夏家胡同地塊、孫河地塊等高價成交，業內擔憂地價大漲無形中推高房價預期

　　“意外，很合算。”7月25日，在底價摘得通州臺湖一塊多功能用地后，東亞新華地產營銷總監賈玉鵬這樣表示。

　　從月初到下旬，7月的北京土地市場特別是住宅用地，一直是烽煙四起，競爭激烈。高總價、高單價，屢見不鮮。特別是到7月23日，孫河地塊刷新北京單宗住宅用地樓面價紀錄，更是將這一股熱潮推到高點。了解這一切，就會理解東亞新華地產對于底價摘地的“意外”了。

　　高價地屢次出現

　　7月3日，夏家胡同地塊被懋源地產以17.7億元摘得。考慮配建的公租房后，商品房部分樓面價超過4萬元/平米。

　　夏家胡同此前曾被暫停出讓，恢復出讓后，仍是毫無意外地引起眾多知名房企競爭。樓面價也是達到了比肩此前“萬柳地王”的水平。

　　沒有最高，只有更高。20天之后，朝陽區孫河HIJ地塊出讓，8.17萬平米的建筑規模，中糧地產投報的3.3萬平米占比40%。該地塊商品房部分樓面價超過了4.6萬元/平米。根據一些房企測算，可售部分樓面價實際超過5萬元/平米。

　　在夏家胡同地塊、孫河地塊成為7月土地市場的“鳳頭豹尾”之間，北京還成交了諸如石景山五里坨商業搭配保障房的兩宗用地，兩宗地總價分別達到38億元和33億元，樓面價也雙雙超過萬元關口。恒大地產也斥資35.6億元實現了進京目標，拿下昌平沙河地塊。

　　根據北京市土地整理儲備中心數據統計，7月北京共成交19宗土地，土地出讓金合計206.2億元。其中，包括宅地和商業、多功能用地，10宗經營性用地總價就達到195億元。

　　優質地塊備受追捧

　　7月北京成交的住宅地塊共5宗，除夏家胡同、孫河HIJ地塊外，還包括昌平沙河高教園區地塊，石景山五里坨兩地塊。

　　在五宗地塊當中，引發房企激烈競爭的是夏家胡同和孫河地塊。在業內人士看來，兩宗地塊備受房企青睞最主要是因為地塊自身價值優勢。夏家胡同地塊是近年來少見的三環內住宅用地，吸引了恒大、九龍倉、中糧、懋源等14家知名房企參與。孫河片區則是去年以來北京備受關注的熱點區域，該區域整體容積率在1.1-1.4，區域規劃、配套優勢都較為明顯。從去年9月第一塊土地入市，到今年7月的第5塊地，孫河區域每次供地，都吸引了眾多房企競爭。

　　一家房地產央企拿地負責人對記者表示，7月土地市場的熱度，首先是和地塊自身價值有關。其次，去年北京供地不多，不少房企也處于饑餓狀態。另一方面，房企對未來大勢整體仍然看好。這一切共同促成了土地市場的火熱。

　　■ 縮影

　　孫河區域地價半年上漲超50%

　　7月23日下午，在北京市土地整理儲備中心，隨著拍賣師一槌定音，中糧地產以23.6億元、配建公租房3.3萬平米的條件，競得朝陽區孫河鄉HIJ地塊。

　　剔除公租房3.3萬平米，若按照建安管理成本3000元/平米計算，地塊樓面價超過4.6萬/平米。這一價格，比今年1月泰禾2.9萬元/平米拿地價格高出了1.7萬。短短半年間，孫河地價跳漲幅度超過58%。而如果和去年9月龍湖同區域2萬元/平米的拿地價格相比，10個月的時間，孫河地價上漲超過130%。

　　對于這一價格，不少業內人士都表示出乎意料。包括北京中原地產等機構預測，該地塊樓面價預計在3萬元/平米左右。

　　孫河組團位于地鐵15號線孫河站，毗鄰北京傳統中央別墅區，也是目前北京為數不多統一規劃的高端居住區，龍湖、泰禾、首開等品牌企業相繼進駐。業內人士分析，整個區域規劃的利好，應是部分企業看好孫河板塊的重要原因。

　　■ 動向

　　房企拿地心態出現分化

　　對于北京土地市場持續高燒，首開股份董秘王怡顯得比較淡然，“僧多粥少，競爭激烈是必然的。”王怡認為，目前的地價已經無法評價是否合理，賣得出去就是合理的。

　　談到未來土地市場，王怡說，集團會進行綜合研究，但肯定要拿地。“不拿地，后續的生產資料補充不上，但終究還是要根據對未來土地市場發展的判斷來決定拿地的成本。”

　　在今年北京土地市場上，類似中糧、泰禾、懋源等，一直都是多個優質土地的追捧者，也各自重金投入拿下了地王級的土地。

　　相對于這些激進型企業，倒是前兩年不少拿地大戶的腳步在放慢，諸如中鐵建、融創等企業今年在北京土地市場上還一直沒有斬獲。融創中國董事長孫宏斌對記者談到，自己也很想拿地，但北京土地市場的價格太不理性了。孫宏斌認為，很難相信今年土地市場的這種漲勢會一直持續下去。在目前拿不到地的情況下，融創在北京等地的一些項目銷售速度甚至在有意放緩。

　　此外，包括龍湖、萬科等企業人士，也表示看好北京市場，但拿地會堅持理性，把握合適的機會。

　　還有一家知名房企高管對記者表示，土地市場的價格高漲，會促使一些企業尋求合作機會，或者去收購已出讓的項目。

　　■ 記者手記

　　調控樓市也應調控地市

　　今年以來，北京等一線城市房價持續保持上漲的勢頭。以6月為例，根據國家統計局統計顯示，北京新房價格同比上漲16.7%，在70個大中城市中位居前列。這樣看來，房地產調控的壓力似乎不是減弱了，而是增強了。在這個敏感的當口，土地市場應該避免為樓市調控火上澆油，而是應該盡可能釋放平穩的信號。

　　毋庸置疑的是，供求關系決定價格，同時成本是影響商品價格的重要因素。土地市場頻現高溫，許多房企在項目銷售中借機炒作，更是加劇了買房人的恐慌。

　　從北京樓市發展歷程看，包括通州、房山、朝陽多個區域，不少輪次的房價上漲，背后都有土地價格上漲的影子。業內常提到的“新地王為老地王解套”，背后最簡單的邏輯，也是新的高價地出來，原來一些高價地的成本劣勢就成為了成本優勢。

　　前一段時間在大興，就有樓盤選擇封盤，“等夏家胡同地塊出來再賣。”為什么要等？就是要借助夏家胡同高價地給自己、給買房人漲價的理由。

　　基于這種看得見的事實和淺顯邏輯，調控樓市不能離開調控地市。只有遏制住地價上漲的勢頭，樓市調控的壓力才能減輕。遏制地價，是個難題，但必須破題。

　　新京報記者 張佳竹 張旭