經適房悄悄地消失

　　《瞭望東方周刊》記者蘆垚 | 北京報道

　　面對洶涌的輿論，住建部甚至打算為經適房改名換姓。2011年9月，住建部副部長齊驥透露：“我們在想，最好把這名字(經適房)給改掉”

　　2013年1月13日晚，鄭州市人民檢察院宣布，“房妹”之父翟振鋒已經涉嫌職務犯罪，被檢察機關批準逮捕。

　　隨著這一事件的曝光，經濟適用房再次被輿論推上“審判臺”。

　　自從經濟適用房推出之日起，因為時常被曝出與腐敗的牽連，圍繞它的爭議從未停止。在最近兩年，隨著住建部放開經濟適用房在保障房中的建設比例要求，多地先后停建經適房。

　　曾經被視為保障房建設主體和中低收入者解決住房問題的關鍵，經濟適用房在公眾眼中卻似乎從未擔負起這一重任。從其誕生至今不過十余年，在整個住房供應體系中，經濟適用房已經從尷尬的主角位置上逐漸消失。

　　地方經適房止步

　　2012年，經濟適用房遭遇全國范圍的“阻擊”。當年，廣東、江西、河南等省已經明確停止了經濟適用房的建設，更多的地區則明確了以公租房、廉租房為重點進行保障房建設。

　　2012年1月，福州市住房保障和房產管理局公布了《福州市“十二五”住房建設規劃》，其中明確提到，福州市將繼續加大住房結構調整，保障范圍適度擴大，重點建設廉租房、公共租賃房、經濟適用房，“將公共租賃住房和廉租住房作為住房建設的重中之重”。此后，福州市住房保障和房產管理局主要負責人在公開場合透露，從2013年開始市民將只能申請廉租住房和公共租賃住房兩類保障房。

　　同年2月，北京市發布《關于貫徹國務院辦公廳保障性安居工程建設和管理指導意見的實施意見》，其中明確提出“以租為主”的保障房方式，將大力發展公租房，廉租房與公租房并軌建設、分配、運營和管理。

　　同年3月，廣東省公布《廣東省住房保障制度改革創新方案》。根據這一方案，除已批準立項的項目外，暫停新建經適房，將其供應對象納入公租房供應范圍。與北京一樣，廣東明確要建立以公租房為主的保障方式的新型住房保障制度，逐步將全省現有的廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房合并管理、并軌運行，只租不售。

　　同年4月，江西省發布《關于保障性安居工程建設和管理的實施意見》，宣布從當年開始停止新建經適房和限價房，公租房是保障性安居工程建設的重點。

　　同年8月，河南省加入停建經濟適用房的陣營。河南省住建廳宣布，將于2013年年底全部取消經濟適用房，實行廉租房、公租房并軌的保障模式。

　　同年9月，武漢市房管局負責人表示，2012年是武漢保障房體系轉軌之年，租賃性保障將成武漢保障房主流。

　　盡管當時中央部門并未就經濟適用房做出明確的停建指令，但越來越多的地方正在選擇“用腳投票”。

　　爭議不斷

　　經濟適用房最早緣起于1991年6月國務院發布的《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》，其中提出：“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題。”

　　這一表述確定了經濟適用房的性質和功能。作為準商品房，經濟適用房的利潤率被嚴格控制在3%以內，其建設旨在解決中低收入家庭的住房問題。

　　1998年7月3日，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布。這份被視為“房改綱領”的文件，終結了中國近半個世紀的福利分房制度，使市場化成為住房建設的主題。

　　這份文件也第一次提出了在全國范圍內建立新的住宅供應體系，包括高收入者購買商品房，向中低收入者供應經濟適用房和向最低收入者提供廉租房三個層次，并明確提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的改革目標。

　　根據這一要求，經濟適用房而非商品房將成為居民住房供應的主體，上述文件還明確了購買經濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。

　　但是，自誕生之日起，經濟適用房就始終爭議不斷。中低收入難以界定、產權不明晰、住宅價格、戶型有違政策初衷等問題成為輿論詬病的對象。更為致命的是，盡管各地根據中央要求制訂了各種實施細則，但是經濟適用房始終難免與公平問題、腐敗問題聯系在一起，“開寶馬住經適房”成為一個撕不掉的標簽。

　　另一方面，由于多數建在郊區、性價比不高、政府投入不小、開發商卻覺得利潤不大，經濟適用房的建設一直進展緩慢。統計數據顯示，從1999年至2009年，全國經濟適用房在住房體系中的開發比例已從17%下降到了不足4%的水平。

　　2005年，時任深圳市國土資源和房產管理局副局長李加林透露，從1992年開始，13年間，深圳只建了5.86萬套經濟適用房，比重僅4.5%。從數量上說，2005年對外銷售的經濟適用房有950套，與當年深圳商品房總銷量(約1000萬平方米，10萬套左右)相比，僅占1%。而這一數字在新加坡高達80%，在香港亦有40%。

　　與此相應的是，千人徹夜排隊搶購經濟適用房的場景時常在各地上演，如此情景，與當初所言住房供應體系的主體，相距甚遠。

　　2004年5月12日，我國第一部《經濟適用住房管理辦法》頒布施行。這一管理辦法對經濟適用房的建設做出了諸多詳細規定，如第五條要求購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度，第七條要求市、縣人民政府經濟適用住房主管部門應當會同計劃、規劃、國土資源行政主管部門根據土地利用總體規劃、城市總體規劃和經濟適用住房發展規劃，做好項目儲備，為逐年滾動開發創造條件。

　　雖然有了法規，經濟適用房的問題仍然沒有得到解決。盡管住建部屢屢強調審核和公示，但各地騙購等現象屢有發生。

　　事實上，在此之前一年，中央對于經濟適用房在整個住房供應體系中的定位已經發生改變。

　　2003年，國務院18號文件壓倒央行121號文件成為房地產市場的一件大事。當年6月，央行發布“121號文件”，要求商業銀行落實房地產信貸政策防范信貸風險，旋即引來眾地產大佬圍攻；8月，建設部出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將經濟適用房由“住房供應主體”改為“具有保障性質的政策性商品住房”。

　　布局轉向

　　2005年6月，新華社對全國最大的經濟適用房項目北京回龍觀的怪現狀進行了報道：一邊是排隊苦苦等待的無房和缺房戶，一邊是已售經濟適用房出現近八成的出租率和高轉售率。

　　這次報道掀起了關于經濟適用房存廢之爭最為激烈的一次辯論。在此之后，關于經適房應該退出的聲音每過一段時間便甚囂塵上，一直綿延至今。觀點激烈者，如清華大學教授蔡繼明認為，“經濟適用房既不是一個好的政策，也不是一個好的制度”，“經濟適用房存在的唯一辦法就是要取消經濟適用房”。

　　對經濟適用房的完全否認，住建部并不接受。2009年8月5日，住房和城鄉建設部住房保障司司長侯晰珉接受《人民日報》采訪時表示，“經濟適用房是現階段解決城市低收入家庭住房困難的有效方式”。

　　不過，政策制定者亦不得不面對經適房存在的諸多問題并努力作出回應。住房和城鄉建設部部長姜偉新多次正面回應了關于經濟適用房的腐敗問題。他說：“開寶馬去買經濟適用住房的現象發生過，說明我們在管理過程當中還有問題。”2010年在全國人大會議記者會上，他表示，下一步將加強對經濟適用住房的管理，但“不能因為經濟適用房的管理過程中存在問題就停止了經濟適用房的建設和安排”。

　　作為新的管理措施，自2010年開始陸續上市的“新經適房”以“共有產權”為特點：購房者僅享有60%~70%的有限產權，余下產權歸政府持有，這項改變旨在控制經適房的隨意轉手牟利。

　　面對洶涌的輿論，住建部甚至打算為經適房改名換姓。2011年9月，住建部副部長齊驥透露：“我們在想，最好把這名字(經適房)給改掉。”

　　盡管官方并未宣布停建經濟適用房，但不難看出近年來政策已逐漸改變，曾經作為保障房主體的經適房正在退出其從未真正擔負起來的重要地位。

　　2006年8月，建設部表示，經濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租賃型經適房將是未來發展方向，廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者將共同組成實物性的住宅保障。這成為保障房建設方向的重要轉變。

　　2009年，建設部副部長齊驥公開表示，地方政府可因地制宜決定經濟適用房和廉租房比例。這意味著，經濟適用房必須占有固定比例的緊箍咒已經被摘除，廉租房、公租房有望成為保障房的主體。

　　后來公布的“十二五”規劃內容也明確了這一轉變。這一總領中國2011年到2015年經濟社會發展的總規劃提出，“重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”，并總體布局為，對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。

　　2012年底，有媒體報道說，住建部正在統籌研究2013年保障房的建設規模，其主題為從產品類型和區域差異上為保障房做結構調整。調整的內容之一是，不斷加大以公租房為主的租賃性保障房的建設規模，并將不斷完善政策和管理機制以清除保障房的牟利空間。