[相關專欄]國五條出臺五月房價為何還在大漲？

　　本報記者 劉勇 北京報道

　　日前，國家統計局發布2013年6月70個大中城市新建商品住宅價格指數，與5月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市仍達到63個。自“國五條”出臺以來近5個月時間里，房價繼續攀升，地王頻出，讓本輪調控再次陷入尷尬，有業內人士甚至將“國五條”稱為“新房的促銷令”。

　　“樓市調控在房價方面是失效的，而且越調越高，這是客觀情況。”全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生7月24日表示，今年下半年，新開工面積不足與銷售面積上漲的強烈反差將造成新房供應的嚴重不足，因此房價仍然難降。

　　調控再度落空

　　近日，北京大興中建國際港項目日銷37.9億元再次引發了廣泛關注。據報道，該項目創造了2012年以來北京乃至全國的單盤單日成交紀錄。而該項目此次開盤均價達到24500元/平方米，遠遠高出該樓盤在去年9月時19000元/平方米的價格。

　　實際上，自北京“國五條”細則今年3月底落地以來，樓市卻頻頻出現“日光盤”、“搶購潮”。

　　北京某房企營銷總監向記者表示：“限價令使得樓盤推遲入市，項目積累客戶的時間必定會大大延長，加之因限價令導致樓盤供應量減少，因此剛需樓盤入市被搶購的現象在意料之中。”

　　對于處在第一線的房企銷售人員而言，“國五條”的效果不盡如人意。

　　上述營銷總監向記者表示，開發商在定價方面不愿讓步，在限價令的政策下，入市樓盤的數量并不多。這使得住建委不得不對限價令有所放松。根據目前樓盤入市的情況，住建委可能在樓盤定價方面做出了妥協。

　　從房價數據上看，“國五條”失效的情況更加明顯。上海易居研究院報告顯示，6月份，70個城市中，上漲最快的是北京，漲幅為16.7%，其次是廣州、深圳和上海，同比漲幅均超14%；房價同比下跌城市僅有溫州，跌幅繼續收窄，由3.8%收窄至3.0%。

　　在業內人士看來，供應短缺是“國五條”效果不佳的根本原因。自北京實行嚴厲的限價令后，樓盤入市量大減，這反而引起了搶購潮。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示：“目前的調控政策仍然著眼于短期的效果，治標不治本。對于樓盤入市價格的控制的確能夠在短期內抑制房價的大幅上漲，但是，限價政策必然會導致供應出現問題。長期來看，調控房價最終需要增加供應。如果在一些熱點區域供應充足，開發商形成競爭的態勢，對抑制房價會起到作用。”

　　值得注意的是，與新房價格不斷上漲形成對比的是二手房價的微跌。“稅費等實質性政策集中在二手房，這使得二手房的成交最近幾個月難以活躍起來。在二手房稅費大幅增加的情況下，一部分本來想買二手房的人群轉向了新房。”鏈家地產[微博]分析師張旭向記者表示。

　　不僅“日光盤”頻出，土地市場同樣火熱，北京今年的地王紀錄被不斷刷新，土地出讓的收入至今已達到850億元，遠超2012年全年的647.9億元。

　　7月23日，北京朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊被中糧集團拿下，這塊總價23.6億元的地塊，剔除公租房面積，樓面地價達到4.57萬元/平方米。這意味著7月3日拍出的夏家胡同地塊4.1萬元/平方米的樓面地價20天之后就被刷新。

　　顯然，在土地市場上頻頻制造地王的房企無懼“國五條”。黃金灣集團董事長申威向記者表示：“‘國五條’并沒改變開發商對后市的樂觀預期，手中握有大筆資金的大型房企之間競爭激烈，必然會推高地價。”

　　政策走向未明

　　一向熱衷于預測房價的華遠地產董事長任志強都直言“不敢做更遠的預測”，理由是預測房價的基礎要素尚不清晰，尤其是政策導向不明確。

　　在換屆之前，公眾對新一屆政府對待房地產的態度有諸多猜測。然而，過去的4個多月里，新一屆政府并未在樓市調控上有所動作。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟向記者表示：“本屆政府并沒有出臺調控政策，對房地產政策也未表態。本屆政府的調控政策或將致力于長效的政策，在土地、稅收以及城鎮化方面三管齊下。”

　　陳國強則認為，調控政策暫時不會有所變化，目前這種政策環境會至少持續至中共十八屆三中全會召開之前。

　　不過，在新的調控政策方向未明之前，已有學者呼吁為房地產松綁。在一些專家看來，不論“國五條”是否嚴格執行，都難以抵擋房價的繼續上漲。

　　北京一家房企營銷總監向記者表示，過去一年半以來，土地供應一直沒有完成計劃，導致北京上半年供應量大減。按照目前的供應量，房價具備大幅反彈的條件，即使有限價政策可能也難以解決供不應求的矛盾。

　　供應短缺反映在北京樓市的庫存上。據鏈家地產數據顯示，目前北京樓市的庫存維持在6.5萬套的低水平，而中國指數研究院[微博]報告顯示，北京樓市庫存消化周期為7個月，這已經是一個非常低的水平。

　　對于未來的供應量，陳晟也表達了自己的擔憂。“我們發現雖然現在房企在土地儲備上大手筆，連番制造地王，但是房企在新開工的問題上卻缺乏積極性。”他向記者表示，一般而言，新開工面積應是竣工面積的兩到三倍，但是數據卻顯示新開工面積僅為竣工面積的一倍，新開工面積的不足將會導致未來供應量繼續短缺。

　　陳晟表示，政策在加大土地供應的同時，應當采取措施推動房企開工的積極性，加快土地向新盤供應的轉換。