21世紀網距離地方版細則出臺大限還剩4日，21世紀網從深圳市金融、地稅等單位獲悉，4月1日起深圳市或將執行新的信貸政策，將二套房首付六成升至七成。備受關注的“對二套房交易征20%個稅”也將同時推出，一位接近地稅系統的人士稱“會按照國務院的通知來執行，預計月底公布。”

　　隨著新調控細則呼之欲出，深圳市存量房成交量出現井噴。據深圳房產登記中心介紹，目前日均辦理過戶數量達800套，較去年同期翻了一倍，其中“大部分是辦理存量房過戶。”世聯地產[微博]華南首席分析師曹取對21世紀網表，近期辦理過戶的“大部分都是為了規避‘20%個稅’，二套房提高首付比例的調整則對市場影響不大。”

　　信貸：4月1日起二套房首付最低七成

　　“我們接到口頭通知，4月1日起執行新的信貸政策。”3月27日，一位國有銀行的個貸經理對21世紀網表示，深圳市二套房的信貸門檻將抬高，首付從六成提升至七成。

　　該名個貸經理稱，近日接到上級領導口頭通知，僅對二套房首付作出調整，貸款利率暫無變化，仍是“不得低于基準利率的1.1倍”。不過，由于未收到正式文件通知，該名經理說“也不排除調整的可能性”。

　　3月27日，深圳市規劃國土委新聞辦公室相關人士接受21世紀網采訪時表示，相關細則正在研究當中，具體情況不便透露，公布時間點還未確定，“按國務院的通知要求是3月底”。

　　截至3月27日，深圳市幾家國有銀行的房貸政策暫無變化，據中國銀行、建設銀行的個貸經理介紹，對于首套房首付三成，貸款利率在基準利率上打9折；二套房首付六成，貸款利率在基準利率的基礎上上浮10%。

　　對于信貸政策的可能變化，曹取認為“不值一提”，“增加的一成成本對于大部分更換居住條件的市民來說沒起到作用，而且不少人是一次性付款，根本沒有影響。”

　　稅收：二套房20%核實征收

　　3月27日，在人滿為患的深圳市房產交易中心收文辦理大廳，21世紀網隨機采訪了10位辦理二手房過戶的市民，其中有9位是因為擔心多交稅才提前買房，總價在130萬-500萬，如果在新政出臺后賣家將稅費轉嫁給買家，購房預計要多付13萬-50萬。

　　從2011年7月起，深圳開始執行“交易差額核實征收”和“評估價核定征收”兩條平行政策，市民可以選擇其中一種方式來繳稅。“沒有人會選擇核實征收，這幾年深圳房價漲得很快，差額征收肯定比總價核定要高。”鏈家地產[微博]全國總監徐楓曾對21世紀網表示。

　　21世紀網從羅湖區、福田地稅局了解到，深圳將嚴格執行“國五條細則”中對個人售房所得稅按照20%計征的意見。一位接近地稅系統的人士透露，月底將公布新的稅收政策，但為了避免誤傷剛需，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，該人士表示：“深圳早已實施20%計稅方法，相關實施辦法不會有太大變化。”

　　按照國務院3月1日推出的“國五條細則”，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征，稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。

　　“交易環節的稅收可能會誤傷剛需或者打擊改善性居住的積極性。”曹取建議，可以對三套房以上的持有環節征稅，這對打擊投機投資才有實質性的作用。

　　市場：大開發商推盤計劃未變

　　二手房交易市場出現短暫繁榮，但在細則出臺后或將迅速萎縮。根據深圳中原地產的監測，3月18日-3月22日，深圳市二手住宅成交4272套，環比上升了31.08%，成交面積為36.5萬平米。

　　國泰君安認為，國五條細則出臺后，各地二手房市場井噴。但在各地細則出臺后，市場將進入1-2 個季度的觀望期，二手房市場成交將快速萎縮，或將呈現有價無市的尷尬局面。此外，20%個稅會將部分購房需求從二手房擠向一手房，但并非完全替代。

　　“一手房或將吸收部分購買力，4月份是開發商集中推盤的時期，目前來看大開發商的計劃并未有變化。”曹取對21世紀網表示，3月初深圳市規劃國土委暗地通知各大開發商“限漲”，對于均價高于周邊樓盤的不予備案，這對開發商的定價有一定限制，“和價格相比，開發商更重視銷量，即使價格壓下來，也希望能減少庫存。”

　　對于全年房地產市場變化，國泰君安預計，隨著各地方政府細則的接踵出臺，購房者觀望情緒可能蔓延，再加上2012年二季度銷售基數高，預計2013 年二季度銷量可能出現同比下滑。

　　(21世紀網 張佳)