資料圖。

　　伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)暖，投資者已經(jīng)開始逐步將加倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　無論是透過租賃、杠桿或選擇位置更佳的物業(yè)，亞太區(qū)房地產(chǎn)投資者將逐漸愿意接受更高風(fēng)險(xiǎn)，以換取更大回報(bào)。

　　高博立，領(lǐng)盛投資管理亞太區(qū)策略研究部主管，在解讀一份報(bào)告中表示其原因則是“過去幾年，市場(chǎng)對(duì)核心物業(yè)的需求并沒有減少，隨著亞洲的退休金、保險(xiǎn)和主權(quán)基金增加在對(duì)房地產(chǎn)上的投資比重，需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。

　　這會(huì)使核心物業(yè)更為昂貴，但由于能提供高素質(zhì)的收益來源，對(duì)于某些投資者而言，物有所值。而如果沒有額外的經(jīng)濟(jì)沖擊，刺激經(jīng)濟(jì)措施能一如預(yù)期重新刺激增長(zhǎng)，使得經(jīng)濟(jì)和金融情況改善，那么這類接受更高風(fēng)險(xiǎn)的做法將會(huì)更加普遍” 。

　　由于全球利率長(zhǎng)時(shí)間保持在低位和亞洲經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，越來越多流動(dòng)資金將流入進(jìn)來，導(dǎo)致交易量和資本價(jià)值激增，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的回升將推動(dòng)國(guó)內(nèi)資本價(jià)值，特別是住宅市場(chǎng)，與中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緊密相連的經(jīng)濟(jì)體也將受到回升趨勢(shì)的影響。

　　領(lǐng)盛對(duì)亞太區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展前景表示樂觀。領(lǐng)盛活躍于房地產(chǎn)資本及運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，隸屬于仲量聯(lián)行集團(tuán)，在全球管理約470億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其亞太地區(qū)機(jī)構(gòu)成立于2000年，管理本區(qū)域的房地產(chǎn)資金約為75億美元，其中日本占比46%，而中國(guó)(含港澳)約占13%。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)分析來看，亞太地區(qū)企業(yè)將在2013年增聘人手和擴(kuò)大商業(yè)投資，消費(fèi)市場(chǎng)普遍較具抗跌能力，與領(lǐng)盛較為樂觀的預(yù)期相似，仲量聯(lián)行近期發(fā)布預(yù)測(cè)，至2030年，全球每年商業(yè)房地產(chǎn)直接交易額將超過1萬億美元，與2012年4500億美元的交易額相比增長(zhǎng)一倍以上。

　　事實(shí)上，伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)暖，投資者已經(jīng)開始逐步將加倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于亞太地區(qū)投資者在2013 年的行動(dòng)方案，領(lǐng)盛給出了以下四個(gè)方面重要參考因素：1、對(duì)于愿意接受降低資本回報(bào)，以換取穩(wěn)定收入的投資者，可考慮市場(chǎng)上具吸引力的核心物業(yè)投資機(jī)會(huì)；2、投資者應(yīng)研究是否可利用核心物業(yè)的需求不斷增長(zhǎng)及區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新定位；3、盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)放慢，但仍有市場(chǎng)由于供應(yīng)有限而可保持一定的增長(zhǎng)率，可通過發(fā)展核心物業(yè)或主動(dòng)的資產(chǎn)管理以提高租戶質(zhì)量，獲取非常具吸引力的回報(bào)；4、填補(bǔ)因投資組合貸款人退出，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)資本再融資缺口。

　　機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在，報(bào)告指出全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步伐并不一致，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體呈現(xiàn)“低利率”、“低通脹”、“低增長(zhǎng)”的局面，美國(guó)需要面對(duì)財(cái)政懸崖和債務(wù)上限問題，而歐債問題的懸而未決，也促使歐盟必須經(jīng)歷全面改革；發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體則需要面對(duì)通脹、高增長(zhǎng)和高城市化進(jìn)程以及利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。若聚焦到亞太地區(qū)所要面臨的下行風(fēng)險(xiǎn)，首先，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，可能會(huì)因此而削弱投資者的信心，破壞貿(mào)易和投資活動(dòng)，并引起由市場(chǎng)情緒導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格下跌；其次，則是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)型問題，即由投資和出口帶動(dòng)轉(zhuǎn)型至由消費(fèi)帶動(dòng)成功與否，直接影響整個(gè)亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　報(bào)告最后，領(lǐng)盛梳理了中國(guó)內(nèi)地最佳房地產(chǎn)投資方向：

　　首先，受益于全球物流網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的投資和持續(xù)的效率提升，國(guó)內(nèi)富裕階層和城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的消費(fèi)需求增長(zhǎng)，電子商貿(mào)及第三方物流業(yè)高速增長(zhǎng)，穩(wěn)定的物流倉(cāng)庫(kù)發(fā)展將極具吸引力；

　　其次，可供升級(jí)的乙級(jí)辦公樓，由于甲級(jí)與乙級(jí)寫字樓的租金差距擴(kuò)大，一線城市核心地段的乙級(jí)寫字樓可通過改善資產(chǎn)和租客組合，提供升值潛力；

　　再次，酒店，最好的投資機(jī)會(huì)是一些能提供穩(wěn)定的、與核心物業(yè)回報(bào)相若，但傳統(tǒng)上并不被視為核心的物業(yè)；

　　還有，零售物業(yè)，雖然位置非常重要且交易量有限，但零售物業(yè)仍然具吸引力，投資機(jī)會(huì)可在中國(guó)個(gè)別的一線和二線城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)中尋找；

　　最后，綜合開發(fā)項(xiàng)目。可利用老年人護(hù)理、國(guó)際學(xué)校等概念，從而得益于日益增長(zhǎng)的中產(chǎn)需求并較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有優(yōu)勢(shì)，這類項(xiàng)目有機(jī)會(huì)以較低的成本從政府獲得土地。