“國五條”、“金十條”依然控制不住不斷上漲的房價——

　　 樓盤頻現“小時光”北京房價為何越調越漲？

　　中國經濟導報記者|楊虹

　　朱先生在房山長陽看房子遇到這樣的情況：樓盤一開，售樓中心只給5分鐘左右的考慮時間，如若不買則讓給下一個人。機會稍縱即逝，朱先生果斷地以20000元/平方米買下了某樓盤的一處新房。“為什么北京又限價又限購，連房山這么遠的地區的樓盤都出現‘小時光’？”朱先生不解地問。

　　對于此類疑問，售樓小姐回答說：“來北京買房子的人太多了，既限價又限購，符合條件的人遠遠多于樓房的供應數量，過了這村沒這店，這時候不買什么時候買？”

　　“宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要托底，要努力實現三者有機統一”，7月30日召開的中共中央政治局會議著重強調，提出了要促進房地產市場平穩健康發展，但未提及調控，這讓下半年的房價走勢更加撲朔迷離。“樓市調控在房價方面是失效的，而且越調越高，這是客觀情況。”全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生7月24日表示，限價、限購政策并不是控制北京房價的“良方”，樓房的供應量遠小于需求量，在剛需推動下，北京樓市短時期內還可能上漲。此外，公共租賃住房在北京仍沒有發展起來也是人們亟需買房的原因之一。

　　屢調屢漲“國五條”成“促銷令”？

　　據報道，近日北京大興中建國際港項目日銷37.9億元，創造了2012年以來北京乃至全國的單盤單日成交紀錄。該項目此次開盤均價達到24500元/平方米，遠遠高出該樓盤在去年9月時19000元/平方米的價格。

　　然而，自今年3月份“國五條”調控細則落地以來，北京是唯一嚴格執行“出售非唯一自有住房按轉讓所得20%征稅”的城市，同時北京還執行嚴厲的“預售監管”措施，要求申請預售的新項目報價不得高于此前同等項目的銷售價格。不過，這些措施并未對北京的房地產市場造成顯著影響。根據國家統計局每月對70個大中城市房價變動情況的統計數據，3月以來，北京的房價依然呈現出逐月上漲之勢，樓市頻頻出現“日光盤”，甚至“小時光”。

　　“限價令使得樓盤推遲入市，項目積累客戶的時間必定會大大延長，加之因限價令導致樓盤供應量減少，因此剛需樓盤入市被搶購的現象在意料之中。”北京某房企營銷總監向媒體表示，“開發商在定價方面不愿讓步，在限價令的政策下，入市樓盤的數量并不多。這使得住建委不得不對限價令有所放松。根據目前樓盤入市的情況，住建委可能在樓盤定價方面做出了妥協。”

　　在業內人士看來，供應量不足是“國五條”效果不佳的根本原因。自北京實行嚴厲的限價令后，樓盤入市量大減，據鏈家地產[微博]數據顯示，目前北京樓市的庫存維持在6.5萬套的低水平。另外，由于北京樓市新建住宅“限價”政策持續從嚴，但對現房銷售“限價”相對較為松動。因此，部分項目工程進展較快，可以或者接近轉入現房銷售階段的項目都更傾向于轉為現房銷售。此外，在整個北京樓市新建住宅期房供應相對不足的情況下，一些購房者將目光轉向了現房市場，其成交量大增，這無疑在一定程度上拉升了新建住宅市場的成交均價。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示：“目前的調控政策仍然著眼于短期的效果，治標不治本。對于樓盤入市價格的控制的確能夠在短期內抑制房價的大幅上漲，但是，限價政策必然會導致供應出現問題。長期來看，調控房價最終需要增加供應。如果在一些熱點區域供應充足，開發商形成競爭的態勢，對抑制房價會起到作用。”

　　地價飆升供需失調嚴重

　　伴隨“日光”、“小時光”的頻頻出現，土地市場同樣熱火朝天。今年北京“地王”紀錄被不斷刷新，土地出讓的收入至今已達到850億元，遠超2012年全年的647.9億元。

　　“國五條”并沒改變開發商對后市的樂觀預期，“手中握有大筆資金的大型房企之間競爭激烈，必然會推高地價。”美聯物業全國研究中心認為，土地市場是商品住宅市場的源頭，土地價格上漲會直接導致建筑成本的上升，從而推動房價的進一步上揚。伴隨著新“地王”接連重現，高地價成本必然推動商品房價繼續上行，若樓市調控不能從根本上壓低上游成本、舒緩樓市供求矛盾，那么就無法真正對高房價形成釜底抽薪之效。

　　國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵認為，高房價主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城市集中，等級越高的城市優質資源越集中，行政資源分布影響了市場資源分布。在高等級的城市買房，主要也是購買那里的優質資源和優質公共服務。而土地的限量供給導致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區域土地資源永遠是稀缺的，土地資源稀缺肯定會導致這些地段的房價的上漲。

　　此外，“我們發現雖然現在房企在土地儲備上大手筆，連番制造‘地王’，但是房企在新開工的問題上卻缺乏積極性。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示擔憂，一般而言，新開工面積應是竣工面積的2～3倍，但是數據卻顯示新開工面積僅為竣工面積的1倍，新開工面積的不足將會導致未來供應量繼續短缺。

　　陳晟認為，政策在加大土地供應的同時，應當采取措施推動房企開工的積極性，加快土地向新盤供應的轉換。

　　自從限購令生效后，大批的炒房人流出北京后，房價不跌的主要原因是住房的剛性需求大量涌現。“通過政策調房價是不靈的，應該是考慮如何解決住房的剛性需求。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩告訴中國經濟導報記者，在中國，北京是一個太具有吸引力的城市，其教育、醫療等資源優勢是其他城市無法比擬的。雖然房價這么高，但每年仍有很多年輕人涌入，結婚要買房、接父母過來也要買房子，這些都是切實問題。

　　“調查顯示，8月北京將有29個項目計劃入市，”亞豪機構副總經理任啟鑫告訴中國經濟導報記者，北京新政實施以來，經過一段時間的博弈以及對于政策底線的不斷試探，部分熱銷的剛需項目終于取得入市許可。

　　什么措施能讓北京的高房價“降火”？

　　讓北京的高房價“降火”，業內人士紛紛支招，增加市場供給、壓縮房產空置率、降低地價、征收房產稅和發展公租房，等等。

　　北京市今年提出“聚焦通州，積極推動城市副中心建設；加快順義、亦莊-大興、昌平、房山新城建設，打造功能完備、宜居宜業的綜合性新城”等等都說明了北京試圖把地價壓下去。

　　然而，北京的城市化程度已是極高，不具備大幅增加供應的可能性。而讓全國各地的城市大量增加住房建設用地的可能性很小，因為大量出讓土地必然導致地價下降，進而政府獲得的土地出讓金減少，而這是政府不愿意看到的。并且國家對出讓土地的數量嚴格控制，也不會允許土地出讓數量大幅增加。

　　財政部財政科學研究所所長賈康提出在中國實施房地產稅改革，但在北京能否試行仍未可知。“靠房產稅也未必能降房價。”董藩認為，只要是合法收入，持有多套房完全合法，不妨向國外學習，如英國，充分發展公共房屋租賃行業。

　　李鐵指出，尊重市場規律，不要讓稀缺的資源被限定在較低的價格，造成嚴重的浪費，應促進商品房價格的市場化。政府應取消限購政策，認同房價上漲的市場規律，通過稅收等措施，拿出更多的資源解決公共服務的問題。

　　“加大租房的力度。租的過程中我們有更多的選擇，可以引導民間資本，甚至在集體土地上進行改革，利用存量用地建造公共租賃房。政府加強設施的配套建設，完善租房體系。穩定的居住條件并沒有提是買房還是租房，租，也可以構成穩定的居住條件，租賃市場的供給，也會為房地產業開辟一個廣闊的空間。”李鐵說。

　　然而，目前中國公租房建設發展緩慢，北京也是如此。公共租賃住房的規劃建設與公眾需求嚴重錯位，公租房配租條件苛刻僵硬、存在分配不公平的現象，且公租房建設管理體制不完善、供給方式單一。“何不盤活那些閑置住房，發展房屋的公共租賃產業？”業內人士表示。