廖杰華 馬玲玲

　　“不管你愿不愿意，很多人都會被稅，現在的問題不是稅與不稅，而是怎么稅。”談及房產稅，深圳一大型房地產公司高管在接受經濟觀察報記者采訪時笑稱。

　　經濟觀察報從權威渠道獲得的消息顯示，上半年備受市場關注的杭州方案千真萬確，下半年將是房地產稅擴容的關鍵時點。

　　經濟觀察報獲悉，新老兩屆政府在房產稅上的態度和思路不同，導致杭州方案不符合新政府的思路要求，在最后一刻被叫停。

　　而在杭州版被叫停后，所要面對的不僅是試點選擇的問題，而是方案內容要不要調整。

　　不過，盡管爭論多年，但關于房產稅的最基本制度設計問題卻不甚明了，在外界看來，目前的房產稅是筆糊涂賬，這些問題包括，房地產的征收對象是什么，房產稅的征收目的是什么，是增量還是存量，是為了降房價還是破解土地財政等等。

　　杭州版本真相

　　或許是太敏感，有關房產稅的是非從來不斷，最新被卷入的是國稅總局。

　　7月12日，在國稅總局發布的《關于轉變職能改進作風更好服務大局的通知》中，提及“研究擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。

　　這被解讀為房產稅加速擴容的信號。

　　但國稅總局顯然不想多生是非。國家稅務總局新聞辦工作人員在7月17日回應稱，除此之外沒有下發其他文件，這句表述也與之前國務院會議中提出來的沒有區別，但有些被“過度解讀”。

　　除了政策上時不時的風吹草動，房產稅擴容的敏感城市也備受關注，這其中，杭州市最惹眼。

　　從今年4月18日開始，市場傳言稱，杭州4月26日將出臺房產稅細則，5月1日將開始征收房產稅。細則內容主要是：參考上海模式，人均免稅面積60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。

　　但此事后來不了了之。

　　一位熟悉內情的專家對經濟觀察報表示：杭州方案千真萬確。

　　上述專家稱，上屆政府領導下做的試點方案，不符合新政府的思路要求，“所以上一屆政府的房產稅試點方案最后一刻叫停了”。

　　其稱，接下來房產稅試點擴大還是要做的，但會不會維持原來的方案問題比較大。

　　上述專家表示，高層在2012年年初就確定了房產稅擴大試點，這個政策一直沒變，只是一直在選擇合適的時機。“去年時機一直不成熟是因為十八大時間總是不確定，后來好不容易確定了，卻已到年末，來不及了，就改到了今年。而今年又是換屆，要等到換屆之后”。

　　事實上，不管多少爭議，房產稅的逐步擴容已成定局。

　　國家發改委2013年深化經濟體制改革的文件中，就明確提出擴大房產稅改革試點范圍。

　　而住建部部長姜偉新部署2013年主要工作時，特別強調了兩項工作，一是配合有關部門做好城鎮化規劃方面的要求工作；二是要加緊研究房地產調控長效機制，綜合運用財政、稅收等手段，確保房地產市場的穩定健康發展。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌的說法則是，房產稅試點擴圍將是一個從點到面，從弱到強的漸進式推開過程。“試點城市數量會不斷增加；征稅范圍會從增量房逐步擴展到存量房；稅率會從低到高；征稅對象也會擴大到大部分人。”

　　增量還是存量

　　既然房產稅擴容已成定局，那么接下來的問題就是如何征。

　　在這點上，重慶和上海的版本有一定借鑒意義。

　　2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始試點房產稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%—1.2%。

　　但對于上海和重慶的效果，目前有許多爭論。

　　在中銀國際分析師田世欣看來，上海、重慶房產稅試點已滿兩年，但其影響有限。主要原因是稅率較低，稅法上規定的房產稅是租賃價格的12%，出售價格的1.2%，而實際在試點過程中，上海的稅率為0.6%，重慶的稅率是0.5%，且對免征的范圍認定較為寬松(人均60平方米)。

　　而對增量還是存量征稅，則是另一個爭論的核心問題。

　　“原來的方案只涉及到增量，不涉及到存量，下一步會不會涉及到存量還有很大的空間，因為不涉及存量的話，你給社會傳遞什么信號？”上述專家稱。

　　國海證券的研究報告則稱，目前房產稅的征收是針對增量市場的，我們認為對存量市場的征收從現階段來看阻力較大。按照國務院和住建部的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統，應于2012年6月30日前實現與住建部聯網。但這個聯網結果卻遲遲沒有公布。實際上，住建部一直在推動住房信息聯網工作，40個城市的聯網工作實際已經完成，只是沒有對外公開。“住房信息與財產公開、反腐敗之間復雜而隱秘的關系，可能是全國住房信息聯網情況遲遲未能公布的原因。”國海證券稱。

　　據悉，出于試點順利落地的考慮，房產稅征收已確定“向增量開刀”的思路。該思路包含兩層含義：一是對增量住房進行征稅，不會覆蓋存量；二是在劃定人均免征面積的基礎上，對超出部分征稅。

　　問題是，“第一批、第二批都不涉及存量，給社會傳遞的信號就很明確了，政府不動存量，只動增量，這個時候不試點的城市就會大肆買房，我一定把我的房子變成存量，這個與預期是相反的，是機會主義。”上述專家稱。

　　另外，政策出來之前，由于市場上投資投機性購房泛濫，大量的存量房掌握在少數人手中。若是這部分房子不納入計征中，市場上的供需仍然極不平衡，房價也很難實質性地降下來。

　　上述專家表示：“我的建議是哪怕少一點，也得動存量，你給社會傳遞一個信號，多持有房子要多繳稅。這個問題不解決的話，現在中國的錢沒有地方去，不能直接買房，拐著彎也是進房地產，今年就是這樣的情況。”

　　如果增量征收將使房產稅順利起步，但是長期回避存量則可能造成稅收不公平。

　　房價和土地財政

　　對于房產稅，另一個繞不開的話題是房價。

　　上述專家稱，盡管新政府認賬市場手段，尊重市場規律，但是不愿意看到房價上漲，所以目前為了抑制房價上漲的一些政策，不管它管不管用，比如限購，短期都不會取消。

　　“無論是短期政策還是長期政策，政府對房價上漲是高度不愿意，北京市政府之所以出臺一系列我們看起來有悖常理的辦法，都是要實現北京房價不上漲的諾言。”其稱。

　　而上述高管則表示，房產稅的目的之一就是降房價，在“限購令”、“限價令”、“國五條”輪番轟炸后，控房價的效果仍然不佳，房產稅被寄予厚望。“但房產稅最大的阻力在地方政府，地方政府對土地財政的饑渴是主因。”該高管稱。

　　事實上，地方財政對土地的過度依賴，現在已經成為中國房地產市場的一個癥結。官方的數字或者最能說明問題。

　　資料顯示，國家審計署在6月10日公布的《36個地方政府本級政府性債務審計結果》中，部分地方以土地出讓收入為償債來源的債務余額增長。2012年底，4個省本級、17個省會城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額7746.97億元，占這些地方政府負有償還責任債務余額的54.64%，比2010年增長1183.97億元，占比提高3.61個百分點。

　　值得警惕的是，審計報告中的18個省會和直轄市，有17個承諾以土地出讓收入來償債，比例高達95%。

　　在財政收入增幅下降、地方債務還債高峰來臨和流動性緊張的背景下，不斷飆升的土地價格仍在給地方政府上迷幻劑。

　　數據顯示，2013年剛剛過半，一些重點城市土地出讓金收入顯示出爆發式增長態勢。北京上半年土地出讓金同比大增390%，上海同比增長277%，杭州更是同比增長504%。

　　在土地財政的現狀不改變的前提下，如果房產稅收入不能替代土地財政收入，地方政府的意愿將較弱。

　　國泰君安的研究顯示，房產稅能增加家庭支出負擔，但較難完全抵補土地出讓金收入。

　　國泰君安的測算表明，住宅價值存量占到GDP的2.4倍和住房貸款余額的15倍，假設1%的房產稅稅率，房產稅占可支配收入的6.6%。但用房產稅來替代土地出讓金比較困難，房產稅稅率要達到2.2%才能實現這一目標。

　　在中信建投房地產行業首席分析師蘇雪晶看來，房產稅的真正意義在于稅制改革，完善住房差別化政策，在國內一直以來只重視流轉稅不重視存量稅。在國外，現代財產稅的課稅對象逐漸定位于可視性強、位置穩定的不動產，也就是以存量稅收為主要的房地產稅收。雖然各國房地產稅的征收形式多樣、但其本質都是一致的，那就是增加地方財政收入，增強地方政府提供基本公共服務的能力。房產稅也是完善住房差別化政策重要的一環。目前房地產市場“有保有壓”的調控政策中，在信貸、土地、稅收等方面已經做出了許多努力，但在稅收這一環節一直調控的是流轉稅，上海和重慶兩地的房產稅試點彌補了這部分的缺失。

　　對于房產稅的作用，財政部財政科學研究所所長賈康表示，如果過多地將房產稅的作用定位于遏制房價上漲，甚至希望通過房產稅將房價壓下來。那么，不僅會感到失望，而且會將房產稅務引入歧途。