看上去對全國范圍內房地產市場影響甚微。大多數城市自3月份起房價持續上漲。15家受訪者表示，政府新規對他們生意影響不大。盡管3月份發布的新規對于抑制房價上漲收效甚微，但7家開發商預期未來3個月政策將趨緊，這一數據較第七次調查多出3家。預測近期政策有某種程度放松的開發商數目，由第七次調查的11家，降至目前的1家。

　　受訪企業預期，近期銀行融資渠道和住房貸款政策將進一步收緊，這與第七次調查中情形相反。大多數開發商預期房屋限購政策不會改變。

　　最后，渣打銀行詢問了受訪者，關于他們是否認為中國房地產最糟糕的情形已經結束。其中21家相信最糟糕的情形已經過去，這一數字在第七次調查中僅為14家，在第六次調查中僅為16家。這些都昭示著市場情緒的微妙變化。