（圖片來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）

　　未來萬達(dá)城最終在全國的布局?jǐn)?shù)量將會(huì)是10個(gè)，而在這些項(xiàng)目上的手筆也將超過2000億元。

　　【中國經(jīng)營網(wǎng)綜合報(bào)道】文化旅游地產(chǎn)如井噴般出現(xiàn)，單個(gè)投資項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)百億。規(guī)模之大，涉及企業(yè)之多，令市場炫目。而繼哈爾濱之后，大連萬達(dá)集團(tuán)又將斥資400億元在南昌打造萬達(dá)文化旅游城。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)的報(bào)道，昨日從萬達(dá)集團(tuán)了解到，南昌萬達(dá)文化旅游城總投資400億元，位于南昌九龍湖新區(qū)，占地300公頃，總建筑面積480萬平方米。今年6月18日開工，2015年年底開業(yè)。規(guī)劃包括文化、旅游、商業(yè)、酒店、濱湖酒吧街五大內(nèi)容，以室內(nèi)項(xiàng)目為主。

　　動(dòng)輒百億投資的萬達(dá)城，南昌并不是首個(gè)。4月28日，萬達(dá)首個(gè)文化旅游城在哈爾濱動(dòng)工，占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，總投資200億元。一個(gè)月后的5月28日，萬達(dá)與合肥市政府簽署投資協(xié)議，擬在合肥濱湖新區(qū)打造萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資將超過300億元，其中文化旅游投資190億元，計(jì)劃今年開工，2016年建成開業(yè)。

　　至此，不到三個(gè)月內(nèi)，萬達(dá)在三個(gè)城市的文化旅游投資達(dá)到900億元。近年來一直在強(qiáng)調(diào)由商業(yè)地產(chǎn)向文化轉(zhuǎn)型的王健林昨天表示，房地產(chǎn)市場遲早將趨向飽和，而沒有“天花板”的文化旅游將來是萬達(dá)的核心支柱產(chǎn)業(yè)。

　　根據(jù)王健林向記者公布的計(jì)劃，未來萬達(dá)城最終在全國的布局?jǐn)?shù)量將會(huì)是10個(gè)。即便以平均每個(gè)200億元投入計(jì)算，萬達(dá)在這些項(xiàng)目上的手筆也將超過2000億元。

　　在財(cái)務(wù)模型上，萬達(dá)城與萬達(dá)廣場是相似的。王健林稱，萬達(dá)城資金來源也是三個(gè)渠道，自有資金、銀行貸款和一部分物業(yè)預(yù)售，物業(yè)預(yù)售即是指萬達(dá)城配有住宅和商業(yè)銷售。

　　以南昌項(xiàng)目為例，王健林介紹，400億元總投資中約220億元用于投資文化旅游，剩下的用于200多萬平方米的房地產(chǎn)投資、住宅寫字樓的投資。

　　記者隨后從可靠渠道了解到，南昌萬達(dá)城480萬平方米的建筑面積中，有200萬平方米為文化旅游和商業(yè)等自持物業(yè)，有280萬平方米為銷售物業(yè)，其中，少量為商鋪，大部分物業(yè)為別墅。這部分物業(yè)預(yù)售回籠的資金將補(bǔ)給到后續(xù)的文化和旅游項(xiàng)目建設(shè)中。

　　未來萬達(dá)城最終在全國的布局?jǐn)?shù)量將會(huì)是10個(gè)，而在這些項(xiàng)目上的手筆也將超過2000億元。

　　“我不可能買地后靠文化旅游用20年來回收成本，中國的金融模式(指融資成本)不支持這種發(fā)展模式，不像國外10年期融資成本只有3%~4%，在這個(gè)情況下，(資金)只能走銷售一部分，融資一部分。”王健林稱。

　　無論是哈爾濱還是南昌，萬達(dá)城的土地成本相對(duì)低廉。對(duì)于“用文化旅游的牌子低價(jià)拿地，來做地產(chǎn)”的質(zhì)疑，王健林昨日主動(dòng)提起，并回應(yīng)稱：“相反，我是拿地產(chǎn)的錢來搞文化和旅游。”

　　如此大的投資，如此長的回報(bào)周期，“賣房子的錢”能否撐得起“搞文化”的巨額資金？“核心就在地價(jià)上。”持續(xù)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的蘭德咨詢總裁宋延慶表示，280萬平方米的銷售物業(yè)要養(yǎng)活200萬平方米的文化旅游城，支撐起客源和現(xiàn)金流，“地價(jià)便宜的話沒有問題”。

　　宋延慶的看法是，萬達(dá)城模式最大特點(diǎn)在于土地成本，若土地成本低，便可繼續(xù)滾動(dòng)開發(fā)的方式，為后期根據(jù)市場行情調(diào)整開發(fā)速度留出余地。

　　對(duì)此，王健林4月底在哈爾濱回答記者提問時(shí)稱，萬達(dá)有足夠的現(xiàn)金，也有足夠的銀行授信。而昨日，關(guān)于資金，他依然覺得萬達(dá)不存在壓力：“目前萬達(dá)沒有資產(chǎn)置入計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)很快IPO也較困難，文化旅游倒是有一定的希望。”

　　亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波認(rèn)為，文化旅游項(xiàng)目做起來并非易事，除了旅游設(shè)施本身引來的消費(fèi)之外，還必須要通過規(guī)模性和集合性以及特色化、差異化的產(chǎn)品，將人們留下來花錢，否則，人流量有限，且多是“匆匆過客”。

　　資產(chǎn)負(fù)債率高企萬達(dá)資金壓力大

　　業(yè)界流傳著一個(gè)段子：在北京，很多人知道萬達(dá)影院的IMAX，卻不知道索菲特酒店。王健林最初聽到這個(gè)消息“快氣死了”，可后來他想通了，這就是文化產(chǎn)業(yè)的魅力！這可比做地產(chǎn)更有成就感。據(jù)說，萬達(dá)集團(tuán)從此有了“文化自覺”。

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道，自2012年7月萬達(dá)集團(tuán)有意在北京建文化旅游城項(xiàng)目以來，迄今不到1年時(shí)間，萬達(dá)集團(tuán)先后與多個(gè)城市達(dá)成了文化旅游項(xiàng)目的協(xié)議。在談到為什么會(huì)大力投入到文化旅游產(chǎn)業(yè)中時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，去年，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模排全球第二位，明年有望達(dá)到全球第一，但不動(dòng)產(chǎn)仍然歸在大的房地產(chǎn)行業(yè)中，而房地產(chǎn)行業(yè)是周期性行業(yè)，“任何一個(gè)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)的成長期都沒有超過100年，基本是半個(gè)世紀(jì)。到人均住房率達(dá)到60%以上，市場穩(wěn)定后，行業(yè)就會(huì)萎縮，不再是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。”

　　未來萬達(dá)城最終在全國的布局?jǐn)?shù)量將會(huì)是10個(gè)，而在這些項(xiàng)目上的手筆也將超過2000億元。

　　王健林說，萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在把文化和商業(yè)結(jié)合在一起，主打兩種模式，一種叫度假區(qū)，一種叫萬達(dá)文化旅游城。度假區(qū)目前有長白山和西雙版納兩個(gè)，前者已經(jīng)開業(yè)，后者將在2015年開業(yè)。

　　“萬達(dá)集團(tuán)的文化旅游城項(xiàng)目，與原來的零售綜合體其實(shí)是一個(gè)路子的，都必須建立在地產(chǎn)上。”薛迥文認(rèn)為，從一定程度上，也可以說萬達(dá)往文化行業(yè)邁進(jìn)了一步，對(duì)萬達(dá)而言，他們希望打文化旅游的概念，甚至去地產(chǎn)化，但無論以什么概念，其實(shí)還是地產(chǎn)。不管什么項(xiàng)目，只要是按照萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在的模式，必然要修房子，在地產(chǎn)上經(jīng)營。“無論是做文化項(xiàng)目或是旅游項(xiàng)目，都會(huì)有相應(yīng)的配套商業(yè)和住宅，最終賺錢的還是這些項(xiàng)目。”

　　由于項(xiàng)目體量大，前期投入也非常大，萬達(dá)集團(tuán)將面臨巨大的資金壓力。據(jù)悉，萬達(dá)的資金來源主要靠銀行貸款和銷售回款，而這兩個(gè)主要融資渠道已被用到極致。此外，據(jù)《中國企業(yè)報(bào)》報(bào)道，萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率長期維持在90%左右，其高速擴(kuò)張依賴于高負(fù)債率。為此專家分析，萬達(dá)已不能光靠貸款獲得發(fā)展，需要股權(quán)融資等方式借力資本市場。目前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司和影院業(yè)務(wù)已經(jīng)分別遞交了IPO申請(qǐng)，但眼下IPO重啟始終沒有時(shí)間表。

　　企業(yè)紛紛涌入旅游地產(chǎn)

　　據(jù)上海證券報(bào)的報(bào)道，除萬達(dá)外，熱衷于旅游地產(chǎn)的企業(yè)正不斷增加。去年年中，世茂地產(chǎn)宣布千億進(jìn)軍旅游地產(chǎn)計(jì)劃。幾個(gè)主要項(xiàng)目包括：大連御龍海灣，占地2000公頃，總投資規(guī)模500億元；武漢龍灣，總建筑面積約800萬平方米，總投資約400億元；晉江“世茂御龍灣”，占地2000畝；海南文昌世茂月亮灣，開發(fā)總規(guī)模超過1萬畝；以及占地43萬平方米的上海“世茂納米魔幻城”等。

　　另外一個(gè)低調(diào)布局旅游地產(chǎn)的是華南巨頭碧桂園。此外，恒大地產(chǎn)也陸續(xù)投資了上海啟東“海外威尼斯”、廣東清遠(yuǎn)恒大世紀(jì)旅游城等項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士透露，恒大對(duì)旅游地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比規(guī)模定位在15%左右。

　　中型房企中，中弘股份是參與旅游地產(chǎn)的代表。據(jù)公司去年年報(bào)顯示，在調(diào)控背景下，公司將旅游地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)突破口，分別與多個(gè)地方政府簽署了合作框架協(xié)議。有媒體報(bào)道，中弘股份的框架性旅游地產(chǎn)投資總額已超過千億。

　　未來萬達(dá)城最終在全國的布局?jǐn)?shù)量將會(huì)是10個(gè)，而在這些項(xiàng)目上的手筆也將超過2000億元。

　　除了傳統(tǒng)房企外，一些文化類企業(yè)也開始試水旅游地產(chǎn)。此前，本報(bào)獨(dú)家報(bào)道，華誼兄弟以影視制作類龍頭企業(yè)身份參與房地產(chǎn)開發(fā)。除總投資130億元的深圳華誼兄弟文化城之外，華誼兄弟旗下更多文化地產(chǎn)項(xiàng)目在上海、成都等地密集接洽中。華誼兄弟與馮小剛等合作的海南觀瀾湖項(xiàng)目也在去年10月舉行了一期奠基儀式。

　　避險(xiǎn)工具還是高風(fēng)險(xiǎn)陷阱？

　　如此多企業(yè)紛紛扎堆文化旅游地產(chǎn)，究竟是何原因？又將如何影響房地產(chǎn)行業(yè)布局呢？

　　各家房企對(duì)旅游地產(chǎn)主題側(cè)重點(diǎn)略有不同，也有高度重合之處。其中，萬達(dá)集團(tuán)側(cè)重長白山、哈爾濱等北方自然風(fēng)光旅游，電影城院及體驗(yàn)劇場等；碧桂園側(cè)重濱海自然景觀的利用；恒大則在北京冰雪景觀和南方濱海景觀“兩極”均有涉及；世茂除濱海景觀外，下大力氣打造親子樂園，主推“三代同堂”的“旅居”生活方式；華誼兄弟的特色則是還原電影生產(chǎn)過程的影視主題體驗(yàn)商業(yè)，包括電影拍攝場景的展示與互動(dòng)等。

　　那么，這些主題繁多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，真的具有顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目的過人之處，令企業(yè)足以樂觀至此，輕松決定千億投資嗎？

　　細(xì)看各家旅游地產(chǎn)，在“主題”之外，傳統(tǒng)房地產(chǎn)仍是絕對(duì)的重頭戲。其中包括酒店、辦公樓、商業(yè)物業(yè)，以及肩負(fù)回款重任的可售住宅。酒店等商業(yè)物業(yè)的集中開發(fā)，則有可能令城市資源出現(xiàn)高度同質(zhì)化浪費(fèi)。

　　比如萬達(dá)合肥項(xiàng)目，這個(gè)總建筑面積90萬平方米的超大綜合體，規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容，包括一個(gè)室內(nèi)水上樂園、兩個(gè)電影科技館，40公頃室外主題公園，30公頃酒店區(qū)，10萬平方米的購物中心等。其中，僅酒店群就包括1個(gè)六星級(jí)酒店，1個(gè)五星級(jí)酒店，2個(gè)四星級(jí)酒店和3個(gè)三星級(jí)酒店，共3500間客房，5000個(gè)床位。“如果類似項(xiàng)目短期內(nèi)集中投資，哪怕是大型城市，又能覆蓋多少需求呢？”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示。

　　如果說在合肥的項(xiàng)目可以獨(dú)樹一幟，那么在哈爾濱，萬達(dá)則遇到來自恒大的“貼身肉搏”。據(jù)了解，哈爾濱萬達(dá)文化旅游城位于哈爾濱松北區(qū)，占地80公頃，規(guī)劃包括文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容。而同樣位于松北區(qū)，一個(gè)占地面積172公頃的恒大文化旅游城在去年底立項(xiàng)。冰雪主題公園、冰雪游樂世界、國際購物街、超五星級(jí)世界酒店等，同樣在列于規(guī)劃之內(nèi)。

　　未來萬達(dá)城最終在全國的布局?jǐn)?shù)量將會(huì)是10個(gè)，而在這些項(xiàng)目上的手筆也將超過2000億元。

　　除了業(yè)態(tài)同質(zhì)化競爭外，企業(yè)的另一個(gè)共同之處是盈利模式。而中弘股份的年報(bào)披露了投資玄機(jī)。雖然每個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱的總投資額以百億計(jì)，但企業(yè)先期投入的土地款非常有限。在和地方政府談好投資意向后，企業(yè)僅需要支付一小部分土地款，再以土地抵押貸款，或與基金等機(jī)構(gòu)合作開發(fā)，以前期可售型住宅的預(yù)售回籠資金，就可以輕松玩轉(zhuǎn)百億項(xiàng)目。即便未來出現(xiàn)供給泡沫或資金緊張，最多放棄后續(xù)項(xiàng)目的投資計(jì)劃即可。對(duì)企業(yè)來說，有廉價(jià)圈地之便，又無資金重壓之嫌。

　　對(duì)于這種貌似完美的投資鏈條，唯一可能存在的風(fēng)險(xiǎn)是，大量同質(zhì)化的旅游地產(chǎn)出現(xiàn)，或許可能成為未來樓市泡沫的另一特色。