記者探訪北京中介市場：滿五年免稅房成新賣點
福州，一家中介貼出“國五條，樓市調(diào)控！免費入店咨詢！”的醒目海報。
本報記者 劉宇鑫
“滿5年”、“唯一住房”、“免稅房”……在北京“國五條”細(xì)則出臺后，房產(chǎn)中介云集的崇文門西花市大街上，我愛我家、鏈家地產(chǎn)[微博]、麥田房產(chǎn)等多家中介公司門店已經(jīng)清空了櫥窗里一直掛著的低價房源，取而代之的則是一塊塊臨時展板，展示著店里為數(shù)不多的免個稅房源。記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管本周二手房交易急速降溫，但仍不乏有中介逆市開新店，以圖在免稅房源相對集中的“免稅區(qū)”爭奪相對稀缺的免稅房源。
“免稅房”廣告信息被置頂
“哥，您想看什么樣的房子？”昨日中午，記者以購房人身份邁進(jìn)麥田房產(chǎn)西花市店的大門，經(jīng)紀(jì)人李先生先是一愣，馬上迎了過來。和記者之前看過的多家中介門店如出一轍，這里也是門可羅雀，以至于門店一進(jìn)門的前臺處，只留下李先生一人“值班”。
當(dāng)?shù)弥浾呔邆滟彿抠Y格后，李先生突然來了精神。“我們店里正好有幾套‘滿五年唯一’房，您要想看房，咱馬上就能看。”他說，由于北京“國五條”細(xì)則中明確提及交易已滿五年且是家庭唯一住房的房屋再上市時，可免征占到房屋升值額20%的個人所得稅，3月份就已開始走俏的“免稅房”，儼然成了各家中介的“心頭肉”。
這家門店展示的二手房房源廣告，均是用黑色墨水打印的A4紙。“原來的低價老房源很多都需要繳納個稅，店里現(xiàn)在主推‘免稅房’。”李先生解釋說，為了讓購房人更加了解形勢，店里還專門把每套房源受新政影響的級別標(biāo)注在廣告里。具體來說，主要分為三類，一類是嚴(yán)重受到新政影響，需要繳納20%個稅的房源，其櫥窗廣告位已經(jīng)被經(jīng)紀(jì)人“置底”；第二類是完全不受新政影響的“免稅房”，即“滿五年唯一”房，其廣告位已經(jīng)被“置頂”；還有一類屬于被評估為“受影響不大”的房源，此類房源交易時需要繳納個稅，但由于其房屋增值額較少，所需繳納的個稅數(shù)額并不高，所以此類房源在展板上的廣告位緊隨“免稅房”。
中介開新店搶免稅房源
“北京的‘國五條’才執(zhí)行三天，就有中介關(guān)門了？”在西花市大街西頭，一家品牌中介門店已是人去屋空，孤零零地留下一個淺色LOGO，引得路人頻頻側(cè)目。昨日下午，記者看到店里不時有裝修工人進(jìn)出，仔細(xì)一打聽，才知道這里其實是一家中介公司即將開業(yè)的新門店——不足百米的馬路兩側(cè)，三家底商都掛著同樣的LOGO。
“國五條”剛剛在京落地，二手房市場重回觀望期在所難免，為何仍有中介公司逆市開新店？一家中介公司內(nèi)部人士表示，一些中介公司已在年初確定今年擴張開店的計劃，加之樓市新政執(zhí)行后，“免稅房”房源更加稀缺，促使其加快了搶占市場份額的腳步。同時，為了刺激交易業(yè)績，一些經(jīng)紀(jì)人早已想好了應(yīng)對之策。
昨日記者調(diào)查中，就有多位經(jīng)紀(jì)人暗示：可以利用“做低”成交價格，即采用“陰陽合同”的方式，人為減少房屋增值額，從而削弱“20%個稅”政策的效力。
經(jīng)紀(jì)人李先生介紹，崇文門地區(qū)新景家園、本家潤園等周邊樓盤二手房的均價，已經(jīng)達(dá)到每平方米5萬元至5.5萬元。可目前該區(qū)域的二手房交易最低計稅價格約為每平方米2.75萬元，“您算算，如果不考慮貸款申請問題，即便您買的不是‘免稅房’，多數(shù)房源的增值額可以被‘做低’一半多，相當(dāng)于可以少繳一半多的個稅。”
不過，這些經(jīng)紀(jì)人也坦承，新政執(zhí)行這幾天，連“免稅房”都很難拉到看房人，加之大量購房需求已在新政執(zhí)行前集中釋放，“陰陽合同”這歪招估計暫時派不上用場。
“二手房交易各方簽訂所謂的‘陰陽合同’，實際要冒相當(dāng)大的風(fēng)險。”北京房協(xié)秘書長陳志提醒，一方面，一旦買方以簽訂的虛假合同金額支付房屋價款，容易引起雙方糾紛；另一方面，賣方可以所簽“陰陽合同”無效為由，在交易過程中單方面解除合同，買方無法得到相應(yīng)補償。
記者手記
活沒干費先收 中介底氣何在
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，麥田房產(chǎn)等中介機構(gòu)給出的中介費收取標(biāo)準(zhǔn)仍是一口價——按房款成交總額的2.7%收取，即規(guī)定的2.2%中介費和各家中介私設(shè)的0.5%服務(wù)保障費(亦作“擔(dān)保服務(wù)費”)，且需由購房人在房屋網(wǎng)簽之前一次性交齊。
2009年以來，二手房市場恢復(fù)紅火，各家房屋中介眼看行市見漲，一些中介公司和經(jīng)紀(jì)人的違規(guī)操作便多了起來。這一情形引得消費者吐槽不斷，這些中介公司和經(jīng)紀(jì)人有的吃了官司，甚至被監(jiān)管部門摘了牌子。究其原因，很多客戶把矛頭指向了中介公司提前、一次性收取的高額中介費。
“縱觀國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)行業(yè)，大多都是由消費者依據(jù)享受到的服務(wù)質(zhì)量付費。而房地產(chǎn)中介公司卻是個例外，先收錢，后干活，在幾乎不用考慮回頭客的情況下，經(jīng)紀(jì)人有多大動力愿意把活干好？”正如一位業(yè)內(nèi)人士所說，中介行業(yè)確實沾了近年來二手房交易紅火的光。一言以蔽之，中介公司其實是占了房地產(chǎn)賣方市場的好處。
在2009年以前，買賣雙方仍可以保持博弈的時期，中介費仍沿用著“分期付款”的慣例：購房人在簽合同前首付30%左右，尾款通常在房屋順利過戶后補齊。那時，從中介來電約看房，經(jīng)過貸款、過戶等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直至最終收房完成物業(yè)交割，在整個中介服務(wù)過程中，買方往往占據(jù)主動，因為占大頭的中介費尾款還攥在自己手里，并不太擔(dān)心提供居間服務(wù)的中介會偏向賣方，從中作梗。
如今，“國五條”在北京落地后，購房人都盼著可以重新恢復(fù)與賣方博弈的能力，讓房價回調(diào)到合理水平。對于已經(jīng)收了“擔(dān)保費”卻并不提供對應(yīng)服務(wù)的中介公司，購房人完全可以分期支付中介費，好讓中介公司重拾服務(wù)行業(yè)的本分——中介費高低，全靠服務(wù)質(zhì)量說話，而不是像現(xiàn)在這樣，中介費變成了壟斷房源的信息費。